Prodej bytu 3+1 • 71 m² bez realitky, Dolní Sasko

Angeboten wird ein Anlagepaket aus einer Drei-Zimmer-Wohnung im 2. Obergeschoss und einer Garage mit eigenem Grundbuchblatt.

Nabízí se investiční balíček složený ze třípokojového bytu ve 2. patře a garáže s vlastním listem vlastnictví.

Die Wohnung wird derzeit von Grund auf saniert; die Arbeiten werden Ende September 2026 abgeschlossen. Erneuert werden die gesamte Elektroinstallation, sämtliche Wasser- und Abwasserleitungen innerhalb der Wohnung, das Badezimmer, die Bodenbeläge, die Innentüren sowie die Malerarbeiten. Neu eingebaut wird eine Einbauküche mit Markengeräten. Für den Erwerber bedeutet das auf absehbare Zeit keine Instandhaltungsaufwendungen am Sondereigentum.

Byt je v současné době kompletně rekonstruován; práce budou dokončeny na konci září 2026. Budou obnoveny veškeré elektroinstalace, veškeré rozvody vody a odpadních vod v bytě, koupelna, podlahové krytiny, vchodové dveře i malířské práce. Nově bude instalována vestavěná kuchyň s moderními značkovými spotřebiči. Pro kupujícího to znamená, že v dohledné době nebudou vyžadovány žádné investice do údržby jeho části nemovitosti.

Die Wohnung wird als Wohngemeinschaft mit drei getrennten Einzelmietverträgen vermietet. Jedes Zimmer ist einzeln vermietet, Küche, Bad, Flur und Abstellraum werden gemeinschaftlich genutzt. Diese Nutzungsform erzielt einen deutlich höheren Mietertrag als die Vermietung an eine einzelne Partei und wird in Lüneburg durch die Nachfrage von Studierenden und Berufseinsteigern getragen.

Byt je pronajímán jako spolubydlení se třemi samostatnými jednotlivými nájemními smlouvami. Každý pokoj je pronajat samostatně, kuchyň, koupelna, chodba a úložný prostor se využívají společně. Tato forma využití dosahuje výrazně vyššího nájemného než pronájem celku jedné straně a je v Lüneburgu podporována poptávkou ze strany studentů a začínajících profesionálů.

Die Wirtschaftlichkeit im Überblick:

• Kaufpreis Paket: 322.000 €

• Jahresnettokaltmiete: 16.500 € (Wohnung 15.300 €, Garage 1.200 €)

• Faktor: 19,5

• Bruttomietrendite: 5,12 %

• Hausgeld Wohnung: 265,00 € monatlich, darin 84,00 € Zuführung zur Instandhaltungsrücklage

• Hausgeld Garage: 14,00 € monatlich

• Grundsteuer: 150,86 € und 6,49 € jährlich

Přehled ekonomiky:

• Kupní cena balíčku: 322.000 €

• Roční čistý nájem (bez provozních nákladů): 16.500 € (byt 15.300 €, garáž 1.200 €)

• Faktor: 19,5

• Hrubá výnosnost z nájmu: 5,12 %

• Měsíční poplatek za byt: 265,00 €, z toho 84,00 € příspěvek do fondu oprav

• Měsíční poplatek za garáž: 14,00 €

• Pozemková daň: 150,86 € a 6,49 € ročně

Die drei Zimmer sind mit 500 €, 425 € und 350 € netto kalt vermietet, zusammen 1.275 € monatlich. Hinzu kommen je Zimmer 40 € Betriebskosten- und 95 € Strom-/Internetpauschale. Aus diesen Pauschalen sind die umlagefähigen Hausgeldanteile, Wärme und Warmwasser über den Versorger sowie Strom und Internet zu decken; sie sind Pauschalen und nicht abrechenbar. In die Renditeberechnung geht ausschließlich die Nettokaltmiete ein.

Tři pokoje jsou pronajaty za 500 €, 425 € a 350 € čistého nájemného bez provozních nákladů, celkem 1.275 € měsíčně. K tomu se připočítává za každý pokoj fixní paušál ve výši 40 € na provozní náklady a 95 € za elektřinu/internet. Z těchto paušálů je nutné pokrýt náklady na podíl společných poplatků, vytápění a teplou vodu (prostřednictvím dodavatele) stejně jako elektřinu a internet; jedná se o paušální částky, které se neúčtují zvlášť. Pro výpočet výnosnosti se bere v úvahu pouze čisté nájemné.

