Prodej bytu 4+1 • 112 m² bez realitkyEugen-Kaufmann-Strasse 12 Frankfurt am Main Riedberg Hessen 60438

Ihr neues Zuhause - mit tollem Ausblick

Vaše nový domov – s úžasným výhledem

Es gibt Wohnungen, die man kauft. Und es gibt Wohnungen, die man bewohnt — vom ersten Moment an. Diese 112 m² große Penthouse-Wohnung im Obergeschoss eines gepflegten 10-Parteien-Hauses in Kalbach-Riedberg verbindet hohe Wohnqualität mit einem Merkmal, das im Frankfurter Bestandsmarkt zunehmend zur Rarität wird: einem unverbaubaren, freien Blick auf die Frankfurter Skyline — täglich neu, zu jeder Stunde anders.

Existují byty, které kupujete. A existují byty, ve kterých okamžitě bydlíte – od prvního okamžiku. Tento penthouse o rozloze 112 m² v horním patře udržovaného domu s 10 byty v Kalbach-Riedberg spojuje vysokou kvalitu bydlení s vlastností, která se na frankfurtském trhu s nemovitostmi stává stále vzácnější: nezakrytý, volný pohled na frankfurtskou panoramu – každý den nový, v každé hodině jiný.

Grundriss und Raumaufteilung

Dispozice a uspořádání

Die Wohnung gliedert sich in vier Zimmer mit einer klar durchdachten Funktionslogik. Der großzügige Wohn-, Ess- und Kochbereich liegt zur Skyline-Seite und öffnet sich über eine Terrassentür direkt auf die über 30 m² große Dachterrasse. An der ruhigen Hausseite befinden sich zwei Schlafzimmer sowie ein weiteres Zimmer, das als Kinderzimmer, Gästezimmer oder vollwertiges Arbeitszimmer genutzt werden kann. Alle Zimmer sind mit 13–15 m² gut dimensioniert und über einen breiten, hellen Flur erschlossen. Die Küche wurde gegenüber dem Originalplan geöffnet und leicht vergrößert — der Übergang zum Wohnbereich ist fließend, ideal für Abende mit Gästen.

Byt se skládá ze čtyř místností s jasně promyšlenou funkční logikou. Prostorný obývací, jídelní a kuchyňský kout směřuje k straně s panoramatickým výhledem a má přímý vstup přes terasová vrata na střešní terasu o rozloze přes 30 m². Na klidné straně domu se nacházejí dvě ložnice a další místnost, kterou lze využít jako dětský pokoj, pokoj pro hosty nebo plnohodnotnou kancelář. Všechny místnosti mají rozlohu 13–15 m² a jsou propojeny širokým, světlým chodbou. Kuchyně byla oproti původnímu plánu upravena a mírně zvětšena – přechod do obývacího prostoru je plynulý, ideální pro večery s hosty.

Die tolle Dachterrasse — das Herzstück

Úžasná střešní terasa – srdce domova

Die über 30 m² große Dachterrasse ist in Kalbach-Riedberg außerordentlich selten. Sie bietet Platz für eine vollwertige Sitzgruppe, einen großzügigen Esstisch für 6–8 Personen, Sonnenliegen, einen Grill und Pflanzgefäße — gleichzeitig. Im Sommer erweitert sie den Wohnbereich um mehr als ein Viertel: Frühstück in der Morgensonne, Sundowner mit der Frankfurter Skyline als Kulisse.

Střešní terasa o rozloze přes 30 m² je v Kalbach-Riedberg mimořádně vzácná. Nabízí prostor pro plnohodnotnou sezení skupinu, prostorný jídelní stůl pro 6–8 osob, lehátka na opalování, gril a květináče – vše najednou. V létě tak rozšiřuje obytný prostor o více než čtvrtinu: snídaně v ranním slunci, odpolední drink se siluetou frankfurtské panoramy v pozadí.

Haustechnik und Gebäudestandard

Technika domu a standard budovy

Das 2016 errichtete Haus erreicht Energieklasse A+ mit einem Endenergieverbrauch von lediglich 18,1 kWh/(m²·a) — dokumentiert im Energieverbrauchsausweis (gültig bis 28.11.2035). Die Heiz- und Warmwasserkosten lagen 2024 bei ca. 1.350 € und 2025 bei ca. 1.715 € für das gesamte Jahr. Das Gebäude verfügt über eine kontrollierte Wohnraumlüftung mit Wärmerückgewinnung, die im Energieausweis ausdrücklich dokumentiert ist: gleichmäßiges Raumklima, verbesserter Schimmelschutz und leiseres Wohnen ohne ständiges Fensterlüften. Ein Aufzug verbindet die Tiefgarage direkt mit allen Wohngeschossen. Die Erschließung ist schwellenarm — vom Stellplatz bis zur Wohnungstür stufenlos.

