Prodej domu 7+1 • 568 m² bez realitkySchwarzer Weg 20 c Trier Ehrang/Quint Rheinland-Pfalz 54293

Tento rodinný dům s náročnou architekturou a sedmi bytovými jednotkami se nachází v dobře situované a klidné obytné oblasti Trier-Quint. Budova byla dokončena v srpnu 2019 a byla poprvé osídlena.

Na celkové obytné ploše 568 m² a užitné ploše 688 m² se, rozložených do tří podlaží, nachází sedm velmi dobře navržených bytových jednotek o rozloze mezi cca 47 m² a cca 115 m².

Půdorysy bytů přesvědčují svou jasností a funkčností, prostornými kvality a dobrým osvícením. Všechny byty disponují částečně krytými jihozápadními balkony, které přímo navazují na obytné prostory a tím vytvářejí harmonický přechod mezi interiérem a exteriérem. Oba byty v přízemí mají navíc vlastní zahradní plochy.

Jeden z přízemních bytů je vybaven bezbariérovým přístupem v souladu s normou DIN 18040-2 „R“ a další jednotka rovněž splňuje požadavky DIN 18040-2.

Na pozemku je k dispozici šest parkovacích míst pro osobní automobily.

Budova splňuje energetický standard A+ a tím nejvyšší nároky na energetickou účinnost a udržitelnost. Konečný energetický nárok činí pouhých 15,56 kWh/m²a.

Nemovitost je ve velmi dobrém a pečlivě udržovaném stavu.

ISB úvěr pro nájemní byty

Nemovitost byla postavena v rámci dotačního programu „ISB-Darlehen Mietwohnungen“. Šest ze sedmi bytových jednotek podléhá regulaci nájemného, což zajišťuje dobře plánovatelnou a zajištěnou příjmovou situaci.

Jeden byt je financován z vlastních zdrojů a nepodléhá regulaci nájemného.

Převzetí úvěru ve výši 500 000 eur s aktuální úrokovou sazbou 0,15 %

V rámci prodeje lze převzít dva zvláště výhodné ISB úvěry/dotační prostředky s celkovým objemem přibližně 500 000 eur. Smíšená úroková sazba u těchto úvěrů je aktuálně pouze 0,15 % a nachází se tak na mimořádně nízké úrovni.

Úroková sazba se dále postupně zvyšuje až na maximálně 1 %. Sazba splácení činí 1 %.

Pro byty 2, 5, 6 a 7 platí „podpora pro domácnosti nad příjmovým limitem“ s podmínkami obsazenosti, regulace nájmů a úrokové vazby až do roku 2033.

Úrokové podmínky: 1.–5. rok: 0 %, 6.–10. rok: 0,5 %, 11.–15. rok: 1 %.

Pro byty 1 a 4 platí „podpora pro domácnosti s nízkým příjmem“ s podmínkami obsazenosti, regulace nájmů a úrokové vazby až do roku 2038.

Úrokové podmínky: 1.–10. rok: 0 %, 11.–15. rok: 0,5 %, 16.–20. rok: 1 %.

Byt 3 byl financován z vlastních zdrojů, nepodléhá tedy regulaci nájemného.

Spokojenost nájemců

Všechny byty jsou v současnosti plně a velmi úspěšně pronajaty; spokojenost nájemců je vysoká, fluktuace je přitom nedostatečně nízká. Nájemnická a domácí komunita je velmi řádná a upřednostňuje dlouhodobé nájemní vztahy, což zajišťuje spolehlivou a stabilní příjmovou situaci.

Nemovitost představuje velmi atraktivní investici s pevnou návratností a vysokým střednědobým a dlouhodobým rozvojovým potenciálem.

Objekt je zejména zajímavý pro investory, kteří hledají daňově výhodnou a zároveň krizím odolnou hodnotovou investici se stabilními výnosy a růstovým potenciálem.

Lokalita

Nemovitost se nachází v klidné a upravené obytné čtvrti Trier-Ehrang/Quint. Dům leží v absolutně klidné oblasti na konci ulice Schwarzer Weg nebo na začátku ulice Schlossstraße a je obklopen výhradně pěšími a cyklistickými stezkami, takže prakticky zde není autoprovoz.

