Prodej domu • 312 m² bez realitkyRöhrichtweg 12 Dortmund Hörde Nordrhein-Westfalen 44263

Prosím, nejprve se podívejte na speciálně vytvořenou webovou stránku této nemovitosti:

villa-phoenixsee.de

Na této stránce zažijete vilu prostřednictvím velkoformátových videí a fotografií, kompletního virtuálního prohlídky, půdorysů, detailních záběrů a celého exposé – mnohem podrobněji, než by postačoval inzerát v realitním portálu.

Tato jezerní vila není obyčejný dům s „výhledem na vodu“, nýbrž výjimečná rezidence přímo u Phoenixsee: skutečná západní orientace v první řadě, 180° panorama zachycující celou šířku jezera a přibližně 50 ha nezastavěných jezerních a parkových ploch. Když se jezero ve večerních hodinách zbarví dozlata a do mědi, terasa se promění ve vyhlášené místo. Současně vzniká něco, co je ve vystavené poloze u jezera obzvlášť vzácné: soukromí. Díky vyvýšené, hluboko zasazené poloze a ochraně výhledu je dům od chodníku prakticky neviditelný z té strany na všech třech obytných úrovních.

Na přibližně 312 m² obytné plochy a 701 m² pozemku spojuje v roce 2018 postavená rezidence reprezentativní bydlení s neobvyklou mírou skutečné využitelnosti. Velké prosklené plochy otevírají obytné místnosti k jezeru a zahradě; již vstupní hala se rozprostírá přes přibližně 17,5 m širokou fasádu oken. Přibližně 119 m² teras, z toho asi 35 m² krytých, rozšiřují obytný prostor do venkovního prostředí. Navíc vytváří 32 m² střešní terasa třetí venkovní úroveň s vlastním výhledem na jezero a okolí.

Půdorys tento koncept důsledně podporuje: reprezentativní obytná úroveň sdružuje vstup, jídelnu, kuchyň, pracovní prostory a velkou terasu s výhledem na jezero; soukromá úroveň propojuje bydlení, domácí kino, ložnici, koupelnu a zahradu bezprostředně vedle sebe. Tím nevznikají izolovaná „vyznačená místa“, ale souvislé obytné zóny s krátkými vzdálenostmi mezi interiérem, terasou, zahradou a výhledem na vodu.

Zahrada není jen upravená, ale je navržena jako soukromá volnočasová zóna: swim-spa, plnohodnotná venkovní kuchyň, prostorná lehátková a odpočinková místa, dvě kryté terasy chráněné před povětrnostními vlivy a promyšlené venkovní osvětlení vytvářejí pocit bydlení, který je obvykle znám spíše z vysoce kvalitních resortů. V interiéru pokračuje nároky na kvalitu individuálně navržená high-end kuchyně z exotického palisandru, hudební systémy na high-end úrovni, domácí kino s vybavením v šesticiferním rozsahu, zakázkově vyrobené vestavby a vysoce kvalitní materiály.

Obzvlášť cenná je druhá, zcela samostatná a kvalitně vybudovaná obytná jednotka. Disponuje vlastním vstupem, vlastní garáží, vlastním parkovacím místem a vlastními měřiči, takže může být využívána samostatně nebo pronajata. Lze ji rovněž využít pro rodinu, hosty, pracovní účely, nebo ji spojit s hlavním bytem do velkorysé celkové vily. Přibližně 6 m vysoké, světlé schodiště propojuje úrovně a zároveň umožňuje jasné oddělení obytných zón.

Dvě prostorné garáže a dvě dodatečná parkovací místa činí nemovitost každodenně plně praktickou. Rozhodující je však kombinace: první řada, skutečná západní orientace, prostor namísto hustého sousedství, výjimečné soukromí a vybavení, které nebylo vytvořeno jako soubor jednotlivých doplňků, nýbrž jako celkový projekt.

Nemovitost pro kupce, kteří nehledají jen metry čtvereční, ale kvalitu bydlení a lokaci, kterou se těžko replikují.

Poloha je skutečným luxusem této rezidence:

Přímo v první řadě u Phoenixsee, skutečná západní orientace a 180° panorama nad vodou, parkovými plochami a obzorem. Výhled se otevírá na celou šířku jezera; v závislosti na směru pohledu se k protilehlému břehu vzdálenost pohybuje mezi 200 a 1 200 m. Přibližně 50 ha nezastavěných jezerních a parkových ploch tvoří každodenní přední plán. I z bočních stran přibližně 10 m odstupů poskytuje neobvyklou míru volnosti.

Západní orientace zde není pouze marketingový pojem, ale je každým večerem na vlastní oči zážitkem. Slunce provází terasu a obytné prostory až do pozdních hodin; na vodě se objevují zlatavé a měděné odstíny, západ slunce se odehrává přímo před domem. Právě u jezerních nemovitostí je tento směr rozhodující: nejen samotná voda, ale i světlo, horizont a atmosféra večerních hodin se stávají nedílnou součástí bydlení.