Dům postavený v roce 2016 dosahuje energetické třídy A+ s konečnou spotřebou energie pouhých 18,1 kWh/(m²·rok) – doloženo energetickým průkazem (platným do 28.11.2035). Náklady na topení a teplou vodu činily v roce 2024 cca 1 350 € a v roce 2025 cca 1 715 € za celý rok. Budova je vybavena řízeným větráním obytných prostor s rekuperací tepla, což je výslovně zdokumentováno v energetickém průkazu: rovnoměrné klima v místnostech, lepší ochrana proti plísním a tišší bydlení bez nutnosti neustálého otevírání oken. Výtah spojuje podzemní garáž přímo se všemi obytnými podlažími. Přístup je bez prahu – od parkovacího místa až ke dveřím bytu je vše bez schodů.

Parken, Keller, E-Mobilität

Parkování, sklep, elektromobilita

Zur Wohnung gehört ein überdurchschnittlich großer, behindertengerechter Tiefgaragenstellplatz (geeignet für SUV und Familienkombi). Die Ladeinfrastruktur für ein Elektrofahrzeug ist bereits vorbereitet — lediglich die Wallbox muss noch beschafft werden (ab ca. 900 €). Ein großzügiger separater Kellerraum sowie ein gemeinschaftlicher Fahrradkeller mit Tiefgaragenzugang und ein Abstellraum für Kinderwagen und Roller im Erdgeschoss ergänzen das Angebot.

K bytu náleží nadprůměrně velké, přístupné parkovací místo v podzemní garáži (vhodné pro SUV a rodinné kombi). Nabídka již zahrnuje připravenou infrastrukturu pro nabíjení elektromobilu – pouze wallbox je třeba ještě pořídit (od cca 900 €). Dále byt doplňuje prostorný samostatný sklep, společný sklep pro kola s přístupem z podzemní garáže a úložná místnost pro kočárky a skútry v přízemí.

WEG und Hausgeld

Společenství vlastníků a měsíční poplatky

Die Eigentümergemeinschaft umfasst nur zehn Parteien — Entscheidungen werden zügig getroffen, das Gemeinschaftseigentum wird sorgfältig gepflegt. Das Hausgeld beträgt ca. 300 € pro Monat (inkl. 750 € jährliche Instandhaltungsrücklage). Die gebildeten Rücklagen sind bereits sehr komfortabel; ein Kontoauszug wird bei konkretem Kaufinteresse zur Verfügung gestellt.

Společenství vlastníků tvoří pouze deset bytových jednotek – rozhodnutí se přijímají rychle a společné části domu jsou řádně udržovány. Měsíční poplatek za správu domu činí cca 300 € (včetně roční rezerva na údržbu ve výši 750 €). Vytvořené rezervy jsou již velmi komfortní; výpis z účtu bude k dispozici při konkrétním zájmu o koupi.

Die Wohnung ist selbstgenutzt, befindet sich im Zweitbezug (Baujahr 2016) und wird ab Ende Februar / Anfang März 2027 bezugsfrei. Kein Makler — keine Provision.

Byt je k vlastnímu užívání, nachází se na druhé ruce (stavba z roku 2016) a bude volný k nastěhování od konce února/začátku března 2027. Žádný makléř – žádná provize.

Kalbach-Riedberg ist Frankfurts jüngster Stadtteil und gleichzeitig einer der gefragtesten. Das Quartier wurde ab 2001 als modernes Wohngebiet mit hoher Lebensqualität entwickelt und beherbergt heute rund 22.000 Menschen. Geprägt ist die Nachbarschaft durch junge Familien, Akademikerinnen und Akademiker des nahegelegenen Goethe-Universitäts-Campus Riedberg sowie durch eine internationale Bewohnerstruktur. Das Haus liegt in einer ruhigen, gepflegten Wohnstraße mit nur zehn Parteien — eine seltene Konstellation in einem Stadtteil, der sonst von größeren Wohnanlagen geprägt ist.

