Prodej bytu 4+1 • 84 m² bez realitkyHeilbronn Heilbronn Baden-Württemberg 74074

Tato volně k nastěhování 4-pokojový byt v prvním nadzemním podlaží udržovaného bytového domu v Heilbronnu představuje příležitost pro všechny, kdo umí počítat: Byt je v rekonstrukčním stavu – a právě to je příležitost. Kupní cena je proto férově stanovena. Kdo sám zvládne přehlednou rekonstrukci, zajistí si investici s výnosem z nájmu přes 5 % nebo prostorný byt za cenu výrazně pod průměrem v Heilbronnu (obvyklé ceny jsou 3.380–5.183 €/m² – zde přibližně 2.985 €/m²).

Koupě probíhá bez provize přímo od vlastníka.

Výpočet pro investory je jednoduchý: Po řádné rekonstrukci (v podstatě podlahy, malířské práce, elektrické zásuvky a vypínače, interiérové dveře – rozpočet cca 15.000 €) lze tržně dosáhnout studeného nájemného (bez režijních nákladů) ve výši cca 1.060 € (cca 13 €/m²). To odpovídá hrubému výnosu 5,1 % z kupní ceny – i včetně rekonstrukčního rozpočtu zůstane výnos kolem 4,8 %. A protože je byt předán neobsazený, není zde stará nájemní smlouva ani téma úpravy nájemného: volba nájemce dle vlastního uvážení a možnost pronájmu za plnou tržní cenu. 4-pokojové byty této velikosti jsou v Heilbronnu vzácné a vysoce žádané – jejich pronajímatelnost je vynikající.

Při financování bytu bankou lze úvěrovou splátku po nastěhování pokrýt nájmem: U 100% financování kupní ceny (cca 4,0 % úrok a 1,0 % splácení) činí měsíční splátka přibližně 1.040 € – což je kryto dosažitelným studeným nájmem 1.060 €.

Pro vlastní uživatele: Volný k nastěhování a ihned k dispozici – zde si vytvoříte byt od základů podle svého vkusu, aniž byste museli platit za rekonstrukční rozhodnutí předchozího vlastníka. Čtyři pokoje (z toho dvě ložnice) o rozloze cca 83,41 m², k tomu praktická komora přímo v bytě, dvě další komory ve sklepě a společná prádelna ve suterénu – za cenu přibližně 2.985 €/m², což je výrazně pod cenou renovovaných srovnatelných bytů.

Poplatek za družbu domu činí 250 € měsíčně – z toho lze při pronájmu cca 125 € přenést na nájemce. Ze zbývajících cca 125 € připadá přibližně 77 € na příspěvek do fondu oprav a údržby (tedy budování majetkové rezervy, nikoli ztracené náklady), zbytek pak na neodúčtovatelné správní náklady. Náklady na vytápění jsou hrazeny prostřednictvím plynového kotle v patře s vlastním měřičem přímo u obyvatele – nejsou zahrnuty v poplatku za družbu domu.

Společenství vlastníků (WEG Silcherstraße 76–80, 23 jednotek) je profesionálně spravováno společností WOHLFEIL Hausverwaltung z Heilbronnu (mandát až do roku 2030). Roční příspěvek do fondu oprav byl nedávno zvýšen na 20.000 € – společenství aktivně buduje svou rezervu. Žádné významnější mimořádné příspěvky zatím nebyly schváleny. Stav fondu k 31. 12. 2023 činí 254.834 €.

Byt se nachází ve čtvrti Silcher, na východním okraji historického centra Heilbronnu – v ustálené, klidné rezidenční lokalitě s krátkými cestami do centra. Centrum města s pěší zónou, obchody a restauracemi je dosažitelné během několika minut na kole nebo autobusem; autobusové zastávky jsou v docházkové vzdálenosti.

Pro každodenní potřeby je vše zajištěno přímo v okolí: Malý obchod s pobočkou pro balíky se doslova nachází za rohem na Silcherstraße, pekárny, supermarkety a lékaři jsou v blízkém okolí rychle dostupní. Školy a mateřské školy jsou v přímé blízkosti.

Lokalita dále výrazně boduje pro volný čas a odpočinek: Vinice na oblasti Wartberg se svými procházkovými a turistickými stezkami začínají prakticky přímo u domu, a také Pfühlpark je snadno dostupný – ideální pro relaxaci v přírodě po pracovním dni. Díky silnicím B27/A6 se automobily dostanou rychle do všech směrů; hlavní nádraží v Heilbronnu s napojením na městskou dráhu (směr Stuttgart/Karlsruhe) je vzdálené jen pár minut.

Obecné informace:

– Koupě bez provize přímo od vlastníka

– Volný k nastěhování a ihned k dispozici – není zatížen stávajícím nájemním vztahem, což umožňuje volný výběr nájemce nebo okamžité užívání pro vlastní potřebu

– 4 pokoje (2 ložnice, 1 koupelna), cca 83,41 m² obytné plochy, 1. nadzemní podlaží

– Byt vyžaduje rekonstrukci – prodává se v aktuálním stavu, rekonstrukční práce jsou přehledné (podlahy, malířské práce, elektroinstalace, interiérové dveře), rozpočet cca 15.000 €

– Po rekonstrukci lze dosáhnout studeného nájemného cca 1.060 € (cca 13 €/m²) = hrubý výnos 5,1 %

– Komora přímo v bytě

– Dvě komory ve sklepě

– Společná prádelna v suterénu

– Poplatek za družbu domu 250 €/měsíc, z toho cca 125 € lze přenést na nájemce – náklady na vytápění nejsou zahrnuty (vlastní plynový kotel)

– Profesionální správa domu (WOHLFEIL, Heilbronn – mandát do roku 2030)

Technika a dům:

– Udržovaný bytový dům, společenství vlastníků (WEG Silcherstraße 76–80, 23 jednotek)

– Plynové vytápění na patře s vlastním plynoměrem – náklady na vytápění a ohřev teplé vody hradí přímo obyvatel, nezávisle na společenství

– Vysoký fond na opravy a údržbu: přibližně 255.000 € (stav k 31. 12. 2023), podíl této jednotky cca 11.800 €

– Příspěvek do fondu společenství byl nedávno zvýšen na 20.000 €/rok

– Okno koupelny bytu bylo v roce 2022 obnoveno (Schüco plastové okno včetně nového žaluzijního systému)

– Pravidelná údržba střechy je zajištěna specializovanou firmou (každých 5 let)

– Nebyly schváleny žádné mimořádné příspěvky

– Energetický štítek: štítek spotřeby, konečná energetická spotřeba 116,5 kWh/(m²·rok), zdroj energie: plyn, energetická třída D, platný do 31.10.2028