Prodej bytu 1+1 • 17 m² bez realitkyWestliche Stadtmauer Straße 50 Erlangen Erlangen Bayern 91054

ZÁKLADNÍ ÚDAJE

Druh objektu: Byt (etagenwohnung)

Ulice: Westliche Stadtmauer Str. 50

Město: 91054 Erlangen

Rok výstavby: 1957

Kupní cena Byt 1: 110.000,00 €

Kupní cena Byt 2: 110.000,00 € (již prodáno)

Kupní cena Byt 3: 110.000,00 €

Kupní cena Byt 4: 115.000,00 € (již prodáno)

DŮLEŽITÉ ÚDAJE

Osobní výtah: ano

Podlaží: přízemí

Základní nájemné Byt 1: 325,00 € měsíčně

Základní nájemné Byt 2: 300,00 € měsíčně (prodáno)

Základní nájemné Byt 3: 295,00 € měsíčně

Základní nájemné Byt 4: 300,00 € měsíčně (prodáno)

Poplatek Byt 1: 172,00 € měsíčně

Poplatek Byt 2: 165,00 € měsíčně (prodáno)

Poplatek Byt 3: 220,00 € měsíčně

Poplatek Byt 4: 163,00 € měsíčně (prodáno)

Modernizace společných částí: 1997

Stav: velmi udržovaný

Energetický zdroj: plyn

Počet pater domu: 4

Pomocí následujícího odkazu v expozičním materiálu si můžete prohlédnout všechny dokumenty k objektu. Věnujte prosím pozornost upozornění pro zájemce o koupi na předposlední stránce expozičního materiálu:

Nabízené byty jsou ve velmi udržovaném celkovém stavu. V uplynulých letech probíhaly pravidelné renovace, díky nimž byly jednotky vždy předány v atraktivním a pronajímatelném stavu.

Sanitární prostory: opakovaně modernizovány, sanitární zařízení byla postupně obnovována.

Stěny a povrchy: po každé výměně nájemce proběhla odborná renovace včetně nového nátěru, takže byty jsou vždy prezentovány v moderním vzhledu.

Podlahové krytiny: všechny jednotky jsou vybaveny kvalitním hotovým parketovým nebo laminátovým podlahovým krytím, odborně položeným a udržovaným.

Tato kontinuální údržba zajišťuje dlouhodobé udržení hodnoty a minimalizuje pro investory okamžité náklady na údržbu. Pro kapitálové investory to znamená: žádné nahromaděné potřeby renovací, solidní základ, okamžitá pronajímatelnost – v kombinaci s uvedeným výrazným potenciálem zvýšení nájemného jde o mimořádně atraktivní investici.

POPIS LOKALITY

Nemovitost se nachází v prvotřídní centrum Erlangenu, na adrese Westliche Stadtmauerstraße 50. Tato centrální poloha spojuje městský život, vynikající dostupnost a vysokou kvalitu lokality – faktory, které jsou zvláště důležité jak pro uživatele, tak pro investory.

Okolí a kvalita lokality

Prémiová poloha blízko centra: Westliche Stadtmauerstraße se nachází na okraji historického centra. Bezprostřední blízkost obchodů, restaurací, kulturních a rekreačních zařízení činí tuto lokalitu atraktivní pro jednotlivce, páry i pracující.

Vysoká poptávka: Byty v centrech, jako je tento, jsou v Erlangu neustále vyhledávané – jak na trhu pronájmů, tak při prodeji. Blízkost univerzity, klinik a centrály Siemensu zajišťuje stálou vysokou poptávku po bydlení.

Životaschopnost a kouzlo: Historická architektura se snoubí s moderní infrastrukturou. Tato kombinace činí čtvrť obzvlášť příjemnou k životu a zvyšuje atraktivitu pro dlouhodobé nájemce.

Infrastruktura a dopravní dostupnost

Optimální dostupnost: Hlavní nádraží Erlangenu je dosažitelné pěšky, autobusové linky jezdí v bezprostřední blízkosti.

Krátké cesty v každodenním životě: Supermarkety, lékárny, kavárny a restaurace se nacházejí přímo v okolí – vše potřebné pro každodenní život lze vyřídit bez auta.

Ekonomicky silná lokalita: Erlangen patří mezi ekonomicky nejsilnější města Bavorska. Zaměstnavatelé jako Siemens, Friedrich-Alexander-Universität nebo Max-Planckovy instituty zajišťují stabilní poptávku po bydlení.

PODROBNÁ ANALÝZA JEDNOTLIVÝCH BYTŮ

Byt 1

• Podlahová plocha: 17 m²

• Aktuální čisté nájemné: 325 € / měsíc

• Roční čisté nájemné: 3 900 €

• Aktuální nájemné na m²: 325 / 17 ≈ 19,12 € / m²

• Potenciál (při 450 € měsíčně): 450 € / měsíc → 5 400 € / rok

• Nové nájemné na m² (měsíčně): 450 / 17 ≈ 26,47 € / m²

• Roční potenciál zvýšení: +1 500 €

• Relativní nárůst: ≈38,5 %

Nájemce: mladá žena, 28 let, pronajato od 05.01.2024

Hodnocení / doporučení:

Byt 1 byl teprve na začátku roku 2024 nově pronajat. Přímé zvýšení nájemného je obvykle možné až při prodloužení smlouvy nebo podle právních předpisů (výpovědní a zvýšovací lhůty). Strategicky je vhodné při příští smluvní konverzaci využít tržní argumentaci a případně nabídnout menší renovační práce (např. nová podlaha, čerstvý nátěr), aby bylo zvýšení nájemného tržně odůvodněno a usnadněn souhlas nájemce.

