Prodej bytu 4+1 • 107 m² bez realitkyGerichtsstraße 32, , Severní Porýní-Vestfálsko

Byt disponuje čtyřmi světlými, flexibilně využitelnými pokoji, jež díky historickým výškám stropů a prostorným novým okenním otvorům vytvářejí prosvětlenou, vstřícnou atmosféru. V rámci rekonstrukce budou položeny kvalitní nové podlahové krytiny a instalována nová okna. Zvláštní plus na efektivitě a budoucí udržitelnosti přináší, že v budově byla již tento rok instalována nová plynová centrální topná soustava.

Byt je vhodný k vlastnímu užívání, případně díky výhodnému dispozicímu řešení jednotky i jako spolubydlení (WG). Čtyři samostatné pokoje o velikosti mezi 16 a 19 m² se soustředí kolem prostorného předkroku, takže každý pokoj má vlastní přístup a nabízí skutečné útočiště – což představuje kvalitní znak, který mnoho WG-bytů nesplňuje. Kuchyň a jídelní kout jsou k dispozici jako společná prostorová jednotka.

Lokalita v centru Wittenu spojuje krátkou dostupnost k obchodům, gastronomii a městské hromadné dopravě s blízkostí k univerzitě Witten/Herdecke a univerzitě Ruhr-University Bochum. Tato situace zaručuje stabilní a v průběhu let spolehlivou poptávku ze strany studentů, učňů a mladých profesionálů.

Pro investory do nemovitostí zde vzniká vzácná kombinace: čerstvě zrekonstruovaná struktura s novou topnou soustavou, novými okny a novými podlahami.

Budova je chráněná jako památkově chráněná. Kromě standardních odpisů budovy umožňuje i zvláštní odpisy na podíl nákladů na rekonstrukci (§ 7i EStG): osm let 9 % a další čtyři roky 7 % – celkově 100 % zvýhodněné části za dvanáct let.

Přehled výnosových ukazatelů (20 000 € vlastního kapitálu)

KLÍČOVÉ UKAZATELŮ

Kupní cena 259 000 € (2 442 €/m²) | Nájem 4 × 370 € = 1 480 €/měsíc | Roční čistý nájem 17 760 € | Koeficient kupní ceny 14,6 | Hrubý nájemní výnos 6,86 % | Čistý nájemní výnos 6,13 %

Příklad výpočtu při 20 000 € vlastního kapitálu:

Kupní cena 259 000 € + daň z převodu nemovitosti 16 835 € + notářské/zeměměřický poplatek 5 180 € = celková investice 281 015 € | po odečtení 20 000 € vlastního kapitálu = úvěr 261 015 €

Financování: 4,5 % úroková sazba, 1,5 % počáteční splácení = anuitní splátka 1 305 €/měsíc

Průběžný příjem: nájemné + 1 480 €/měsíc | poplatky za správu domu (Hausgeld), které nelze přenést − 44 €/měsíc | anuitní splátka − 1 305 €/měsíc → CASHFLOW PŘED ZDAŇOVÁNÍM + 131 €/měsíc

Daňově ročně: nájemné 17 760 € | − odpis 11 943 € | − úroková částka v 1. roce 11 746 € | − poplatky za správu domu 531 € = daňový výsledek − 6 460 € | odpočet při 42% hraniční sazbě + 2 862 € → CASHFLOW PO ZDAŇOVÁNÍ + 369 €/měsíc

Jedná se o ukázkový výpočet.

Daňové posouzení předpokládá 42% hraniční sazbu a podíl budovy 85 % s doby zbývající životností 20 let. Individuální dopad závisí na osobních poměrech.

Všechny údaje jsou bez záruky. Nejedná se o daňové, právní ani investiční poradenství.

Byt se nachází centrálně v centru města Witten. Obchody denní potřeby, gastronomie, lékaři a služby jsou dosažitelné pěšky, stejně tak zastávky městské hromadné dopravy spojující Bochum a celé Porúří.

Pro koncept spolubydlení (WG) je lokalita obzvlášť významná: Univerzita Witten/Herdecke a Ruhr-Universität Bochum jsou dosažitelné během krátké jízdy. Díky tomu vyplývá stabilní a dlouhodobě spolehlivá poptávka ze strany studentů, učňů a mladých profesionálů – základ pro trvale nízké míry neobsazenosti.

Samo město Witten, s přibližně 95 000 obyvateli, spojuje blízkost k Porúří s přilehlým rekreačním územím Ruhrtal a s oblastí Hohenstein.

- Čtyři samostatné pokoje o rozloze 16 až 19 m²

- Historické výšky stropů

- Nová okna

- Nové vysoce kvalitní podlahové krytiny

- Nová plynová centrální topná soustava v budově (instalována v aktuálním roce)

- Prostorný předkor, všechny pokoje mají samostatný přístup

- Kuchyň s jídelnou jako společný prostor

Prodej přímo od majitele: Nákup probíhá bez provize přímo od vlastníka. Nebude účtováno žádné další makléřské provize.

Koncept WG: Uvedený nájem za pokoj počítá s pronájmem jako forma spolubydlení se čtyřmi samostatnými nájemními smlouvami. Dílčí prohlášení o rozdělení je k nahlédnutí.

Vizualizace: Obrázky v inzerátu jsou vytvořeny s využitím umělé inteligence. Slouží k vytvoření představy o působení prostoru po rekonstrukci. Skutečné provedení se může v rámci dohody lišit.

Prohlídky: Vzhledem k tomu, že byt je prázdný a probíhá jeho rekonstrukce, jsou prohlídky aktuálního stavu možné krátkodobě.