Kalbach-Riedberg je nejmladší frankfurtská čtvrť a zároveň jedna z nejoblíbenějších. Čtvrť byla od roku 2001 vyvinuta jako moderní obytná oblast s vysokou kvalitou života a dnes obývá přibližně 22 000 lidí. Okolí je charakterizováno mladými rodinami, akademiky z blízkého kampusu Goethe-Universität Riedberg a mezinárodní strukturou obyvatel. Dům se nachází v klidné, udržované obytné ulici s pouhými deseti byty – což je v čtvrti, jež jsou většinou poznamenány většími bytovými komplexy, vzácné.

Die U-Bahn-Linie U8/U9 verbindet Kalbach-Riedberg direkt mit der Frankfurter Innenstadt; die Fahrtzeit zum Hauptbahnhof beträgt etwa 25 Minuten. Über die nahegelegene A661 erreichen Sie das Frankfurter Kreuz in wenigen Minuten und sind damit innerhalb einer Viertelstunde am Flughafen oder auf der A5 Richtung Nord oder Süd. Im Quartier selbst finden Sie ein Riedberg-Zentrum mit Vollsortimenter, Apotheke, Bäckerei, Cafés, Ärzten, Drogerie und Postdienstleistungen — der tägliche Bedarf ist fußläufig abgedeckt.

Metro linky U8/U9 spojují Kalbach-Riedberg přímo s centrem Frankfurtu; cesta na hlavní nádraží trvá přibližně 25 minut. Díky blízkosti dálnice A661 dojdete za pár minut k frankfurtskému křižovatce, což znamená, že do letiště nebo na dálnici A5 na sever či jih se dostanete do čtvrt hodiny. V samotné čtvrti najdete centrum Riedberg s obchodním řetězcem nabízejícím kompletní sortiment, lékárnu, pekárnu, kavárny, lékaře, drogerii a poštovní služby – každodenní potřeby jsou pokryty pěšky.

Familien profitieren in Kalbach-Riedberg von einem überdurchschnittlich dichten Bildungsnetz: mehrere Kitas, Grundschulen, die IGS Kalbach-Riedberg und Anbindung an Frankfurter Gymnasien sind in Reichweite.

Rodiny v Kalbach-Riedberg mají prospěch z nadprůměrně husté vzdělávací sítě: několik mateřských škol, základních škol, IGS Kalbach-Riedberg a dobré spojení s frankfurtskými gymnázii jsou v bezprostřední blízkosti.

Großzügige Park- und Spielanlagen wie der Kätcheslachpark als grünes Zentrum des Quartiers, Spielplätze, Sportvereine und Joggingstrecken am Feldrand runden das Angebot ab. Zur Universität Frankfurt — Campus Riedberg mit Natur- und Lebenswissenschaften — sind es wenige Minuten zu Fuß, was die Wohnung auch für akademische Käufer hochinteressant macht.

Prostorné parkovací a hřišťové plochy, jako například park Kätcheslach jako zelené centrum čtvrti, hřiště, sportovní kluby a běžecké traily u okrajů polí, dále doplňují nabídku. K Universitě ve Frankfurtu – kampusu Riedberg se zaměřením na přírodní a životní vědy – je to jen pár minut chůze, což činí byt vysoce zajímavým i pro akademické kupce.

Mit Liebe zum Detail - ein echter Platz zum Leben

S láskou k detailu – skutečné místo k životu

Die Ausstattung dieser Wohnung hebt sie klar aus dem Bestandsangebot in Kalbach-Riedberg heraus. Was auf den ersten Blick nach Standard klingt, ist im Detail durchgehend auf Premium-Niveau ausgeführt — und in dieser Kombination auf dem freien Markt kaum zu finden.

Vybavení tohoto bytu jej zřetelně odlišuje od ostatních nabídek v Kalbach-Riedberg. Co se na první pohled může zdát jako standard, je v detailech provedeno celkově na prémiové úrovni – a v této kombinaci je na volném trhu téměř k sehnání.

Echtholzboden durchgehend

Průběžná pravá dřevěná podlaha

Der echte Holzboden zieht sich durch alle Wohnräume und gibt der gesamten Penthouse eine warme, wertige Grundstimmung. Er ist in einem gepflegten Zustand und kann bei Wunsch durch den neuen Eigentümer geschliffen und geölt werden — kein Renovierungszwang, aber die Option auf eine wie-neu-Optik mit minimalem Aufwand.