Byt 3

• Podlahová plocha: 14 m²

• Aktuální čisté nájemné: 295 € / měsíc

• Roční čisté nájemné: 3 540 €

• Aktuální nájemné na m²: 295 / 14 ≈ 21,07 € / m²

• Potenciál (při 450 € měsíčně): 450 € / měsíc → 5 400 € / rok

• Nové nájemné na m²: 450 / 14 ≈ 32,14 € / m²

• Roční zvýšení: +1 860 €

• Relativní nárůst: ≈52,5 %

Nájemce: starší pán, kuřák, 76 let, pronajatý od 01.05.2021

Hodnocení / doporučení:

U dlouhodobě bydlících starších nájemců je důležitý citlivý přístup. Přímé prudké zvýšení může narazit na odpor. Doporučuje se individuální a uctivé oslovování, případně postupný model (například postupné úpravy během 1–2 let) nebo nabídka stabilnějších smluvních podmínek výměnou (například delší doba trvání smlouvy či realizace drobných vylepšení). Je třeba zohlednit sociální aspekty i právní podmínky.

Celkové údaje (Byt 1 + 3)

• Celková podlahová plocha: 31 m²

• Aktuální měsíční čisté nájemné: 620 €

• Aktuální roční čisté nájemné: 7 440 €

Kupní cena balíčku: 205.000 € za oba byty

VÝNOSOVÝ A NÁJEMNÍ POTENCIÁL

Celkový potenciál nájemného:

• 900 € měsíčně

• 10 800 € roční čisté nájemné

Potenciál zvýšení nájemného:

• Aktuální roční nájemné: 7 440 €

• Potenciální roční nájemné: 10 800 €

• Zvýšení: +3 360 € ročně

• Relativní nárůst: ≈45 %

ZVLÁŠTNOST BYTU 3

Byt je v současné době obýván starším nájemcem (76 let), který je kuřák, což aktuálně ovlivňuje hodnotu některých povrchů (zejména stěn, stropů a případně podlahy).

Po budoucí změně nájemce je proto třeba počítat s renovací.

Odhadované náklady na renovaci:

cca 7 500 € – 10 000 €

Tato investice se týká především:

– Malířských prací / ošetření proti nikotinu

– Možného obnovení podlahového krytu

– Menších kosmetických oprav

INVESTIČNÍ ARGUMENT / SHRNUTÍ

Oba byty lze zakoupit společně za 205.000 €, což kapitálovým investorem přináší několik výhod:

• Atraktivní balíčková cena oproti individuálnímu prodeji

• Okamžitý cashflow díky stávajícím nájemním smlouvám

• Výrazný potenciál zvýšení nájemného až o přibližně 50 %

• Potenciál zvýšení hodnoty díky renovaci Bytu 3

• Nízká administrativní zátěž – dvě jednotky ve stejném objektu

I při započtení odhadovaných nákladů na renovaci Bytu 3 se nabízí velmi zajímavý potenciál výnosu a cashflow, zejména po přizpůsobení nájemného místnímu tržnímu prostředí.

PERSPEKTIVA PRO INVESTORY

Pro investory je adresa Westliche Stadtmauerstraße 50 neporazitelná:

Vysoká poptávka po nájemcích díky studentům, vědcům, dojíždějícím a zaměstnancům mezinárodních firem.

Bezpečná pronajímatelnost díky centru a vynikající infrastruktuře – prázdné byty jsou v této lokalitě prakticky vyloučeny.

Stabilita hodnoty a potenciál pro zvýšení hodnoty: Centrum v Erlangu je vzácné a má nadprůměrnou poptávku – jasná výhoda pro dlouhodobé investice.

Plánovatelnost: Centrální poloha zajišťuje nepřetržitě atraktivní výnosy a činí nemovitost udržitelnou investicí.

Klíčové sdělení pro investory:

Bez potenciálu okamžitého zvýšení výnosu – zejména v této centrální lokalitě je poptávka velmi vysoká; realizace vyžaduje obvyklé právní kroky a citlivou komunikaci s nájemci.

UPOZORNĚNÍ PRO ZÁJEMCE O KOUPI

Aby byl průběh pro všechny zúčastněné efektivní a transparentní, žádáme, abyste před první prohlídkou předložili aktuální potvrzení o financování od vaší banky. Tímto zajistíme, že se spojíme pouze s vážnými zájemci o koupi a umožníme vám hladký průběh prohlídky.

Děkujeme vám za pochopení a těšíme se, až vám nemovitost osobně představíme.

Prohlídky se konají každý týden ve středu odpoledne. Prosíme, uveďte při prvním kontaktu své možné časy a nezapomeňte uvést vaše telefonní číslo a e-mailovou adresu.