Ein weiterer Vorzug liegt in der Gemeinschaft selbst: Die Wohnungseigentümergemeinschaft verfügt über eine Instandhaltungsrücklage von 182.732,94 €. Im Jahr 2025 gab es keine Entnahmen, die jährliche Zuführung wurde ab 2026 auf 24.000 € angehoben. Rechnerisch entfallen 7.674,78 € auf diese Einheit.

Další výhodou je samotné společenství vlastníků: Společenství vlastníků disponuje opravárenským fondem ve výši 182.732,94 €. V roce 2025 nedošlo k žádným výběrům a roční příspěvek byl od roku 2026 navýšen na 24.000 €. Po přepočtu činí příspěvek této jednotky 7.674,78 €.

Die Wohnung wird nach Abschluss der Sanierung erstmals vermietet; die Mietverhältnisse beginnen am 1. Oktober 2026. Zwei der drei Zimmer sind fest vergeben und die Verträge unterschrieben, für das dritte läuft das Auswahlverfahren. Die Garage ist bereits an einen externen Mieter für 100 € monatlich vermietet; das Mietverhältnis besteht unabhängig von der Wohnung. Sämtliche Mietverträge werden gemeinsam mit dem Kaufvertragsentwurf vor der Beurkundung vorgelegt.

Byt bude poprvé pronajat po dokončení rekonstrukce; nájemní vztahy začnou 1. října 2026. Dva ze tří pokojů jsou již pevně obsazeny a smlouvy jsou podepsány, pro třetí probíhá výběrové řízení. Garáž je již pronajata externímu nájemci za 100 € měsíčně; nájemní smlouva na garáž existuje nezávisle na bytu. Všechny nájemní smlouvy budou předloženy společně s návrhem kupní smlouvy před notářským zápisem.

Wohnung und Garage werden ausschließlich gemeinsam veräußert.

Byt a garáž jsou prodávány výhradně jako celek.

Das Objekt liegt im Lüneburger Stadtteil Kaltenmoor. Die Bushaltestelle Wilhelm-Leuschner-Straße befindet sich direkt vor dem Haus, die Lüneburger Innenstadt ist damit ohne Umsteigen erreichbar.

Nemovitost se nachází v berlínské části Kaltenmoor v Lüneburgu. Autobusová zastávka na ulici Wilhelm-Leuschner-Straße je přímo před domem, centrum Lüneburgu je tak dosažitelné bez přestupů.

Der Stadtteil verfügt über eine vollständige Nahversorgung mit Lebensmittelmärkten, Apotheke, Ärzten und Dienstleistern. Kindertagesstätten, Grundschule und weiterführende Schulen liegen fahrradläufig, ebenso Sportanlagen und Grünflächen.

Čtvrť nabízí kompletní občanskou vybavenost – potravinové obchody, lékárnu, lékaře a další služby. Mateřské školky, základní i střední školy jsou dostupné na kole, stejně tak sportoviště a zelené plochy.

Lüneburg ist Hansestadt, Universitätsstandort und Kreisstadt mit rund 78.000 Einwohnern. Der Bahnhof mit stündlicher Verbindung nach Hamburg liegt wenige Minuten entfernt. Die anhaltende Nachfrage nach kleinen Mietwohnungen und nach Zimmern in Wohngemeinschaften wird durch Studierende, Berufspendler und Ein-Personen-Haushalte getragen.

Lüneburg je hanza, univerzitní město a okresní město s přibližně 78 000 obyvateli. Nádraží s hodinovým spojením do Hamburku se nachází jen několik minut cesty. Stálá poptávka po malých nájemních bytech a pokojích ve spolubydlení je zajišťována studenty, dojíždějícími profesionály a jednočlennými domácnostmi.