Řeka Mosela a cyklostezka podél Mosely jsou pohodlně dostupné během několika minut chůze.

Přátelské prostředí pro rodiny

Okolí se vyznačuje rodinným prostředím a nabízí ideální podmínky pro rodiny s dětmi.

Mateřská škola a základní škola jsou v řádu cca 10 minut pěšky.

Infrastruktura

V okruhu cca 5 km se nachází řada zařízení každodenní potřeby, včetně lékáren, supermarketů, praktických lékařů a všech typů škol (základní škola, střední škola, reálná škola, gymnázium i integrovaná škola). Je rovněž zajištěno dobré propojení s veřejnou dopravou.

Dostupnost

Centrum Trieru je dosažitelné za přibližně 15 minut. Lokalita rovněž nabízí výborné napojení pro dojíždějící, zejména směrem k Lucembursku.

Čtvrť disponuje velmi dobrou a zpravidla bezproblémovou dopravní dostupností k okolním dálnicím se spoji k Trieru, Koblenzu, Saarbrückenu/Kaiserslauternu a také k Lucembursku.

Veřejná osobní doprava je zajištěna městskými autobusovými linkami, přičemž nejbližší zastávka je cca 5 minut chůze. Navíc má Trier-Quint vlastní železniční přípojku s vlakovými spoji směrem k Trieru a Koblenzu.

Architektura

Architektura budovy je výrazně moderní a vychází mimo jiné z přizpůsobení konstrukce geometrickému uspořádání pozemku.

Konstrukce

Dřevěná fasáda sestavená z vertikálně umístěných, nesrovnaných kusů douglaského dřeva na první pohled vytváří dojem kompletní dřevěné konstrukce. Ve skutečnosti se však jedná pouze o dřevěné obložení fasády. Tato dřevěná fasáda je velice odolná, trvanlivá a nepotřebuje nátěr.

Nosná konstrukce budovy je provedena jako masivní stavba.

Vnější zdi i nosné vnitřní zdi jsou – kromě dřevěného obložení a tepelné izolace – z cihel a železobetonu, stejně jako stropy, které jsou rovněž z železobetonu.

Budova byla postavena bez sklepního podlaží. Základy jsou realizovány pomocí tuhé základové desky, která je na spodní straně opatřena tlakodolnou tepelnou izolací.

Technické vybavení budovy

Technické vybavení v oblasti HLS zahrnuje moderní topný systém formou tepelného čerpadla (solárně-vodního), který rovnoměrně distribuuje teplo do místností prostřednictvím úsporného podlahového vytápění. K tomu je instalována centrální odsávací jednotka, která zajišťuje nepřetržitou výměnu vzduchu a příjemné klimatické podmínky.

Centrální ohřev teplé vody se zajišťuje plynovým kotlem v kombinaci s převážně nastaveným vysoce výkonným zásobníkem teplé vody.

Budova splňuje energetický standard A+ a tím nejvyšší nároky na energetickou efektivitu a udržitelnost. Konečná energetická náročnost činí jen 15,56 kWh/m²a.

Schodiště

Ve vstupním schodišti je položena podlaha z tmavého bazaltu. Spolu s kvalitními dřevěnými dveřmi z uzeného dubu vytváří soudržný a hodnotný celek s dlouhověkostí, který odráží celkově vyšší úroveň vybavení budovy.

Obytné místnosti

Obytné místnosti jsou vybaveny pravými dubovými parketami, které svým přirozeným vzhledem, hodnotou a trvanlivostí přesvědčují.

Koupelny

Všechny koupelny mají denní světlo a jsou vybaveny vysoce kvalitním zařízením. Mezi základní vybavení patří u každé koupelny umyvadlo, vana, skleněná sprcha a ručníkovač. Navíc je v každé koupelně předvídané připojení pro pračku; dále je možné instalovat i sušičku prádla. V koupelnách byly použity obklady z pravého přírodního kamene na podlahách i zdech, čímž se podtrhuje vyšší úroveň vybavení a kvalita.

Okna a sluneční ochrana

Okna jsou vyrobena z plastu a disponují moderním trojsklem, čímž splňují vysoké nároky na tepelnou ochranu, těsnost a komfort bydlení.

