Prodej bytu 2+1 • 66 m² bez realitkyWaldring 1a, , Bádensko-Württembersko

+++ 490 € SDÍL NA BUDOVU? PRVNÍ POZNÁMKOU JE, ŽE SE TO VYSYTNÍ – DRUHÝ POHLED ODHALÍ SKUTEČNOU FINANČNÍ VÝHODU +++

Na první pohled narážíte na částku 490 € budovního poplatku. Při bližším pohledu se však situace zásadně mění a odhaluje skutečnou finanční výhodu: Přesně 134,33 € z této částky každý měsíc přechází přímo do rezervního fondu určeného na údržbu. Společenství vlastníků bytových jednotek (SVJ) mělo na konci roku 2025 neobvykle vysokou celkovou rezervu kolem 511 094 € – a klíčové hlavní stavební díly budovy již byly nákladně zmodernizovány.

Aktuální hospodářský plán oficiálně potvrzuje, že 490 € měsíčně zahrnuje i tuto příspěvkovou rezervu, která zajišťuje budoucnost. Tedy nekupujete dům s opožděnou renovací, ale vlastně podíly v masivním bankovním účtu.

K prodeji je ihned volný, zrenovovaný a k nastěhování připravený 2-pokojový byt s balkonem ke každému pokoji. Byt o přesně 65,81 m² obytné plochy se nachází v 1. patře klidného a žádaného bytového komplexu ve Waldbronn-Busenbach a je bezbariérově dostupný.

+++ FIXNÍ CENA: 6,55 % HRUBÝ VÝNOS (6,13 % včetně vedlejších nákladů) +++

Výnos a váš nákupní benefit ve Waldbronn:

Kupte bez provize přímo od vlastníka a ušetřete plných 3,57 % kupní provize (úspora 5 176 €)!

• Koupní cena (fixní, včetně inventáře): 145 000 € (cca 2 196 €/m²)

• Průměrná tržní cena ve Waldbronn: cca 3 279 €/m² – kupujete daleko pod hodnotou!

• Důvod slevy: Strategická optimalizace portfolia. Žádná soutěž o nabídky! Ten, kdo jako první předloží potvrzení o financování, získá byt.

Podrobné údaje:

• Odhadované dodatečné náklady při koupi (cca 7 %): cca 10 000 €

• Celkové investiční náklady (hrubá kupní cena): cca 155 000 €

• Měsíční studený nájem: 792 € (cca 12 €/m² bez příplatku za vybavení)

• Roční čistý studený nájem: 9 504 €

Doklad dle nájemního zrcadla (stav 2026): Kalkulovaných 12 €/m² je právně zcela bezpečné. Tyto sazby se nacházejí ve zdravém středním rozmezí místních srovnatelných nájmů pro Waldbronn (tržní rozpětí: 10,50 € až 15,03 €/m²; průměrné hodnoty: 11,33 € až 12,29 €/m² dle aktuálních dat z analýz nájemních sazeb 2026).

️ Hrubý výnos (vztahovaný k čisté kupní ceně): 6,55 % (9 504 € roční nájem / 145 000 € kupní cena)

️ Hrubý výnos (vztahovaný k celkovým nákladům): 6,13 % (9 504 € roční nájem / 155 000 € hrubá kupní cena)

+++ DŮKAZ MÍSTO SLOV: CO JE UŽ HOTOVO +++

Schopnost čelit výzvám a profesionalita společenství vlastníků se projevuje činy, nikoli jen slovy. V uplynulých letech byly nejdůležitější a zároveň nejdražší stavební díla budovy již kompletně zmodernizovány a plně uhrazeny z existujících rezerv, aniž by došlo k dodatečnému finančnímu zatížení vlastníků:

• 2017: Velký osobní výtah byl technicky komplexně zmodernizován.

• 2018: Střešní rekonstrukce byla provedena kompletně a odborně.

• 2019: Instalace moderní, budoucností perspektivní hybridní centrální topení (vzduch-voda tepelná čerpadla kombinovaná s plynovou kondenzační technologií).

• 2020: Byly v budově vyměněny všechny uzávěry potrubí.

• 2022: Byly instalovány nové reprezentativní vstupní dveře.

• 2026: Další významná protipožární a hasicí opatření jsou momentálně v aktivní realizaci.

Celý bytový komplex je již řadu let spolehlivě a kontinuálně spravován stejnou zavedenou správcovskou firmou. Zvláště reálnost hybridního topení již realizovaného v roce 2019 jasně ukazuje, že důležitá a perspektivní témata nejsou jen předmětem debat, ale jsou skutečně důsledně prováděna. Nekupujete dům s prázdnou kasečkou a nevyřešenou otázkou topení – investujete do finančně zdravé a silně financované komunity, která již rozsáhle investovala a stále disponuje neobvykle vysokým finančním polštářem.