Wohnung nach Abschluss der Arbeiten Ende September 2026:

• Badezimmer mit bodengleicher, gefliester Dusche und Glastrennwand, Handtuchheizkörper, anthrazitfarbene Bodenfliesen, helle Wandfliesen

• Einbauküche mit Bosch-Geräten: Induktionskochfeld, Backofen, Geschirrspüler, Kühl-Gefrier-Kombination, Dunstabzugshaube

• Aufbereitetes Parkett in der gesamten Wohnung, in der Küche neuer Bodenbelag; weiße Innentüren, weiße Sockelleisten, frisch gestrichene Wände

• Elektroinstallation VDE-konform nach VDE 0100 erneuert, Wasser- und Abwasserleitungen innerhalb der Wohnung vollständig erneuert

• Sämtliche Fenster in Kunststoff mit Zweifachverglasung; ein Austausch war nicht erforderlich

• Wohnungseingangstür aufgearbeitet, neues Sicherheitsschloss mit Sicherheitskarte

• Loggia in Westlage mit Blick über die parkartige Grünanlage, nicht zur Straße; Zugang über das größte Zimmer

• Waschmaschinenanschluss im Badezimmer

• Abstellraum in der Wohnung sowie eigener Kellerraum

Byt po dokončení prací na konci září 2026:

• Koupelna s bezzábradlovou, obloženou sprchou a skleněnou příčnou stěnou, topným ručníkem, dlaždicemi v antracitové barvě na podlaze, světlé stěnové dlaždice

• Vestavěná kuchyň s Bosch spotřebiči: indukční varná deska, trouba, myčka nádobí, chladicí-mrazicí kombinace, digestoř

• Ošetřená parketa v celém bytě, v kuchyni nová podlahová krytina; bílé vnitřní dveře, bílé lišty, čerstvě natřené stěny

• Elektroinstalace dle normy VDE 0100 kompletně obnovena, vodovodní a kanalizační rozvody v bytě kompletně obnoveny

• Všechna okna z plastu s dvojsklem; výměna nebyla nutná

• Vstupní dveře bytu opracovány, nová bezpečnostní zámek se bezpečnostní kartou

• Loggia na západní straně s výhledem na parkovitě zařízenou zeleň, nestojí směrem k ulici; přístup je možný přes největší pokoj

• Přípojka pro pračku v koupelně

• Úložný prostor v bytě a vlastní sklepní místnost

Gebäude:

• Aufzug vom Erdgeschoss bis in die 5. Etage

• Fernwärmeversorgung, Energieeffizienzklasse B

• Waschküche, Trockenraum und Fahrradkeller im Untergeschoss

• 28 Wohneinheiten, gepflegte und professionell verwaltete Gemeinschaft

Budova:

• Výtah od přízemí až do 5. patra

• Ústřední zásobování teplem (tepelná energie), energetická třída B

• Prádelna, sušárna a sklep pro kola v suterénu

• 28 bytových jednotek, udržovaná a profesionálně spravovaná společenství

Garage:

• Reihengarage mit manuellem Tor im Untergeschoss eines Parkhauses

• Eigenes Grundbuchblatt, eigener Miteigentumsanteil

Garáž:

• Řadová garáž s ručním vraty v suterénu parkovací budovy

• Vlastní list vlastnictví, vlastní podíl na společném vlastnictví

Der Verkauf erfolgt provisionsfrei und ausschließlich als Paket aus Wohnung Nr. 12 und Garage Nr. 20.

Prodej probíhá bez provize a výhradně jako balíček složený z bytu č. 12 a garáže č. 20.

Folgende Unterlagen liegen vor und werden ernsthaften Interessenten nach Kontaktaufnahme zur Verfügung gestellt:

• Teilungserklärungen mit Aufteilungsplänen

• Grundbuchauszüge beider Einheiten

• Protokolle der Eigentümerversammlungen und Beschlusssammlung

• Wirtschaftspläne 2026 und 2027, Hausgeldabrechnung 2025, Nachweis der Instandhaltungsrücklage

• Energieausweis und Grundriss

• Leistungsverzeichnis der Sanierung, nach Fertigstellung ergänzt um Abnahmeprotokoll und technische Dokumentation

• Amtliche Bodenrichtwertauskunft des Gutachterausschusses für Grundstückswerte Lüneburg zum Stichtag 01.01.2026

K dispozici jsou následující dokumenty, které budou vážným zájemcům zpřístupněny po navázání kontaktu:

• Prohlášení o dělení s půdorysy

• Výpisy z katastru nemovitostí obou jednotek

• Zápisy ze shromáždění vlastníků a sbírka usnesení

• Ekonomické plány pro roky 2026 a 2027, rozúčtování měsíčních poplatků za rok 2025, doklad o opravárenském fondu