Pravá dřevěná podlaha prostupuje všemi obytnými prostory a dává celému penthouse teplou, kvalitní atmosféru. Je udržovaná a v případě potřeby ji nový vlastník může přebrousit a natřít olejem – nenutí se rekonstrukce, ale je zde možnost získat vzhled jako nový s minimálním úsilím.

Zwei Vollbäder mit hochwertiger Sanitärausstattung

Dvě plně vybavené koupelny s vysoce kvalitním sanitárním vybavením

Beide Bäder sind mit Markensanitär ausgestattet, u. a. Villeroy & Boch und Kaldewei. Das Hauptbad bietet eine großzügige Dusche sowie eine Badewanne in orientalischem Ambiente — ein echter Entspannungsraum. Das zweite Bad übernimmt die Alltagslast für Familien oder Gäste. Beide Bäder sind in einem Zustand, der keinerlei Renovierungsmaßnahmen erfordert. Hochwertige Armaturen, großzügige Spiegel und durchdachte Beleuchtung geben den Räumen eine zeitlose, hotelhafte Anmutung.

Obě koupelny jsou vybaveny sanitárními výrobky předních značek, mimo jiné Villeroy & Boch a Kaldewei. Hlavní koupelna nabízí prostornou sprchu i vanu v orientálním prostředí – skutečný relaxační prostor. Druhá koupelna slouží k dennímu provozu pro rodiny či hosty. Obě koupelny jsou ve stavu, který nevyžaduje žádné rekonstrukční zásahy. Vysoce kvalitní armatury, prostorná zrcadla a promyšlené osvětlení dodávají místnostem nadčasový, hotelový vzhled.

Intelligente Arbeits- und Stauraumlösungen

Inteligentní řešení pro pracovny a úložné prostory

Im Wohnzimmer ist ein vollwertiger Home-Office-Bereich als maßgefertigter Einbau integriert: aufklappbar, ergonomisch nutzbar, und wenn Feierabend ist, hinter geschlossenen Fronten unsichtbar. Der Flur bietet ebenfalls maßgefertigte Einbauten für Garderobe, Bücher und Alltagsgegenstände — klare Fronten, kein optischer Platzverlust. Diese Einbauten fehlen in den meisten Vergleichsangeboten und kosten nachträglich vier- bis fünfstellig.

V obývacím pokoji je integrována plnohodnotná pracovna pro domácí kancelář jako zakázkové řešení: rozklápěcí, ergonomicky využitelné a po skončení pracovního dne skryté za uzavřenými dveřmi. Stejně tak chodba nabízí zakázkové vestavěné skříně pro odložení oblečení, knih a běžných předmětů – čisté linie bez vizuální ztráty prostoru. Tato vestavba ve většině konkurenčních nabídek chybí a dodatečná realizace by stála čtyř až pět číslic.

Vollwertige Einbauküche mit Markengeräten

Plnohodnotná vestavěná kuchyň s prémiovými spotřebiči

Die Einbauküche ist im Kaufpreis enthalten. Sie verfügt über Markengeräte und ausreichend Arbeits- sowie Stauraum für anspruchsvolle Köche und den Familienalltag. Der offene Übergang zum Wohn- und Essbereich macht die Küche zum Teil des Raumes — und im Sommer führt die Dachterrasse als verlängerter Essbereich nach draußen.

Vestavěná kuchyň je součástí kupní ceny. Disponuje prémiovými spotřebiči a dostatečným pracovním i úložným prostorem pro náročné kuchaře a rodinný život. Otevřený přechod do obývacího a jídelního pokoje činí kuchyň součástí celého prostoru – a v létě se střešní terasa promění v rozšířenou jídelnu venku.

Kontrollierte Wohnraumlüftung mit Wärmerückgewinnung

Řízené větrání obytných prostor s rekuperací tepla

Dieses technische Detail ist im Energieausweis ausdrücklich dokumentiert und im Alltag spürbar: gleichmäßig gutes Raumklima ohne Zugluft, niedrige Luftfeuchtigkeit und damit struktureller Schimmelschutz, leises Wohnen ohne ständiges Fensterlüften sowie geringere Heizkosten durch Wärmerückgewinnung aus der Abluft. Für Allergiker und Familien mit Kleinkindern ist dies ein echter Gesundheits- und Komfortfaktor. Im Bestandsmarkt dieser Preisklasse ist diese Ausstattung eine echte Seltenheit.