+++ SKVĚLÁ MIKROLOKALITA VE WALDBRONN-BUSENBACH +++

Hodnotu a trvalou pronajímatelnost nemovitosti zásadně určuje její umístění. Tento vlastnický byt zaujme zcela privilegovanou polohou v rámci Waldbronn-Busenbach. Nachází se v absolutním klidu a idylickém prostředí uprostřed zeleně na malebném svahu údolí Albu. Co je na něm výjimečné: Navzdory této přírodně laděné lokalitě je byt neobyčejně blízko veškerých zařízení denní potřeby, zdravotní péče, volnočasových možností a zároveň má výborné spojení s místní veřejnou dopravou. Komfort bydlení i pronájmu, který je téměř krizi odolný, si jen tak někde nenajdete.

+++ WELLNESS PŘÍMO PŘED VAŠÍMI DVEŘMI +++

Čistá kvalita života: Pouhých cca 400 metrů pěšky od domu se nachází vyhlášená a oblíbená Albtherme Waldbronn, známá nejen v regionu. S jejím prvotřídním termálním bazénem, prostornou saunovou nabídkou, nádherně udržovaným lázeňským parkem, kilometry dlouhými procházkovými stezkami a rozsáhlými odpočinkovými plochami nabízí jedinečné wellness a volnočasové možnosti přímo ve vašem sousedství.

+++ SRH ZDRAVOTNÍ CENTRUM: MAGNET PRO INVESTORY +++

Renomovaná SRH zdravotní centrum a přidružená velká rehabilitační klinika se nacházejí vzdáleny pouhých cca 450 metrů. Pro investory představuje tato extrémní blízkost zaručený úspěch. Rozšiřuje a zajišťuje tedy potenciální nájemní základnu o vysoce solventní a krizově odolnou cílovou skupinu: zaměstnance, lékaře, terapeuty a odborný zdravotnický personál, kteří aktivně hledají možnosti bydlení v bezprostřední blízkosti kliniky.

+++ INFRASTRUKTURA A PERFEKTNÍ DOPRAVNÍ SPOJENÍ NA PRVNÍ POHLED +++

Dopravní vzdálenosti jen podtrhují vynikající charakter dané lokality:

• cca 280 m: Zastávka autobusu „Waldbronn, Albtherme“ – mobilita doslova po rohu.

• cca 400 m: Albtherme Waldbronn a lázeňský park pro každodenní odpočinek.

• cca 450 m: SRH zdravotní centrum / rehabilitační klinika jako silný ekonomický faktor.

• cca 800 m: Městské náměstí Waldbronn s trhem a úřady.

• cca 850 m: Obchody ALDI SÜD a REWE pro pohodlné týdenní nákupy.

• cca 1,1 km: Velký obchod EDEKA Völkle s čerstvým oddělením.

• cca 1,2 km: Stanice S-Bahn v Busenbachu (centrální dopravní uzel) – odkud vyjíždějí linky S1, S11 a S12 s pravidelným spojením přímo do Karlsruhe.

• cca 3,5 km: Dálnice A8, výjezd Karlsbad – rychlé spojení do všech směrů.

• cca 13 km: Centrum Karlsruhe – atmosféra velkoměsta a pracovní příležitosti na dosah ruky.

Lékárny, praktici, specialisté, školky, místní základní škola a další řada služeb denní potřeb jsou situovány přímo ve městě nebo v jeho bezprostředním okolí. Pro vlastníky to znamená krátké cesty, naprostý klid, bezpečné prostředí a maximální možnosti odpočinku, zatímco pro investory vzniká stabilní, krizi odolná a široká nájemní základna tvořená dobře vydělávajícími regionálními pracovníky, zdravotnickým personálem a dojíždějícími směrem do blízkého Karlsruhe. Dlouhodobá pronajímatelnost je zde garantována.

+++ 2 VELKÉ POKOJE – 2 BALKONY – MOŽNOST OTEVŘENÉ KUCHYŇE +++

Půdorys bytu nabízí vzácné a velmi flexibilní rozložení prostor, které dodává pocit maximální prostornosti. Hlavní pokoje o výměrech cca 18,5 m² a 19,3 m² jsou téměř stejně velké, mají čtvercový tvar a nabízejí vynikající dispozici. Oba prostory jsou zcela nezávisle dostupné přímo z centrální chodby o šířce přibližně 1,30 m.

Nejúžasnější předností: Každý pokoj má svůj vlastní, samostatný západní balkon s výhledem do zeleně, bez omezeného pohledu. Díky tomu tento promyšlený půdorys skvěle poslouží buď vlastníkům, párům s potřebou domácí kanceláře, seniorům, při klasickém dlouhodobém pronájmu nebo jako výnosné spolubydlení bez znevýhodnění některého z obyvatel.

