Prodej bytu 1+1 • 17 m² bez realitkyWestliche Stadtmauer Straße 50 Erlangen Erlangen Bayern 91054

ZÁKLADNÍ ÚDAJE

Druh objektu: Byt v patrech

Ulice: Westliche Stadtmauer 50

Město: 91054 Erlangen

Rok výstavby: 1957

Kupní cena bytu 1: 110.000,00 €

Kupní cena bytu 2: 110.000,00 € (již prodáno)

Kupní cena bytu 3: 110.000,00 €

Kupní cena bytu 4: 115.000,00 € (již prodáno)

DŮLEŽITÉ ÚDAJE

Osobní výtah: ano

Patro: přízemí

Základní nájem bytu 1: 325,00 € měsíčně

Základní nájem bytu 2: 300,00 € měsíčně (prodáno)

Základní nájem bytu 3: 295,00 € měsíčně

Základní nájem bytu 4: 300,00 € měsíčně (prodáno)

Společné náklady bytu 1: 172,00 € měsíčně

Společné náklady bytu 2: 165,00 € měsíčně (prodáno)

Společné náklady bytu 3: 220,00 € měsíčně

Společné náklady bytu 4: 163,00 € měsíčně (prodáno)

Modernizace společných částí: 1997

Stav: velmi udržovaný

Druh energie: Plyn

Počet pater domu: 4

Díky následujícímu odkazu v expozici si můžete prohlédnout veškerou dokumentaci k objektu. Pozor: Věnujte prosím pozornost poznámce pro zájemce o koupi na předposlední stránce expozice:

Nabízené apartmány se nacházejí v udržovaném celkovém stavu. V posledních letech probíhaly pravidelné renovace, díky nimž byly jednotky vždy předány v atraktivním a pronajímatelném stavu.

Koupelny: opakovaně modernizovány, sanitární zařízení byla postupně obnovována.

Stěny a povrchy: po každé výměně nájemníka proběhla odborná renovace včetně nové vrstvy barvy, takže apartmány jsou vždy prezentovány v moderním vzhledu.

Podlahové krytiny: všechny jednotky jsou vybaveny vysoce kvalitním hotovým parketovým podlahovým krytím nebo laminátem, důkladně položené a v udržovaném stavu.

Toto kontinuální udržování zajišťuje dlouhodobé zachování hodnoty a minimalizuje okamžité náklady na údržbu pro investory. Pro kapitálové investory to znamená: žádný zpožděný stav renovací, pevná základna, okamžitá pronajímatelnost – a v kombinaci s již zmíněnou možností výrazného zvýšení nájemného představuje mimořádně atraktivní investici.

POPIS LOKALITY

Nemovitost se nachází v prvotřídní centrální lokalitě Erlangenu, na adrese Westliche Stadtmauerstraße 50. Toto centrální umístění kombinuje městský život, nejlepší dostupnost a vysokou kvalitu lokality – faktory, které jsou zvláště důležité jak pro vlastníky bydlících v nemovitosti, tak pro kapitálové investory.

Okolí a kvalita lokality

Prémiová lokalita blízko centra: Westliche Stadtmauerstraße se nachází na okraji historického centra. Její bezprostřední blízkost k nákupním možnostem, gastronomii, kulturním a volnočasovým nabídkám činí tuto lokalitu atraktivní jak pro jednotlivce, páry, tak i pracující obyvatele.

Vysoká poptávka: Byty v centrálních oblastech, jako je tato, jsou v Erlangenu trvale žádané – jak na trhu pronájmů, tak při následném prodeji. Blízkost univerzity, klinik a sídla Siemens zajišťuje trvalou vysokou poptávku po bytovém prostoru.

Životaschopnost a kouzlo: Historická stavební hmota se zde setkává s moderní infrastrukturou. Tato kombinace činí čtvrť obzvláště přívětivou a zvyšuje atraktivitu pro dlouhodobé nájemce.

Infrastruktura a dostupnost

Optimální dostupnost: Hlavní nádraží v Erlangenu je dosažitelné pěšky, autobusové linky projíždějí v bezprostřední blízkosti.

Krátké vzdálenosti v každodenním životě: Supermarkety, lékárny, kavárny a restaurace se nacházejí přímo v okolí. Vše pro každodenní potřeby lze zařídit bez auta.

Ekonomicky silná lokalita: Erlangen je považován za jedno z ekonomicky nejsilnějších měst Bavorska. Zaměstnavatelé jako Siemens, Friedrich-Alexander-Universität nebo Max-Planckovy ústavy zajišťují stabilní poptávku po bydlení.

Podrobná analýza jednotlivých bytů

Byt 1

• Podlahová plocha: 17 m²

• Aktuální základní nájem: 325 € / měsíc

• Roční základní nájem: 3.900 €

• Aktuální nájemné na m²: 325 / 17 ≈ 19,12 € / m²

• Potenciál (při 450 €/měsíc): 450 € / měsíc → 5.400 € / rok

• Nové nájemné na m² (měsíčně): 450 / 17 ≈ 26,47 € / m²

• Roční zvýšení potenciálu: +1.500 €

• Relativní nárůst: ≈38,5 %

Nájemnice: mladá žena, 28 let, bydlí od 05.01.2024

Hodnocení / doporučení:

Byt 1 byl teprve začátkem roku 2024 znovu pronajat. Přímé zvýšení nájmu je obvykle možné až při prodloužení smlouvy nebo dle právních předpisů (výpovědní či zvyšovací lhůty). Strategicky vhodné je při příští smluvní schůzce využít tržní argumentaci a případně nabídnout menší renovace (například novou podlahu či čerstvý nátěr), čímž se zvýšení nájmu ospravedlní a usnadní jeho přijetí.

