Prodej bytu 1+1 • 33 m² bez realitkyRosmarinstr. 22 Düsseldorf Flingern Nordrhein-Westfalen 40235

Následuje překlad textu:

Tato bytová jednotka v Düsseldorfu, ve čtvrti Flingern, se po více než dvaceti letech nepřetržitého využívání poprvé uvolní. Bude předána bez nároku na okamžitý nastěhování, a proto je vhodná jak pro vlastní bydlení, tak jako investice.

Bytový půdorys je na přibližně 33 m² neobvykle štědrý. Jakoby samostatně propojený obytný prostor měří asi 26 m², což umožňuje jasné rozdělení na spací, obytnou a pracovní zónu, aniž by se prostor cítil stísněně. Přes terasové dveře se dostanete na balkon. Dále zde najdete koupelnu a malý vstupní chodbu.

Byt je orientován na východ, tedy k tiché straně, nikoli k ulici. Ráno na balkoně vychází slunce. Kdo už bydlel v centru u končící ulice, ví, jaká je to výhoda.

Stav bytu uvádím zcela otevřeně, abyste nemuseli chodit na prohlídku, pokud se vám nebude líbit: Byt se nachází ve 3. patře a dům nemá výtah. Vzhledem k tomu, že přízemí je realizováno jako polopřízemí, jsou od vstupu do domu jenom pár schodů, ale stoupání po schodech je součástí. Dřevěné parkety jsou výrazně opotřebované a nikdy nebyly přebrúseny, neboť byt nikdy nestál prázdný. Plná využitelná vrstva tedy ještě existuje a přebrúsení by přivedlo podlahu zpět do stavu nového. Koupelna je udržovaná. Vestavěná kuchyň zůstává v bytě a je funkční, nicméně vzhledem vykazuje známky opotřebení. Do kupní ceny ji nezapočítávám nebo pouze na vyžádání.

Byt byl naposledy natřen v lednu 2026. Dřevěná okna se momentálně brouší na náklady společenství vlastníků, poté jsou znovu lakována a opatřena novými těsněními. Termín řemeslnických prací již byl stanoven.

Budova pochází z roku 1994 a je v pozoruhodně dobrém stavu, protože společenství vlastníků důsledně provádí údržbu namísto odkládání oprav. Ústřední topení bylo kompletně obnoveno v roce 2016. V posledních letech byly mimo jiné obnoveny požární hlásicí systémy, obě čerpadla špinavých vod v podzemní garáži byla vyměněna a podzemní garáž byla opět utěsněna. Všechny tyto práce byly financovány z rezervy na opravy, bez zvláštních příspěvků. Energetický štítek uvádí roční spotřebu 94 kWh na m², což odpovídá energetické třídě C.

K bytu náleží vlastní sklep a parkovací místo v podzemní garáži. Prodej probíhá přímo od vlastníka, bez provize.

Flingern patří již léta k nejoblíbenějším čtvrtím Düsseldorfu. Čtvrť je charakterizována mladými profesionály, singlemi a páry, přičemž zde žijí i dlouholetí obyvatelé. Výsledkem je smíšené prostředí, které funguje.

Místní občanská vybavenost je prakticky kompletně dostupná pěšky. Na ulici Bruchstraße se nachází REWE a Lidl, obě přibližně 250 metrů od bytu; REWE je otevřen až do půlnoci ve všední dny. Dále za asi 400 metrů najdete ALDI SÜD na Gaußstraße. Přímo na Rosmarinstraße navíc působí prodej nápojů s sortimentem kiosku, který je otevřen také v neděli a přijímá balíky. Lékárny, pekárny a gastronomické provozy se nachází v témže okruhu.

Dopravní dostupnost: Zastávka autobusu Rosmarinstraße je vzdálená asi 150 metrů a obsluhují ji linka 738, a v nočních hodinách linka NE5. Tramvajová linka 709 a několik stanic metra jsou přibližně 8 minut chůze. S-Bahn stanice Düsseldorf-Flingern je dosažitelná za zhruba dvanáct minut pěšky a během pár minut vás doveze na hlavní nádraží, případně v opačném směru do Gerresheimu. Automobilovou dopravou se přes Südring rychle dostanete na dálnici A46, což vede k letišti nebo na dálnici A3.

Pro cyklisty je to zde obzvlášť výhodné: Centrum i oblast kolem Kö jsou rovinaté a lze je dojet za přibližně deset minut, stejně tak Hofgarten a promenáda podél Rýna. Asi 800 metrů na západ začíná Hoffeldstraße, která spolu s Ackerstraße tvoří neoficiální hlavní tepnu čtvrti s kavárnami, malými obchody, galeriemi a restauracemi. Adresy jako Café Hüftgold, Café Kleinod, Sattgrün nebo Jaenner Modern Coffee jsou známé i mimo Flingern. Cesta se vyplatí například na víkendovou snídani.

Čtvrť v posledních letech výrazně získala na atraktivitě. Dřívější průmyslové a obchodní oblasti byly přestavěny na obytné čtvrti, což přineslo novou infrastrukturu, aniž by byl narušen dosavadní charakter. Právě tato kombinace historické hodnoty a rozvoje činí polohu zajímavou z hlediska dlouhodobé investice.

Samotný obytný komplex se nachází v klidném úseku Rosmarinstraße. Byt je orientován na východ, k dvořní straně, a tudíž je chráněn před silniční dopravou. K objektu náleží udržované zahrady vovnitř dvora.

