Prodej bytu 4+kk • 98 m² bez realitkyStraubing Straubing Bayern 94315

Tento světlý, světlem prosvětlený byt s 4,5 pokoji se nachází ve 2. patře solidně postaveného více rodinného domu z roku 1976 a byl v roce 2026 kompletně zmodernizován. Byt o rozloze 97,88 m² se skládá ze čtyř plnohodnotných pokojů, jídelny, samostatné kuchyně, koupelny s oknem, samostatného návštěvnického WC, předsíně, chodby, dvou úložných prostor a krytého jižního balkonu. Dispozice bytu je praktická, pokoje jsou světlé. Byt je k nastěhování ihned po modernizaci.

Co bylo v roce 2026 zmodernizováno:

• Plastová okna s trojitým zasklením, nově instalována

• Nové vnitřní dveře, ocelové rámy čerstvě natřeny

• Kompletně nový vinylový podlahový kryt ve všech místnostech, včetně nových lišt

• Stěny a stropy převážně vyhlazeny a nové natřeny

• Radiátory čerstvě natřeny

• Elektroinstalace: nové podrozdělení, nové vypínače a zásuvky; proběhl elektrický kontrolní test (E-Check)

• Návštěvnické WC kompletně obnoveno, v koupelně nová sanitární zařízení a armatury

Podrobnosti o jednotlivých místnostech:

• Obývací pokoj: Největší místnost bytu s velkými okny zajišťujícími spoustu denního světla, s přímým přístupem na balkon

• Jídelna: Oddělená od obývacího prostoru, s dostatkem místa pro velký stůl pro šest osob, ihned vedle kuchyně

• Ložnice: Má okna na obou stranách, nachází se na klidném konci bytu a nabízí místo pro manželskou postel, noční stolky a širokou skříň

• Dětský pokoj: Prostor pro postel, psací stůl, skříň a police, dostatečně prostorný i pro dvě děti; nachází se vedle koupelny a rodičovské ložnice

• Kancelář: Nejklidnější místnost bytu, umístěná mimo ložnici a dětský pokoj, vhodná jako pracovna, druhý dětský pokoj nebo pokoj pro hosty

• Kuchyně: Samostatná, s oknem pro přirozené světlo a dobrou ventilaci. Pro vaši vysněnou kuchyň je vše připraveno – ve stěně vedle chodby je zabudován průchod s vestavěnou skříní pro potraviny a úložný prostor.

• Koupelna: Koupelna s denním světlem a oknem, vybavená sprchou, toaletou, umyvadlem, zrcadlem s LED osvětlením, připojením pro pračku a prostorem pro sušičku

• Návštěvnické WC: Samostatné, v roce 2026 vybavené novými obklady, novou toaletou a novým umyvadlem

• Balkon: Krytý, orientovaný na jih, přístupný z obývacího pokoje, se sluncem od poledne až do večera

K bytu dále patří vlastní sklepní kóje jako osobní vlastnictví a vlastní garáž s odděleným zápisem v katastru nemovitostí. Za garáž se k pořizovací ceně účtuje dalších 10 000 €.

Dům:

Byt se nachází v malé obytné zástavbě, která je průběžně udržována. V roce 2022 byl do 2. patra instalován schodišťový výtah, v roce 2024 byla převedena měření spotřeby na bezdrátovou technologii a v roce 2025 byla přidána krytina pro odpadkové koše. V červenci 2026 rozhodlo společenství vlastníků o kompletní výměně ploché střechy a novém nátěru fasády. Proporcionální zvláštní příspěvek ve výši 6 825 € byl již uhrazen prodávajícím.

Náklady:

Měsíční poplatek činí 399 € (včetně garáže). Z toho 67,75 € připadá na rezervu na údržbu a 20,46 € na neúčtovatelné náklady. Doposud bylo našetřeno 6 536,86 € na byt a 602,87 € na garáž.

Shrnutí pro kapitálové investory:

Díky čtyřem plnohodnotným pokojům, samostatné kuchyni, koupelně a dalšímu návštěvnickému WC je dispozice bytu ideální pro pronájem jako spolubydlení. Poptávka vzniká díky TUM Campus Straubing s přibližně 1 250 studenty a Klinice St. Elisabeth s přibližně 1 500 zaměstnanci. Při ceně 450 až 550 € za pokoj dosahuje měsíční čistý nájem 2 000 €, což znamená roční příjem 24 000 € a hrubou výnosovou míru přibližně 6,88 %. Zbývající doba využití je podle prvotního odhadu 23 let, což umožňuje zvýšenou odpisovou míru.

Lokalita:

Ulice Ludwig-Scherl-Ring se nachází na západě Straubingu, v ustálené a klidné obytné čtvrti. Vše potřebné k dennímu životu je dosažitelné pěšky, centrum města je za pár minut na kole a pro řidiče je po silnici B8 cesta do Regensburgu jen asi minutu. Lokalita je vhodná jak pro rodiny, tak pro pracující a pendlery.

Denní potřeby:

• Westpark Straubing s lékařským centrem, lékárnou, drogérií, pekárnou s kavárnou, kadeřnictvím a dalšími obchody – cca 3 minuty pěšky

• Obchody Lidl, Norma, Müller a Kaufland – cca 3 minuty pěšky

Lékařská péče:

• Lékařské centrum v Westparku s praktickým lékařem, dětským lékařem, zubním lékařem a gynekologem – cca 3 minuty pěšky

• Lékárna – cca 3 minuty pěšky

• Klinika St. Elisabeth – cca 10 minut autem

Vzdělání a péče:

• Základní a střední škola St. Josef – cca 7 minut na kole

• Ursulinen Realschule Straubing – cca 9 minut na kole

• Gymnázium Anton-Bruckner – cca 5 minut na kole

• Městská mateřská škola – cca 6 minut na kole

Volný čas a rekreační zařízení:

• Veřejný bazén Aquatherm – cca 5 minut na kole

• Centrum Straubing – cca 5 minut na kole

MHD a dopravní spojení:

• Autobusová linka č. 3, zastávka Westpark (Geiselhöringer Straße) – cca 3 minuty pěšky

• Silnice B8 směrem na Regensburg – cca 1 minuta autem

• Centrum Straubing – cca 5 minut na kole