Byt 3

• Podlahová plocha: 14 m²

• Aktuální základní nájem: 295 € / měsíc

• Roční základní nájem: 3.540 €

• Aktuální nájemné na m²: 295 / 14 ≈ 21,07 € / m²

• Potenciál (při 450 €/měsíc): 450 € / měsíc → 5.400 € / rok

• Nové nájemné na m²: 450 / 14 ≈ 32,14 € / m²

• Roční zvýšení: +1.860 €

• Relativní nárůst: ≈52,5 %

Nájemce: starší pán, 76 let, kuřák, bydlí od 01.05.2021

Hodnocení / doporučení:

U dlouhodobě bydlících, starších nájemců je třeba projevovat maximální citlivost. Přímá a prudká zvýšení mohou vyvolat odpor. Doporučuje se individuální, s respektem založená komunikace, případně zavedení stupňovitého modelu (například postupné úpravy během 1–2 let) nebo nabídka stabilních smluvních podmínek (například delší trvání smlouvy či provedení zlepšovacích prací). Je třeba vzít v úvahu sociální aspekty a právní rámce.

Souhrnné údaje (byty 1 + 3)

• Celková podlahová plocha: 31 m²

• Aktuální měsíční základní nájem: 620 €

• Aktuální roční základní nájem: 7.440 €

Kupní cena balíčku: 205.000 € za oba byty

Výnosový a nájemní potenciál

Celkový potenciál nájemného:

• 900 € měsíčně

• 10.800 € roční základní nájem

Potenciál zvýšení nájemného:

• Aktuální roční nájem: 7.440 €

• Potenciální roční nájem: 10.800 €

• Zvýšení: +3.360 € ročně

• Relativní nárůst: ≈45 %

Zvláštnost bytu 3

Byt je v současnosti obýván starším nájemcem (76 let), který je kuřák, což aktuálně ovlivňuje hodnotu některých povrchů (zejména stěn, stropů a případně podlahy).

Po budoucí výměně nájemce by proto měla být počítána renovace.

Odhadované náklady na renovaci:

cca 7.500 € – 10.000 €

Tato investice se týká především:

• Malířských prací / ošetření proti nikotinu

• Možné obnovy podlahových krytin

• Menších kosmetických oprav

Investiční argument / shrnutí

Oba apartmány mohou být zakoupeny společně za 205.000 €, což přináší investorům několik výhod:

• Atraktivní cenový balíček oproti samostatnému prodeji

• Okamžitý cash flow díky stávajícím nájemním smlouvám

• Výrazný potenciál zvýšení nájemného přibližně o 50 %

• Potenciál zvýšení hodnoty díky renovaci bytu 3

• Nízká administrativní náročnost, protože se jedná o dvě jednotky ve stejném objektu

I při započítání odhadovaných nákladů na renovaci bytu 3 vychází velmi zajímavý výnosový a cash flow potenciál, zejména po přizpůsobení nájemného lokálním tržním podmínkám.

Perspektiva pro kapitálové investory

Pro kapitálové investory je adresa Westliche Stadtmauerstraße 50 nepřekonatelná:

• Vysoká poptávka po nájemcích díky studentům, vědcům, dojíždějícím pracovníkům a zaměstnancům mezinárodních firem.

• Bezpečná pronajímatelnost díky centrální poloze a vynikající infrastruktuře – volné jednotky jsou v této lokalitě prakticky vyloučené.

• Stabilita hodnoty a potenciál ke zhodnocení: Centrální lokality v Erlangenu jsou vzácné a mají nadprůměrnou poptávku, což je jasná výhoda pro dlouhodobé investice.

• Plánovatelnost: Centrální poloha zajišťuje trvale atraktivní výnosy a činí nemovitost udržitelnou investicí.

Klíčové sdělení pro investory:

Bez potenciálu k výraznému zvýšení výnosů – zejména v této centrální lokalitě je poptávka vysoká; implementace vyžaduje běžné právní kroky a citlivou komunikaci s nájemci.

Poznámka pro zájemce o koupi

Aby byl průběh pro všechny zúčastněné efektivní a transparentní, žádáme vás, abyste před první prohlídkou předložili aktuální potvrzení o financování od vaší banky. Tímto způsobem zajistíme, že se setkáme pouze s vážnými zájemci o koupi a umožníme vám hladký průběh prohlídky.

Děkujeme vám za pochopení a těšíme se, až vám nemovitost osobně představíme.

Prohlídky se konají každý týden ve středeční odpoledne. Při první žádosti o kontakt nám prosím sdělte své možné časy a ujistěte se, že jste zadali telefonní číslo a e-mailovou adresu.