Prodej bytu 3+1 • 71 m² bez realitky, Bádensko-Württembersko

Atraktivní investiční příležitost s mimořádným daňovým potenciálem: Tento 3-pokojový vlastnický byt v přízemí památkově chráněného vícegeneračního domu z roku 1793 nabízí 70,70 m² obytné plochy v historickém centru Gernsbachu.

Nemovitost se nachází v územně vymezené revitalizační oblasti „Altstadt II“ města Gernsbach. Tímto získáváte jako investor kapitálu zvýšenou možnost odpisů podle § 7h EStG: Náklady na rekonstrukci je možné odpisovat sazbou 9 % ročně (roky 1–8) a 7 % ročně (roky 9–12) – tedy 100 % nákladů na rekonstrukci během pouhých 12 let. Navíc se pro strukturální hodnotu budovy uplatňuje památkově specifický odpis (§ 7i EStG).

Byt se nachází v neupraveném, ale solidním stavu a je předáván jako prázdný. To Vám dává možnost rekonstruovat byt podle vlastních představ a plně tak využít daňových výhod. Odhadovaná obvyklá tržní „kaltmiete“ činí přibližně 530 €/měsíc (7,50 €/m²) – po rekonstrukci je realistické očekávat podstatně vyšší výši nájmu.

Půdorys bytu zahrnuje prostornou vstupní chodbu, tři dobře uspořádané místnosti (cca 20 m², 23 m² a 23 m²), kuchyň s vestavěnou nabídkou a koupelnu. Součástí bytu je také sklepní kóje.

Byt se nachází přímo v historickém centru Gernsbachu na hlavní ulici – jedné z nejstarších ulic města, lemované domy s tradiční fachwerk architekturou a bohatou historií.

Gernsbach se nachází v severním Schwarzwaldu u řeky Murg, cca 15 km jižně od Rastattu a 25 km od Baden-Badenu. Město nabízí dobrou infrastrukturu s možnostmi nakupování, školami, lékaři a gastronomickými zařízeními v docházkové vzdálenosti.

Dopravní spojení:

– B 462 v bezprostřední blízkosti (směr Rastatt / Freudenstadt)

– Vlakové nádraží Gernsbach: městská dráha S31/S32 do Karlsruhe (cca 45 minut)

– Dálnice A 5 (výjezd Rastatt): cca 15 minut autem

Poloha v revitalizační oblasti „Altstadt II“ podtrhuje, že město aktivně investuje do zlepšení historického centra – což je pozitivní signál pro budoucí růst hodnoty.

3 pokoje na 70,70 m² obytné plochy v přízemí

• Historický půvab staré budovy s viditelnými dřevěnými trámy ve stropě

• V obytné části je k dispozici krbový kamna

• Vestavěná kuchyň může zůstat součástí bytu

• Laminátové podlahy ve všech obytných místnostech

• Dřevěná okna

• Sklepní kóje

• Elektrocentrální topení (s nočním úložným ohřevem)

Stav: Byt se prodává ve stávajícím, neupraveném stavu. Koupelna, elektroinstalace a stěnové plochy vyžadují rekonstrukci. Je ideální pro investory, kteří chtějí využít daňovou výhodu dle § 7h a modernizovat byt podle vlastních představ.

Výhody pro investory:

1. Revitalizační zóna dle § 7h EStG: Náklady na rekonstrukci lze odepsat stoprocentně během 12 let (9 % ročně v letech 1–8, 7 % ročně v letech 9–12). Podmínkou je koordinace s městem Gernsbach před zahájením rekonstrukce.

2. Památkově specifický odpis dle § 7i EStG: Dodatečná možnost odpisu historické hodnoty budovy.

3. Okamžitá dostupnost: Byt je prázdný a po uzavření kupní smlouvy může být okamžitě rekonstruován a pronajat.

4. Odhadovaná hrubá výnosnost z nájmu: cca 5,3 % již v neupraveném stavu (kaltmiete cca 530 €/měsíc). Po rekonstrukci je realistické zvýšení na 8–10 €/m².

Byt je ideální pro kapitálové investory hledající daňově optimalizovanou investici do historické nemovitosti s potenciálem růstu hodnoty a atraktivními možnostmi odpisu.

Energetický průkaz: Není vyžadován (osvobození z památkové ochrany podle § 79 odst. 4 GEG).

Máte-li jakékoliv otázky, neváhejte nás kontaktovat – těšíme se na Vaši zprávu.