Tato technická vychytávka je výslovně zdokumentována v energetickém průkazu a je v každodenním životě hmatatelná: rovnoměrné klima v místnostech bez průvanu, nízká vlhkost a tím pádem ochrana před strukturální plísní, tiché bydlení bez nutnosti neustálého větrání oken a nižší náklady na topení díky rekuperaci tepla z odpadního vzduchu. Pro alergiky a rodiny s malými dětmi je to skutečný faktor zdraví a pohodlí. Na trhu nemovitostí dané cenové kategorie je toto vybavení opravdu vzácné.

Barrierefreie Erschließung mit Aufzug

Bezbariérový přístup s výtahem

Der Aufzug verbindet die Tiefgarage direkt mit allen Wohngeschossen. Die gesamte Wohnung ist schwellenarm erschlossen — stufenlos vom Stellplatz bis zur Wohnungstür. Das ist heute praktisch für Familien mit Kinderwagen, und in zwanzig oder dreißig Jahren ein entscheidender Vorteil für komfortables Wohnen im Alter.

Výtah spojuje podzemní garáž přímo se všemi obytnými patry. Celý byt je navržen bez prahů – bez schodů od parkovacího místa až ke dveřím bytu. To je dnes praktické pro rodiny s kočárky a za dvacet či třicet let to bude rozhodující výhodou pro pohodlné bydlení v důchodu.

XL-Tiefgaragenstellplatz und Kellerraum

Velkorysý podzemní parkovací stání a sklepní místnost

Der Stellplatz ist behindertengerecht dimensioniert — ausreichend Platz auch für SUV und Dachbox-Kombis. Die Wallbox-Infrastruktur ist vorbereitet. Der Kellerraum geht deutlich über das übliche Maß hinaus und bietet Platz für Saisonales, Sportgeräte und Vorräte.

Parkovací místo je dimenzováno pro osoby se sníženou schopností pohybu – dostatek místa i pro SUV a kombi s nosičem na střeše. Infrastruktura pro wallbox je již připravena. Sklepní místnost výrazně přesahuje obvyklý standard a nabízí prostor pro sezónní vybavení, sportovní potřeby a zásoby.

Fazit

Závěr

Diese Wohnung ist vollständig ausgestattet und einzugsbereit — ohne Renovierungsstau, ohne Kompromisse. Was vergleichbare Angebote als Einzelmerkmal vermarkten (Dachterrasse, Lüftungsanlage, Aufzug, Markenbäder, A+ Energie), findet sich hier in einer Wohnung — provisionsfrei.

Tento byt je kompletně vybavený a připravený k nastěhování – bez nutnosti renovací, bez kompromisů. To, co jiné nabídky propagují jen jako jednotlivé vlastnosti (střešní terasa, větrací systém, výtah, koupelny od prestižních značek, energetická třída A+), se zde vyskytuje v jednom bytě – a to bez provize.

Bitte beachten:

Vezměte prosím na vědomí:

Aus Respekt vor der Zeit beider Seiten setzen wir vor jeder Besichtigung einen weichen Finanzierungsnachweis Ihrer Hausbank voraus.

Z úcty k času obou stran před každou prohlídkou vyžadujeme neformální důkaz financování od vaší banky.

Konkret heißt das:

Konkrétně to znamená:

• Eine formlose schriftliche Bestätigung Ihrer Bank oder Ihres Finanzierungsberaters, dass eine Finanzierung in der Größenordnung des Kaufpreises grundsätzlich darstellbar ist, oder

• neformální písemné potvrzení od vaší banky nebo finančního poradce, že financování v rozsahu kupní ceny je v zásadě možné, nebo

• alternativ ein Nachweis über das benötigte Volumen aus Eigenmitteln (z. B. aktueller Kontoauszug, Depot-Bestätigung, Verkaufsnachweis einer eigenen Immobilie).

• alternativně doložení potřebného objemu prostředků z vlastních zdrojů (např. aktuální výpis z účtu, potvrzení z investičního portfolia, důkaz z prodeje vlastní nemovitosti).

Eine konkrete, bindende Finanzierungszusage ist für die Erstbesichtigung nicht erforderlich. Dieses Verfahren ist seit einigen Jahren bei privaten Direktverkäufen in Frankfurt Standard und schützt beide Seiten vor unnötigem Zeitaufwand.

Konkrétní a závazné schválení financování není pro první prohlídku vyžadováno. Tento postup je již několik let standardem u soukromých přímých prodejů ve Frankfurtu a chrání obě strany před zbytečnou ztrátou času.