Prodej domu • 630 m² bez realitkyReichswaldstraße 29–31 Kaiserslautern Kaiserslautern Rheinland-Pfalz 67663

Bez provize přímo od majitelů: bytový dům s osmi byty a pěti garážemi v centru Kaiserslauternu, Reichswaldstraße 29–31. Tři byty budou při předání volné, u starších nájemních smluv existuje prostor pro zvýšení nájemného a v suterénu se nachází plocha vhodná k vybudování devátého bytu.

DŮM

Dům postavili naši prarodiče a od svého vzniku v polovině 50. let je v rodinném vlastnictví. Ve dvou dalších stavebních etapách byl rozšířen do současné velikosti. Dvě čísla popisná se společným schodištěm, čtyři plná nadzemní podlaží nad suterénem a sklepními prostory, pozemek o výměře 645 m² na dvou parcelách.

Osm bytů o výměře 65 až 96 m² s celkovou obytnou plochou 630 m². Sedm bytů má 3 pokoje, kuchyň a koupelnu. Byt vlevo ve 3. patře má 2 pokoje a velkou obytnou kuchyň. Čtyři byty mají mimořádně velký obývací pokoj, šest z nich má balkon nebo terasu na jižní straně, kam po celý den svítí slunce.

ROČNÍ NÁJEMNÉ SE ZVÝŠÍ VE TŘECH OBLASTECH

1. Tři volné byty o celkové výměře 251 m² a jednu garáž můžete nově pronajmout podle vlastních představ. Při cílovém nájemném 10,50 €/m² přinesou dodatečný roční příjem z nájemného ve výši 32 226 €.

2. V suterénu se nachází přibližně 110 m², které lze přestavět na další byt. Potenciál pro nový byt v centru města.

3. Prostor pro zvýšení stávajícího nájemného. Čtyři z pěti současných smluv mají nájemné ve výši 4,81 až 7,73 €/m², tedy pod cílovou úrovní 10,50 €/m². Toto nájemné můžete postupně zvyšovat v mezích zákonem povoleného navyšování a při změně nájemníků.

Úroveň nájemného je potvrzena trhem: v srpnu 2026 jsme nově pronajali jeden byt v domě za 10,48 €/m². Na náš inzerát reagovalo během necelých dvou týdnů 94 zájemců a už dva z prvních tří účastníků prohlídky si chtěli byt pronajmout.

U většiny nemovitostí s potenciálem zvýšení hodnoty závisí jeho využití na budoucí výměně nájemníků. Zde jej můžete začít realizovat ode dne předání.

NÁJEMNÍ VZTAHY

Všech pět nájemních vztahů je uzavřeno na dobu neurčitou, bez stupňovitého či indexovaného nájemného. Neexistují žádné nedoplatky na nájemném a nájemní vztahy již řadu let probíhají bez problémů. Všechny nájemní smlouvy jsou kompletní a podepsané.

Centrum Kaiserslauternu: dopravně výhodná poloha mezi středem města a průmyslovou zónou. Dům se nachází v ulici Reichswaldstraße, přibližně 300 m od Lothringer Eck, významného uzlu silniční a veřejné dopravy.

DŮLEŽITÉ VZDÁLENOSTI

• Centrum města (pěší zóna, nákupní centrum): cca 1,7 km

• Westpfalz-Klinikum (zaměstnavatel zdravotnického personálu a lékařů): cca 1,3 km

• Průmyslová zóna Merkurstraße: cca 900 m

• RPTU Kaiserslautern (univerzita), dobře dostupná přes Rauschenweg / Theodor-Heuss-Straße: cca 3,2 km

• Přírodní rezervace Vogelwoog / Blechhammerweiher: cca 900 m

DOPRAVA A PARKOVÁNÍ

Na dálnice A6 a A63 se dostanete během několika minut. Autobusové zastávky jsou vzdálené 250 m, železniční zastávka Kennelgarten 600 m. K dispozici je navíc přibližně 10 bezplatných parkovacích míst v ulici Reichswaldstraße a v boční spojovací ulici.

VŠE PRO KAŽDODENNÍ ŽIVOT V PĚŠÍ VZDÁLENOSTI (200 AŽ 750 M)

LIDL, Kaufland, dvě lékárny, dva praktičtí lékaři, dvě pekárny, dvě řeznictví, několik restaurací, fitness centrum, dvě čerpací stanice s prodejnou a výdejní boxy. Pěšky jsou dostupné také mateřské školy a školy.

BLÍZKO CENTRA, ALE BEZ TĚSNÉ OKOLNÍ ZÁSTAVBY

Dům není ze všech stran obklopen hustou sousední zástavbou. Z mnoha oken je výhled na zeleň nebo ničím nerušený výhled na město.

POPTÁVKA

Poptávku v této lokalitě zajišťují zaměstnanci Westpfalz-Klinikum a blízké průmyslové zóny a také přibližně 14 000 studentů RPTU a Hochschule Kaiserslautern. Pro vás to znamená nízké riziko neobsazenosti, možnost vybírat si mezi zájemci a prostor pro stanovení ceny.