Stejně tak výjimečné je soukromí. Pozemek leží přibližně 3 m nad úrovní chodníku, dům asi 4 m výše nad hladinou jezera. Spolu s velkou hloubkou pozemku, zasazením stavby dozadu a vysokými živými ploty není z ulice a chodníků na všech třech obytných úrovních prakticky žádný výhled do interiéru. Do popředí se otevírá maximální prostor, zatímco soukromá obytná a zahradní zóna zůstává chráněná.

I akusticky je poloha zvlášť výjimečná. Vila se nachází na klidné straně jezera u silnice pro místní obyvatele s charakterem slepé ulice bez průchozího provozu. Naproti dominuje přírodu místo husté zástavby; rozsáhlý zelený a břízový porost navíc působí jako optická i akustická bariéra. Protilehlý břeh neobtěžuje, ale vytváří potřebnou vzdálenost – což je zásadní rozdíl oproti hustě zastavěným vodním polohám.

Zvláštní kouzlo tkví v vzácném spojení klidu a městského života. Rušná promenáda na druhé straně jezera s restauracemi, kavárnami a volnočasovými aktivitami se nachází přibližně 2 km od domu: dostatečně blízko pro spontánní večery, ale zároveň dostatečně daleko, aby ruch nenastal přímo před vlastní terasou. Živější strana jezera je vědomě umístěna naproti; bezprostředně u pozemku panuje klid, voda a zeleň.

Procházky a cyklostezky začínají u jezera. Vodní sporty, jachtařský klub i třpytkové, veslovací a pádlařské lodě patří přímo k nabízeným volnočasovým aktivitám; další zelené a relaxační oblasti jsou rychle dosažitelné. Současně zůstává centrum Dortmundu se svou kompletní infrastrukturou dobře dostupné.

Co dělá tuto polohu opravdu výjimečnou, není jedno jednotlivé kritérium, nýbrž jejich souběžnost: první řada, pravá západní slunce, 180° prostor, velká vzdálenost k protilehlému břehu, přírodní bariéra, žádné praktické pohledy do tří obytných úrovní a přitom městský život na dosah ruky.

Poloha, která je nabízená jen výjimečně a v této kombinaci s výhledem na vodu, západním sluncem, panoramatem, soukromím, klidem a blízkostí města se těžko nahrazuje.

Vybavení nebylo sestaveno podle katalogu, ale bylo plánováno do nejmenších detailů – s použitím vysoce kvalitních materiálů, zakázkových řešení a techniky, jež spojuje komfort, bezpečnost a praktičnost v každodenním životě.

High-end kuchyň z exotického palisandru: velkoformátní pracovní ostrůvek v mramorovém provedení se bezšvovým začleněným dřezem, dvě indukční varné desky plus Teppan-Yaki, stropní digestoř s vnějším motorovým systémem o výkonu přibližně 1 200 m³/h, premium spotřebiče Siemens, dvě integrovaná sous-vide lázně, vestavěná vinotéka, chladnička Side-by-Side, vakuový balič, kávovar na zrno a navíc mimořádně velké množství zakázkově vyrobeného úložného prostoru. Kuchyně není jen optickým středobodem, ale je určena pro ambiciózní vaření a hostění.

Perfektní domácí kino a high-end audio: 4,80 m široká zvukově průhledná plátno Screen Research, Sony 4K projektor, propracovaný Infinity/Focal reproduktorový systém, zesilovače Pass-Labs/Cello, Marantz/Linn a motorické zatmívání závěsů pro 11,5 m širokou okenní fasádu. Vybavení se pohybuje v šesticiferním rozsahu. Audio na high-end úrovni je integrováno i do dalších místností.

Outdoor & Wellness: Aquatic-5 Swim-Spa o rozměrech 5,8 × 2,28 m se dvěma systémy proti proudu, 50 tryskami, pěti čerpadly, LED osvětlením, fontánami a vodopády. Náročně hydraulicky ovládané solární krytí je vybaveno vakuovou izolací; k tomu přispívá silná PUR izolace kolem a připojení k solárnímu topnému okruhu domu. Krytí se téměř neslyšně ovládá pomocí deseti solárně-hydraulických válců. Spa je přesně orientováno na západ a spojuje plavecký trénink s relaxací a večerním sluncem.

Přibližně 119 m² teras, z toho asi 35 m² krytých, rozděluje život mezi několik venkovních zón. Dvě kryté terasy jsou vybaveny infračervenými topnými paprsky, TREX podlahovými deskami, integrovaným osvětlením a prémiovým nábytkem 4Seasons. Dále tu máme 32 m² střešní terasu a ležákovou terasu přímo u swim-spa s připravenou vnější sprchou s teplou a studenou vodou.

