Prodej domu 7+1 • 254 m² bez realitkyKaiserslautern Kaiserslautern Rheinland-Pfalz 67659

Na základě požadavků územního plánu se jedná o polovinu dvojdomu. Architektonické dispoziční řešení a odpovídající stavebně-technické provedení však vytvářejí jiný dojem. Objekt tak působí spíše jako samostatně stojící dům a zároveň disponuje praktickým vnitřním nádvořím.

Dům obsahuje dvě bytové jednotky. Hlavní byt, který obývá majitel, má obytnou plochu přibližně 175 m² a nachází se v 1. patře a podkroví. Pronajímaný vedlejší byt o rozloze přibližně 79 m² se nachází v přízemí a má rovněž bezbariérový vstup z úrovně terénu. K oběma bytům náležejí terasy a balkony, jejichž poměrná část je zahrnuta v uvedených výměrách. V případě potřeby by bylo možné oba byty bez větších nákladů propojit.

Do hlavního bytu se vstupuje přes přízemí, které je venkovními dveřmi přímo propojeno s dvojgaráží, sklepní/skladovací/spížní místností a již zmíněným vnitřním nádvořím. Kromě vnitřního nádvoří dům obklopuje prostorný dlážděný dvůr a příjezd ke garáži, stejně jako travnaté a osázené plochy při hranici s ulicí. Vše je pečlivě ohraničeno pískovcovou zídkou střední výšky.

Dům je postaven masivní konstrukcí a odpovídá zvýšeným, dotačně podporovaným požadavkům na tepelnou izolaci a energetickou účinnost platným v době výstavby. Střecha je pokryta betonovými taškami a zateplena izolací Bauder. Stropy hlavního bytu mají kompletně přiznané dřevěné trámy. Vedlejší byt má masivní betonový strop obložený teple působícími dřevěnými panely. K vedlejšímu bytu patří velká a slunná terasa orientovaná na jih. Velký byt má u obývacího pokoje jižní balkon o rozloze přibližně 12 m², boční západní balkon u podkroví a menší severní balkon u koupelny.

Dispoziční řešení 1. patra:

- vybavená kuchyně se skladovací/spížní komorou včetně přípojek pro pračku a sušičku,

- velký obývací pokoj s jídelnou a otevřeným krbem,

- pracovna/dětský pokoj,

- velká ložnice s využitelnou galerií,

- koupelna se sprchou, WC a dvojitým umyvadlem.

V podkroví:

- velká ložnice/dětský pokoj,

- sprcha, WC a umyvadlo,

- malá komora,

- technická místnost s vytápěním.

Dále je zde vstupní chodba a spojovací chodby. Schodiště jsou z masivního bukového dřeva a díky zábradlí ze dřeva a skla působí velmi útulně.

Vedlejší byt v přízemí nabízí:

- velký obývací pokoj s jídelnou a vybavenou otevřenou kuchyní,

- ložnici,

- pracovnu/dětský pokoj,

- koupelnu se sprchou, WC a dvojitým umyvadlem,

- skladovací/spížní místnost včetně přípojek pro pračku a sušičku,

- vstupní a spojovací chodbu.

Pozemek včetně zastavěné plochy má rozlohu 395 m² a nachází se ve vyhledávané městské části Kaiserslauternu. Obytná oblast byla vybudována v roce 2000 na území městského lesa. Obytné ulice mají zklidněný provoz a leží přímo na okraji lesa. Vzhledem k absenci průjezdné dopravy je zde velmi klidné prostředí. Samotný les nabízí nádherné pěší a cyklistické trasy, díky nimž je bezprostřední přírodní okolí velmi atraktivní.

Obytná oblast je přímo spojena s městem dvěma autobusovými linkami. Zastávky jsou snadno dostupné pěšky během několika minut. Doba jízdy do centra města činí přibližně 10 minut. V bezprostřední blízkosti se nacházejí dva kostely, evangelický a katolický, základní škola, mateřská škola, sportoviště včetně fotbalového hřiště, kavárna s prodejem pečiva a pizzerie. Další rozsáhlé nákupní možnosti nabízejí sousední obce nebo samotné město, vždy ve vzdálenosti přibližně 5 km.