• Energetický štítek a půdorys

• Specifikace rekonstručních prací, po dokončení doplněna o zápis z předávacích zkoušek a technickou dokumentaci

• Úřední informace o orientační hodnotě pozemku od znalecké komise pro hodnoty nemovitostí Lüneburgu k datu 01.01.2026

Die Sanierung wird von einem Fachunternehmen ausgeführt und Ende September 2026 abgeschlossen. Die Gewährleistung beträgt nach BGB fünf Jahre ab Abnahme. Die Ansprüche werden im Kaufvertrag an den Erwerber abgetreten; Auftragsunterlagen, Leistungsverzeichnis, Abnahmeprotokoll sowie die technische Dokumentation einschließlich Elektro-Messprotokoll und Dichtigkeitsprüfung werden übergeben.

Rekonstrukci provádí specializovaná firma a bude dokončena na konci září 2026. Záruka dle německého občanského zákoníku (BGB) činí pět let od předání. Nároky budou v kupní smlouvě postoupeny kupujícímu; k dispozici budou zadací dokumentace, specifikace prací, zápis z předávacích zkoušek a technická dokumentace včetně elektroměřicích protokolů a zkoušky těsnosti.

Der Kaufvertrag weist den auf Grund und Boden entfallenden Anteil sowie den Wert der Einbauküche einschließlich Geräte gesondert aus. Der Bodenanteil ist aus der amtlichen Bodenrichtwertauskunft abgeleitet, der Küchenwert aus den Anschaffungsbelegen; beide Nachweise werden dem Kaufvertragsentwurf beigefügt. Auf die Wohnung entfällt ein Grundstücksanteil von rechnerisch rund 83 m². Da die Wohnung vollständig saniert übergeben wird, entsteht beim Erwerber kein anschaffungsnaher Sanierungsaufwand. Bitte lassen Sie die steuerlichen Auswirkungen von Ihrem Steuerberater prüfen; eine steuerliche Beratung erteilen wir nicht.

Kupní smlouva uvádí samostatně podíl na pozemku a hodnotu vestavěné kuchyně včetně spotřebičů. Podíl na pozemku je odvozen z úřední informace o orientační hodnotě pozemku a hodnota kuchyně z dokladů o pořízení; obě doložky budou přiloženy návrhu kupní smlouvy. Na byt připadá výpočetně podíl na pozemku přibližně 83 m². Protože byt bude předán kompletně zrekonstruovaný, nebude kupující muset hradit náklady na rekonstruaci spadající do blízké doby po pořízení. Nechte si prosím daňové dopady přezkoumat od svého daňového poradce; daňové poradenství neposkytujeme.

Der Übergang von Nutzen und Lasten erfolgt nach Beurkundung und Kaufpreiszahlung, der Termin wird individuell abgestimmt.

Přechod práv a povinností nastane po notářském zápisu a uhrazení kupní ceny; termín bude individuálně sladěn.

Impressum

DCB Projektentwicklung GmbH, Heiligengeiststraße 16, 21335 Lüneburg

Geschäftsführer: Dennis Christian Bosse

Telefon 04131 2847451 · dcbpe@dcb-immobiliengruppe.de

Registergericht: Amtsgericht Lüneburg, HRB 212651

USt-IdNr.: DE362623855

Impressum

DCB Projektentwicklung GmbH, Heiligengeiststraße 16, 21335 Lüneburg

Ředitel: Dennis Christian Bosse

Telefon: 04131 2847451 · dcbpe@dcb-immobiliengruppe.de

Zapsáno u okresního soudu Lüneburg, HRB 212651

DIČ: DE362623855

Erlaubnis nach § 34c Abs. 1 GewO, erteilt durch die IHK Lüneburg-Wolfsburg, Am Sande 1, 21335 Lüneburg, zugleich zuständige Aufsichtsbehörde.

Povolení podle § 34c odst. 1 německého zákona o hospodářské činnosti (GewO) vydalo IHK Lüneburg-Wolfsburg, Am Sande 1, 21335 Lüneburg, která je zároveň příslušným kontrolním orgánem.

Zur Teilnahme an einem Streitbeilegungsverfahren vor einer Verbraucherschlichtungsstelle sind wir weder verpflichtet noch bereit.

Nejsme povinni ani ochotni se účastnit řešení sporů před spotřebitelskou smírčí komisí.