Pro zajištění účinné ochrany proti slunci a oslnění a také pro zatemnění jsou instalovány venkovní hliníkové žaluziové rolety, které umožňují flexibilní regulaci přítoku světla a zároveň přispívají k lepší letní tepelné ochraně.

Venkovní zábradlí

Skleněné zábradlí u podlahových oken je vyrobeno se zaměřením na bezpečnost a jeho transparentní vzhled se harmonicky začleňuje do moderní architektury budovy.

Prostory nahrazující sklep

Byty disponují mimo budovu dobře využitelnými prostory, které slouží jako náhradní sklep.

Koupní cena za byty a parkovací místa

Celková kupní cena činí 1 850 000 eur. Ta se skládá z 568 m² obytné plochy za cenu 3 099 eur/m² (cca 1 760 000 eur) a šesti parkovacích míst za 15 000 eur za jedno.

Aktuální nájemní výnos

Současný roční nájemní výnos činí přibližně 56 000 eur.

Podle stávajících nájemních smluv je sjednáno roční zvýšení nájmů o 2 %. Regulace nájemného pro byty 1 a 4 zaniká od roku 2033 a pro byty 2, 5, 6 a 7 od roku 2038.

Významný potenciál zvyšování nájmu

Po zrušení regulace nájemného jsou možné úpravy nájemného v rámci § 558 BGB. S ohledem na zákonný strop může být nájem během tří let zvýšen až o 20 % do té míry, jaká odpovídá místní srovnatelné úrovni nájmů. To představuje výrazný střednědobý až dlouhodobý potenciál zvyšování nájmu.

Nájemní výnos a scénářová analýza do roku 2050

Vývoj ročních nájemních výnosů (rozmezí scénářů):

– po 10 letech: 71–87 tis. eur,

– po 15 letech: 96–131 tis. eur,

– po 20 letech: 129–146 tis. eur,

– po 25 letech: 159–161 tis. eur.

Průměrné roční nájmy (rozmezí scénářů):

– po 10 letech: 63–68 tis. eur,

– po 15 letech: 71–83 tis. eur,

– po 20 letech: 83–97 tis. eur,

– po 25 letech: 95–109 tis. eur.

Kumulované celkové nájemní výnosy (rozmezí scénářů):

– po 10 letech: 633–679 tis. eur,

– po 15 letech: 1,07–1,25 mil. eur,

– po 20 letech: 1,66–1,94 mil. eur,

– po 25 letech: 2,38–2,73 mil. eur.

Definice scénářů:

Scénář 1 (stav/konzervativní):

Pokračující zvyšování nájemného o 2 % ročně až do konce vazby.

Po zrušení vazby, resp. po skončení dohod o postupném zvyšování nájemného, následují postupné úpravy podle § 558 BGB s ohledem na stropní omezení až do úrovně místního srovnatelného nájmu.

Scénář 2 (nové pronájmy/dynamický):

Také 2 % ročně až do konce vazby.

Po zrušení vazby v rámci nových pronájmů následuje okamžitá úprava na tržní úroveň s následnými postupnými úpravami podle § 558 BGB s ohledem na stropní omezení až do místní srovnatelné úrovně.

Ukazatele výnosů

Počáteční výnos činí 3 %. Se zohledněním dlouhodobého vývoje nájmů se efektivní koeficient kupní ceny sníží na přibližně 20. Tím je pořizovací cena vypočtena – čistými nájmy – splacena přibližně po 20 letech. To odpovídá dlouhodobé hrubé návratnosti přibližně 5 % a představuje v aktuálním tržním prostředí solidní a atraktivní výnos.

Závěr

Nemovitost představuje udržitelnou investici s jasně identifikovatelným potenciálem pro zvyšování nájmů. Zejména zrušení regulace nájemného vytváří výrazný potenciál hodnotového a příjmového růstu.

Investice je určena investorům se střednědobým až dlouhodobým investičním horizontem, kteří hledají stabilní, daňově výhodnou a rozvojově perspektivní investici do nemovitostí.

Další informace vám rádi poskytneme na vyžádání.