VYTÁPĚNÍ

Decentrální: každý byt má vlastní plynový kotel pro vytápění a ohřev vody. Každý nájemník si plyn sjednává a hradí sám, takže odpadá vyúčtování nákladů na vytápění.

JIŽ PROVEDENÉ INVESTICE

• 3. patro vlevo: kompletní rekonstrukce v roce 2022 za přibližně 40 000 €, včetně kompletně nové koupelny

• Rozvod pitné vody: v roce 2024 městský dodavatel energií nově položil přívod od ulice až do sklepa, včetně vodoměrů

• Přízemí vlevo a přízemí vpravo: v každém bytě nový plynový kotel z roku 2022

TŘI VOLNÉ BYTY

U tří volných bytů se můžete sami rozhodnout, zda je pronajmete s minimálními náklady, nebo zda díky nadstandardnímu vybavení dosáhnete vyššího nájemného.

• Přízemí vlevo, 96 m²: samotný byt má přibližně 81 m², k tomu krytou jižní terasu o výměře cca 30 m² a rohový balkon orientovaný na sever a východ. Nový plynový kotel z roku 2022.

• Přízemí vpravo, 90 m²: dispozičně nejlépe vybavený byt v domě. Dřevěné podlahy v chodbě a třech pokojích, velká vestavěná kuchyň, spíž s oknem, komora na úklidové potřeby, jižní terasa o výměře cca 7 m² a nový plynový kotel z roku 2022. Volná garáž sousedí s terasou a lze ji pronajmout společně s bytem.

• 3. patro vpravo, 65 m²: stěny, dveře, elektroinstalace a rolety jsou hotové, nová topná tělesa jsou dodána. Zbývá namontovat topná tělesa a položit podlahovou krytinu ve třech pokojích, abyste si mohli sami zvolit podlahy a vybavení.

GARÁŽE

Pět garáží s vraty do ulice Heustraße, z nichž čtyři mají přímý přístup do vnitřního dvora. Čtyři jsou pronajaté, jedna je volná.

PLOCHA K VESTAVBĚ V SUTERÉNU

Přibližně 110 m² souvislé plochy pod přízemím domu č. 29, která byla po desetiletí komerčně využívána. Vlastní velký vstup se vstupní místností z ulice Reichswaldstraße, další dva přístupy, několik velkých oken a plná výška stropu. K dispozici jsou přípojky pro kuchyň, plynový kotel a přípojky třífázového proudu. Vybudováním nového dveřního otvoru může budoucí suterénní byt jako jediný byt v domě získat přímý přístup do dvora a zahrady.

ROČNÍ NÁJEMNÉ A KUPNÍ CENA

Všechny částky představují čisté nájemné bez provozních nákladů.

Aktuální roční nájemné: 33 702 € (pronajato 5 bytů a 4 garáže)

Cílové roční nájemné a hrubý výnos z kupní ceny:

• při plném obsazení: 65 928 €, násobek 18,2, výnos 5,5 %

• při plném obsazení za tržní nájemné: 81 780 €, výnos 6,8 %

• navíc po vybudování bytu v suterénu: 95 640 €, výnos 8,0 %

Cílové nájemné vychází z částky 10,50 €/m² obytné plochy a 50 € měsíčně za volnou garáž. Investiční náklady nejsou zohledněny.

Kupní cenu jsme vypočítali na základě plného obsazení. Zvýšení nájemného u starších smluv ani využití suterénu nejsou v ceně zahrnuty, takže za tento potenciál neplatíte předem. Kupní cena za m² obytné plochy činí přibližně 1 905 €. V porovnání s nabídkou realitní kanceláře s obvyklou provizí kupujícího ve výši 3,57 % ušetříte přibližně 42 840 €.

PROVOZNÍ NÁKLADY

Provozní náklady přenositelné na nájemníky za rok 2025: 8 076,81 €, tedy 1,10 €/m² měsíčně. Vytápění a ohřev vody nejsou zahrnuty, protože každý nájemník si plyn sjednává a hradí sám. Neexistují žádné smlouvy se správcem ani smlouvy o údržbě, které by vás zavazovaly.

ENERGETICKÁ NÁROČNOST

Průkazy energetické náročnosti budovy ze dne 3. 9. 2026, platné do 2. 9. 2036. Č. 29: potřeba konečné energie 383,3 kWh/(m²·rok), č. 31: 380,1 kWh/(m²·rok), zemní plyn, třída H, rok výstavby podle průkazu 1955. V roce 2008 byla naměřena hodnota pouze 138,9 kWh/(m²·rok), tedy přibližně třetina vypočtené hodnoty uvedené v průkazech. Ty pracují s normovaným modelovým způsobem užívání domácnosti a konzervativními standardními hodnotami.

PRODEJ

Nemovitost prodáváme sami, bez realitní kanceláře: bez provize a s přímým kontaktem na osoby, které dům znají již desítky let. Individuální prohlídky po předchozí dohodě. Podrobný prodejní prospekt se všemi údaji vám rádi zašleme na vyžádání.