Nejbližší praktický lékař a zubní lékař jsou vzdáleni přibližně 3 km. Kaiserslautern jinak nabízí veškerou lékařskou péči včetně nemocnice, navazující školy, vědecky zaměřenou univerzitu a rozsáhlá kulturní zařízení všeho druhu.

Dům je vytápěn plynovým kondenzačním kotlem Bosch, který byl nově instalován v srpnu 2023. Zásobník teplé vody o objemu 220 litrů byl vyměněn v lednu 2021. Celé zařízení lze proto považovat za téměř nové. Ve všech místnostech je podlahové vytápění, které lze regulovat samostatně. Ve všech třech koupelnách jsou navíc nástěnná topná tělesa, která lze používat také jako sušáky ručníků.

Jako doplňkový zdroj vytápění je obývací pokoj hlavního bytu vybaven stylovým otevřeným krbem se dvěma prosklenými stranami a jmenovitým tepelným výkonem 8 kW. Krb je funkční a schválený k provozu. Zároveň slouží jako prostorový předěl a atraktivní prvek interiéru.

Od července 2017 je navíc na střeše instalována fotovoltaická elektrárna o výkonu 8,7 kWp. Přebytečná elektřina je na základě smlouvy až do června 2037 dodávána společnosti Stadtwerke Kaiserslautern za 12,20 centu/kWh.

Průměrné hodnoty za posledních pět let:

- výroba: 7 770 kWh,

- dodávka do sítě: 6 570 kWh × 12,20 centu/kWh = 800 eur ročně,

- vlastní spotřeba: 2 900 kWh × 0,32 centu/kWh = 925 eur ročně.

Z toho vyplývá průměrný celkový přínos přibližně 1 725 eur ročně. Bateriové úložiště a nabíjecí stanici wallbox lze bez problémů dodatečně instalovat.

Oba byty jsou vybaveny kvalitními vestavěnými kuchyněmi se všemi běžnými značkovými spotřebiči, z nichž některé jsou nové.

Obě hlavní koupelny mají prostorné sprchové kouty, velké vany s ruční sprchou, WC a dvojitá umyvadla. Druhá koupelna hlavního bytu obsahuje sprchu, WC a umyvadlo.

Vedlejší byt byl v polovině roku 2024 nově pronajat a v této souvislosti zrekonstruován. Aktuální čisté nájemné činí 780 eur měsíčně plus odpovídající zálohy na vedlejší náklady. Toto čisté nájemné může významně přispět k případnému financování nemovitosti. Orientační výpočet by mohl vypadat následovně: při současné úrokové sazbě například 4 % a splácení jistiny ve výši 1,5 %, tedy při anuitě 5,5 % zahrnující úrok i splátku jistiny, odpovídá tato částka objemu financování přibližně 170 000 eur.

Hlavní byt v současnosti obývá majitel. V případě prodeje bude uvolněn dle dohody.

Jak je v Kaiserslauternu často obvyklé, jde o pozemek v režimu dědičného práva stavby, který poskytla organizace Reichswaldgenossenschaft Kaiserslautern. Dalšími poskytovateli dědičného práva stavby jsou církevní obce a samotné město, přičemž uvedené družstvo je považováno za poskytovatele s mírnými podmínkami.

V rámci dědičného práva stavby zůstává poskytovatel vlastníkem pozemku, zatímco majitel domu pozemek užívá za úplatu namísto zaplacení jednorázové kupní ceny. Tato smlouva platí do 31. 12. 2097, tedy ještě dlouhých 72 let. Poté může poskytovatel dědičného práva stavby požadovat vrácení pozemku oproti zaplacení náhrady stanovené na základě tehdy platné tržní hodnoty, nebo může smlouvu prodloužit. Přednostní právo na prodloužení náleží současnému uživateli. Tato konstrukce tedy představuje jen minimální riziko pro vlastnictví uživatele.

V současné době je však nutné hradit roční poplatek za dědičné právo stavby ve výši 2 044 eur, tedy 177,33 eura měsíčně. Tyto náklady jsou nyní téměř vyrovnány průměrnou úsporou z fotovoltaické elektrárny ve výši 1 725 eur ročně, tedy 143,75 eura měsíčně. V současnosti tak zbývá hradit pouze přibližně 34 eur měsíčně.