Prodej domu 7+1 • 190 m² bez realitky, Bavorsko

Dvě bytové jednotky, rozlehlá zahrada a spousta prostoru pro každodenní život i volný čas: tento obytný dům, postavený v roce 2017 v Osterbergu, nabízí na pozemku o rozloze 808 m² variabilní dispozici. Celková obytná plocha činí přibližně 190 m². Tvoří ji hlavní mezonetový byt a samostatně využitelný vedlejší byt o ploše přibližně 54 m².

Obytné a spací prostory hlavního bytu jsou rozloženy do dvou podlaží.

Obývací pokoj a toaleta pro hosty v přízemí poskytují prostor pro společně strávené chvíle.

V horním podlaží jsou k dispozici tři ložnice. Kuchyně, jídelní část a samostatná spíž doplňují hlavní obytné zázemí domu. Dále se zde nachází koupelna s denním světlem, vanou, téměř bezbariérovým sprchovým koutem a bidetem a také toaleta pro hosty. Z horního podlaží je přístupný upravený nízký půdní prostor o rozloze přibližně 45 m². Laminátové podlahy v ložnicích a dlažba v ostatních obytných prostorách zajišťují snadnou údržbu. Pro teplovodní krbová kamna jsou již připraveny rozvody.

Od února 2026 je hlavní byt pronajat za měsíční čisté nájemné bez energií ve výši 1 400 €. Vedlejší byt má obývací pokoj a ložnici s parketami, vlastní kuchyň a koupelnu se sprchovým koutem a bidetem. K této jednotce se váže požívací právo; v současnosti ji obývá 79letá oprávněná osoba. Při prodeji je nutné toto právo zohlednit.

Venkovní prostor je přímo přístupný z obou bytů. Terasy o celkové ploše přibližně 56 m² a terasovitě upravená zahrada nabízejí různá místa k odpočinku, společnému posezení i zahradničení. Za garáží se nachází dílna a zastřešený skladovací prostor, který lze využít také jako další posezení.

Zahradu dotvářejí ovocné keře a stromy, zvlněné záhony, skleník, zeleninový záhon a plocha pro ohniště nebo dětskou trampolínu. K zavlažování slouží nádrž o objemu 5 m³ a několik odběrných míst vody. Bodové základy pod terasou umožňují pozdější doplnění pergoly.

K domu náleží dvojgaráž s třífázovou elektrickou přípojkou a navazující dílnou. Další parkovací místo v zadní části pozemku nabízí další možnosti využití. Zda zde bude možné vybudovat další garáž nebo přístřešek pro auto se solární střechou, je nutné projednat se stavebním úřadem.

Technické vybavení zahrnuje optickou přípojku a LAN rozvody v obývacích a dětských pokojích obou jednotek. Na jižní straně garáže je instalována malá balkonová fotovoltaická elektrárna s bateriovým úložištěm. Zásobník teplé vody je označen jako „SG Ready“, což umožňuje jeho připojení k solárnímu systému. V technické místnosti se nacházejí dvě přípojky pro pračky s teplou i studenou vodou. Střešní okna jsou vybavena venkovními roletami a vnitřními zatemňovacími roletami.

Kombinace stávajícího pronájmu, samostatného vedlejšího bytu zatíženého požívacím právem a velkorysých vedlejších i venkovních ploch činí tento dům zajímavým zejména pro kupující, kteří hledají nemovitost s průběžným příjmem z nájmu a dlouhodobou perspektivou.

Vedlejší byt je rovněž obzvláště vhodný pro pomocnici v domácnosti nebo pečovatelskou sílu.

Klidná poloha v obytné zóně s nejvyšší povolenou rychlostí 30 km/h.

Díky podrobnému rozpisu stavebních nákladů lze transparentně zpracovat výpočty daňových odpisů.

Máte zájem pouze o hlavní byt? Lze zvážit různá řešení!

Na vyžádání je k dispozici výrazně podrobnější popis nemovitosti.

Z důvodu ochrany soukromí obyvatel byly všechny fotografie virtuálně upraveny. Aby však zůstal zachován realistický dojem, byly vyměněny pouze kusy nábytku za účelem znázornění možností zařízení; například rozměry postelí byly zachovány.

Prohlídky jsou možné pouze po předložení potvrzení o zajištění financování kupní ceny.

## Poloha a venkovní prostory

Osterberg v zemském okrese Neu-Ulm.

Venkovská lokalita nabízí dopravní spojení s okolními městy Memmingen, Ulm, Biberach an der Riß a Krumbach. Na dálnici A7 se lze napojit přes Altenstadt nebo Kellmünz, na dálnici A96 přes Memmingen. Železniční stanice Kellmünz je vzdálena přibližně 15–20 minut jízdy na kole a vede k ní cyklostezka.

Letiště Allgäu Airport Memmingen je dostupné za méně než 30 minut.

V obci se nachází mateřská škola a pobočka základní školy Altenstadt. Navazující školy jsou v Babenhausenu, Altenstadtu a Illertissenu. Okolí doplňuje sportovní hřiště a nabídka místních spolků; nákupní možnosti a lékařská péče jsou k dispozici v okolních obcích.

## Terasa a zahrada

Terasa o ploše přibližně 56 m² se nachází ve stejné úrovni jako terasovitě upravená zahrada. Výškový rozdíl pozemku vyrovnávají dvě vzájemně posunuté opěrné zdi; pás mezi nimi je osázen půdopokryvnými rostlinami.

Pro případnou pergolu jsou připraveny bodové základy a odvodňovací potrubí napojené na nádrž. Nádrž na dešťovou vodu o objemu přibližně 5 m³ zásobuje dvě odběrná místa zabudovaná v zemi. Na straně terasy jsou umístěny čtyři dvojité zásuvky chráněné proti stříkající vodě.