Plnohodnotná venkovní kuchyň je podstatně více než jen místo na grilování: 153 cm široký Boretti gril s pěti hořáky plus dvě vysoce výkonné infračervené zóny ohřívající až 400 °C, pracovní desky z přírodního kamene, chladnička, mramorový dřez, markýza a rozsáhlý úložný prostor z ní činí opravdovou druhou kuchyni v exteriéru.

Smart Home & bezpečnost: 60 zařízení Homematic, automatizované venkovní žaluziové systémy Warema, přístup pomocí otisku prstu, DoorBird, alarmové, vodní a kouřové senzory a senzorika pohybu a přítomnosti. Stínící systém reaguje na polohu slunce, teplotu a vítr; při detekci kouře se žaluzie automaticky zvednou. Přístup a řada funkcí je možné ovládat pomocí aplikace, dálkového ovladače, chytrých hodinek nebo hlasového ovládání.

Komfort & technika: tři vnitřní jednotky Daikin s provozem až přibližně 19 dB, trojité zasklení, posuvné prvky až o šířce 3,8 m, podlahové vytápění po celém domě a řízené větrání obytných místností s rekuperací tepla. Skutečné FTTH optické vlákno sahá až do domu; CAT7 kabeláž se nachází téměř ve všech místnostech.

Materiály a koupelny: jemné dlaždice 90×90, detaily z palisandru a mědi, ploché dveře s lištami Tectus a magnetickými zámky, vysoce kvalitní značkové armatury a individuálně provedené vestavby. Již vstupní hala se otevírá přes přibližně 17,5 m širokou fasádu oken s výhledem na jezero a zeleň; ložnice disponuje přibližně 4 m širokým panoramickým oknem přímo do zahrady.

I zahrada je technologicky promyšlená: 6-zónový zavlažovací systém Hunter se senzorikou a ovládáním prostřednictvím aplikace, stejně jako sekačka s řízením zón výrazně snižují nároky na údržbu. Venkovní osvětlení, cesty a terasy jsou navrženy jako ucelený koncept.

Prodej probíhá přímo od vlastníka bez makléřského poplatku. Vestavby, vestavěné skříně a zařízení jsou z velké části součástí nabídky – od individuálně navržené kuchyně přes vysoce kvalitní zahradní nábytek až po vybavení venkovní kuchyně. Jsou možné individuální dohody.

Pozoruhodné na rezidenci této velikosti a vybavení je také energetická účinnost: Aktuální konečná energetická spotřeba činí 49 kWh/(m²a). Navíc existuje druhé energetické hodnocení s hodnotou pouze 21 kWh/(m²a), které bylo vypracováno s ohledem na pozdější výměnu stávajícího topení za tepelné čerpadlo. Tím byla již samostatně zhodnocena energetická perspektiva budoucí instalace tepelného čerpadla.

Dokumentované náklady na vytápění činí přibližně 201 € měsíčně za celý 312 m² dům včetně druhé obytné jednotky a swim-spa s teplotou vody až 37 °C. Podlahové vytápění v celém domě, zdivo o tloušťce 42–50 cm s PUR izolací, trojité zasklení a řízené větrání obytných místností s rekuperací tepla zdůrazňují vysoce kvalitní energetický koncept.

Druhá obytná jednotka poskytuje nejen prostorovou, ale i ekonomickou flexibilitu. Vlastní vstup, vlastní měřiče, vlastní garáž, vlastní parkovací místo a zvuková i protipožární izolace umožňují jasně oddělené využití nebo pronájem. Nájemné v roce 2026 činilo přibližně 2 100 € měsíčně. Alternativně lze jednotku využít pro rodinu, hosty nebo pracovní účely, anebo ji spojit s hlavní rezidencí do jedné velkorysé vily.

Dvě prostorné garáže – přibližně 5,80 × 3,60 m a 5,80 × 3,12 m – poskytují komfortní prostor i pro velké limuzíny a SUV. Navíc jsou k dispozici dvě parkovací místa. Do nižšího prostoru domu je pak možné relativně snadno dodatečně instalovat wallbox.

Skutečné FTTH optické vlákno sahá až do domu; CAT7 kabeláž je instalována téměř ve všech místnostech. Nemovitost stojí na vlastním pozemku, nikoliv v trvalém nájmu.

Všechny podstatné technické dokumenty, plány a certifikáty jsou kompletní, včetně energetických a stavebních dokumentací a elektro- či síťového plánu. To usnadňuje nejen ověření před koupí, ale i pozdější úpravy či modernizace.

Prohlídky probíhají po individuální domluvě. Pro komplexní první dojem doporučujeme nejprve navštívit objektovou webovou stránku villa-phoenixsee.de, kde si můžete prohlédnout videa, virtuální prohlídku, půdorysy, detailní záběry a kompletní exposé.