Moje doporučení: Než si domluvíte prohlídku, projděte si sami lokalitu. Kdo zná Flingern, ví, že jednotlivé ulice se zde značně liší. Tato ulice patří mezi ty klidnější.

Specifikace bytu:

– Obytná plocha: 31,92 m² dle vyúčtování správy domu, plus balkon o rozloze 4,17 m²

– Jeden pokoj o rozloze téměř 26 m², koupelna s oknem, chodba

– Balkon orientovaný na východ, k tiché dvořní straně, přístupný dvojkřídlovými terasovými dveřmi

– Byt se nachází v patře, dům nemá výtah; přízemí je realizováno jako polopřízemí

– Dřevěné parkety v obytné místnosti jsou opotřebované, nikdy nebyly přebrúseny – plná využitelná vrstva je zachována

– Stěny a stropy byly kompletně natřeny v lednu 2026

– Vestavěná kuchyň zůstává v bytě, je funkční, ale z optického hlediska vykazuje známky používání

– Koupelna je ve velmi dobrém stavě, jen u některých obkladů se objevily malé odlupovací se části bez funkčního významu

– Dřevěná okna s žaluziemi jsou momentálně broušena na náklady společenství vlastníků, poté budou nově lakována a opatřena novými těsněními

Příslušenství:

– Vlastní sklep ve výlučném vlastnictví, umístěný v prvním podzemním patře

– Parkovací místo v podzemní garáži jako právo na výlučné užívání, vhodné pro duplexové parkování (v horní části) s omezenou výškou vozidla

– Prostorný prostor pro uložení jízdních kol ve sklepě, navíc je k dispozici i místo pro kola v podzemní garáži

Dům a technické vybavení:

– Rok výstavby: 1994; obytný komplex se 84 byty a 84 místy v podzemní garáži

– Ústřední topení provozované zemním plynem, topný systém kompletně obnoven v roce 2016

– Teplá voda je dodávána centrálně prostřednictvím topného systému

– Energetický štítek uvádí konečnou spotřebu 94 kWh/m² ročně, energetická třída C; hlavním zdrojem energie je zemní plyn; platnost do 17. 5. 2028

– Eviduje se spotřeba tepla a vody a vyúčtování probíhá prostřednictvím společnosti ista

– Požární hlásicí systém, kouřové hlásiče, systém pro odvod kouře a tepla a varovný systém proti úniku plynu v podzemní garáži – všechny tyto systémy jsou pravidelně udržovány

Údržba společenství vlastníků:

– Rezerva společenství k 31. 12. 2025: 137 666,12 EUR

– Roční příspěvek do rezervy: 57 016,50 EUR

– Obnova požárního hlásicího systému: náklady 27 238,13 EUR, financováno z rezervy

– Obnova obou čerpadel špinavých vod podzemní garáže: náklady 20 760,26 EUR, financováno z rezervy

– Nové utěsnění podzemní garáže

– Obnova varovného systému proti úniku plynu v podzemní garáži schválena: náklady 7 690,79 EUR, financováno z rezervy

– Nebyly vyžádány žádné zvláštní příspěvky

Náklady:

– Měsíční poplatek za dům aktuálně činí 209,00 EUR, z toho 42,29 EUR přispívá do rezervy na údržbu

– Od 01. 01. 2027 byl stanoven poplatek 206,00 EUR měsíčně

– Podíl na spoluvlastnictví: 89/10 000, byt č. 67

– Správa společenství vlastníků je velmi spolehlivá!

Dokumentace:

Kompletní dokumentace je k dispozici a bude vážným zájemcům předložena po prohlídce, a to zejména:

• Prohlášení o dělení s domovními předpisy a rozdělovacím plánem

• Zápisy z valných hromad vlastníků za poslední roky

• Vyúčtování poplatků za dům za rok 2025 a finanční plán na rok 2027

• Energetický štítek

• Půdorys

• Výpis z katastru nemovitostí

Průběh prodeje:

Prodávám přímo jako vlastník bez zapojení makléře. Tím šetříte provizi kupujícího, která se v Severním Porýní-Vestfálsku obvykle pohybuje kolem 3,57 % – u této kupní ceny to představuje zhruba 5 900 EUR. Notářský zápis proběhne u notáře dle vašeho výběru v Düsseldorfu.

Prodej bytové jednotky a práva na užívání vyhrazeného parkovacího místa v podzemní garáži probíhá společně. Oddělený prodej není podle deklarace o dělení možný.

Kontakt:

Prosím, ozvěte se mi prostřednictvím kontaktního formuláře a stručně uveďte, zda kupujete pro vlastní bydlení nebo jako investici, a jak vypadá financování. Potvrzení o financování či doklad o vlastních prostředcích není podmínkou pro prohlídku, nicméně podstatně urychlí další postup. Prohlídky se snažím organizovat individuálně a samostatně, ale nelze to vždy zaručit.

Prosím o nezasílání nabídek makléřů či nabídek na odkupy od realitních společností. Prodej zprostředkovaný třetími osobami není v úmyslu a dotazy na takové záležitosti neodpovídám.

Veškeré údaje vycházejí ze informací správy domu, dokumentace vlastníků a mé vlastní zkušenosti jako obyvatele. Uvádím je podle nejlepšího vědomí, nicméně bez jakékoli záruky. Rozhodující je pouze notářská kupní smlouva.