Drenážní trubky s kokosovým opláštěním podél spodní opěrné zdi a vnitřní stěny garáže ústí do přibližně 10 metrů hluboké vsakovací šachty. Venkovní vybavení doplňuje dlážděná plocha pro odpadní nádoby s elektrickou přípojkou. U vstupních dveří je dvojitá zásuvka pro dekorativní osvětlení.

## Dvojgaráž a dílna

Masivní dvojgaráž s pultovou střechou má automatická vrata, venkovní ovládání pomocí číselného kódu a třífázovou elektrickou přípojku. Před vraty se nachází odvodňovací žlab. Betonová podlaha je vyhlazená, do garáže se sestupuje po schodech. Výška prostoru umožňuje ukládání jízdních kol na stropních závěsech; vpravo je místo pro vysokozátěžové regály.

Za garáží se nachází dílna o ploše přibližně 4,5 m². Střecha prodloužená přibližně o 1,20 m vytváří po straně další krytý skladovací prostor. Levé stání ve dvojgaráži, při pohledu od příjezdové cesty, je zahrnuto v požívacím právu k vedlejšímu bytu.

Samostatné venkovní parkovací stání s elektrickou přípojkou se nachází v jihozápadním rohu pozemku. Jako možné rozšíření přichází v úvahu přístřešek pro auto se solárními panely; projednání s úřady ani příslušné povolení však dosud nebyly zajištěny.

## Obě bytové jednotky

### Společný vstup s oddělenými přístupy

Vstupní hala o ploše přibližně 11 m² zpřístupňuje oba byty, z nichž každý má vlastní vstupní dveře. Nabízí prostor pro šatnu, botník a další úložné prostory.

### Mezonetový byt o ploše přibližně 140 m² dle německé vyhlášky WoFlV

V přízemí se nachází prostorný obývací pokoj s přímým vstupem na terasu, samostatná toaleta a technická místnost. Za televizní stěnou je instalováno nepřímé osvětlení a jsou zde elektrické a LAN zásuvky. Do horního podlaží vede polotočité schodiště z ořechového dřeva.

Horní podlaží zahrnuje tři ložnice, kuchyň, jídelnu, samostatnou spíž ve tvaru písmene L a koupelnu. Kuchyň a jídelna se nacházejí naproti sobě. Spíž je samostatnou místností; v její zadní části je místo pro mrazicí spotřebič o výšce přibližně 1,50 m a šířce 60 cm.

Koupelna je vybavena sprchovým koutem, vanou a bidetem. V ložnicích je položena laminátová podlaha, ostatní místnosti jsou vydlážděné. Z hlavního bytu je přístupný nevytápěný prostor o ploše přibližně 40 m², který nabízí další možnosti skladování. Tato plocha není započítána do obytné plochy. Výška nadezdívky pod šikminou činí přibližně 1,53 m.

### Vedlejší byt o ploše přibližně 54 m²

Vedlejší byt se skládá z obývacího pokoje, ložnice, kuchyně ve tvaru písmene L s jídelní částí a koupelny. V obývacím pokoji a ložnici jsou parkety, ostatní prostory jsou vydlážděné. Koupelna je vybavena téměř bezbariérovým sprchovým koutem s nástupní hranou vysokou přibližně 2,5 cm a bidetem.

### Stávající požívací právo

Vedlejší byt obývá 79letá oprávněná osoba. Požívací právo zůstává zachováno i po prodeji.

## Konstrukce a technické vybavení domu

### Konstrukce a vybavení

Dům byl postaven v roce 2017 v energetickém standardu Effizienzhaus 55. Obvodové stěny jsou z pórobetonu. Přízemí a boční stěny kuchyně v horním podlaží jsou z vápenopískových cihel; zbývající části horního podlaží mají sloupkovou konstrukci s izolací ze skelné vaty. Vnitřní stěny jsou opatřeny omítkou o tloušťce 2 mm, stropy omítkou o tloušťce 1 mm.

Pod domem, terasou, garáží a cestami se nachází štěrkové podloží. Zdokumentovaná tloušťka činí u domu přibližně 80 cm, u terasy nejméně přibližně 50 cm a u cest přibližně 30 cm.

### Vytápění a připravené přípojky

- Tepelné čerpadlo vzduch–voda s podlahovým vytápěním v celém domě.

- Připravené elektrické rozvody ve stropech obou koupelen pro případné doplnění infračerveného vytápění.

- Již instalované rozvody z obývacího pokoje do technické místnosti pro případné budoucí zapojení teplovodních krbových kamen.

### Větrání a okna

Ve vlhkých místnostech jsou instalovány vzájemně nezávislé odtahové ventilátory ve vnějších stěnách se základním stupněm a dvěma volitelnými výkonnostními stupni. Samostatné přívody vzduchu jsou vybaveny vzduchopropustnou izolací a v zimě je lze uzavřít.

Okna jsou vybavena roletami a s výjimkou střešních oken také sítěmi proti hmyzu. Střešní okna Roto mají vnitřní zatemňovací rolety.

### Technická místnost a datové rozvody

Technická místnost, kterou využívají obyvatelé obou bytů, je přístupná také samostatnými venkovními dveřmi. Nachází se zde umyvadlo a dvě přípojky pro pračky, každá s přívodem teplé a studené vody. Lze doplnit směšovací zařízení.

Optická přípojka je umístěna v technické místnosti. Odtud je síť LAN rozvedena po celém domě i do vedlejšího bytu.

S láskou vybudovaná, velmi promyšlená nemovitost v udržovaném stavu.