Cenný potenciál pro modernizátory: Přepážka mezi kuchyní a levým pokojem je podle prvních zjištění provedena v lehké konstrukci. Po statickém posouzení (architekt/statik) a schválení SVJ by mohla být tato kuchyň případně otevřena. Tím by vznikl světlý obývací a jídelní prostor s moderní, otevřenou kuchyní a přímým vstupem na balkon, což by výrazně zvýšilo hodnotu bytu i jeho prodejní cenu.

+++ ZRENOOVANÝ, UDRŽOVANÝ & OKAMŽITĚ K NASTĚHNUTÍ +++

Byt je ve velmi udržovaném, čerstvě zrenovovaném stavu, takže je ihned k nastěhování nebo k hladkému novému pronájmu – bez jakýchkoliv nutných dodatečných úprav:

• Malířské práce: Čerstvě natřeno na bílou – světlé, čisté a připravené k nastěhování.

• Elektroinstalace: V bytě modernizovány a rozšířeny dle dnešních standardů.

• Vypínače: Použito vysoce kvalitní spínačové vybavení značky JUNG AS 500 z Německa.

• Bezpečnost: Modernizovaný jističový rozvaděč včetně moderního proudového chrániče.

• Koupelna: Modernizovaná podle současných trendů, vybavená sprchou i moderním toaletním zařízením Geberit.

• Kuchyně: Funkční vestavěná kuchyň včetně všech elektrických spotřebičů a integrované pračky.

• Komfort: Velký osobní výtah v budově zajišťuje pohodlný, bezbariérový přístup od sklepa až po byt.

• Úložné prostory: Dva samostatné, suché sklepní kóje poskytují opravdu velké úložné kapacity.

• Odpočinek: Dva slunné západní balkony poskytují prostor pro relaxaci v zeleném prostředí.

+++ MASIVNÍ KONSTRUKCE JAKO PŘIROZENÝ TEPLOAKUMULÁTOR +++

Budova byla původně koncipována jako kvalitní rezidence pro seniory. Výsledkem jsou dodnes neocenitelné stavební výhody: extrémně masivní konstrukce s betonovými stěnami o tloušťce okolo 20 cm, prostorné vstupní plochy, široké chodby a dlouhodobě udržitelná stavba. Z hlediska stavební fyziky poskytuje masivní betonové jádro obrovskou tepelnou kapacitu. Funguje v praxi jako pasivní akumulátor: V létě tlusté stěny pohlcují denní teplo a udržují interiéry příjemně chladné, zatímco v zimě ukládají teplo z hybridního topení a rovnoměrně ho uvolňují. Tím šetříte peníze a vytváří se fantastické vnitřní klima.

+++ KOMPLETNÍ INVENTÁŘ ZAHRNUTÝ V KUPNÍ CENĚ +++

V rámci fixní ceny 145 000 € je již zahrnut kompletní, vysoce kvalitní inventář. Prodává se například vestavěná kuchyň, pračka, kombinovaná chladnička/mraznička, varná deska s hořáky, mikrovlnná trouba, dva moderní Samsung Smart-TV, dva prostorné šatní skříně PAX a rovněž stoly a židle. Pro investory představuje tato separátní položka velkou daňovou výhodu – protože inventář je v kupní smlouvě uveden zvlášť, snižuje se daňový základ pro finanční úřad, což vám přinese přímou úsporu na dani z nabytí nemovitosti.

+++ FINANCE SVJ: VYSOKÝ BANKOVNÍ ÚČET NAMÍSTO REKONSTRUKČNÍHO ZÁMĚRU +++

Z částky 490 € budovního poplatku přechází 134,33 € přímo do rezervy na údržbu. Náklady na vytápění (2025: 1 960 € ročně / 163 € měsíčně) byly historicky extrémně vysoké, neboť byl byt pronajímán formou teplého paušálu v režimu spolubydlení pro více pracujících, bez pobídky k úsporám.

Reálný budovní poplatek při běžném využití:

• Skutečné provozní náklady: 490 € s odečtením spořicí částky = 355,67 €.

• Úspora na nákladech vytápění: Při běžném využití klesá z 163 € na cca 80 € (tedy celkový poplatek kolem 407 €).

• Standardní rezerva: Obvyklé hodnoty pro tento typ budovy jsou 9–12 €/m² ročně (cca 50–65 €/měsíc). Aktuální spořicí sazba je záměrně dvojnásobná pro cílené budování majetku.

• Perspektiva: Po dokončení plánovaných opatření může být spořicí sazba snížena na standardních cca 60 €, což přinese úsporu dalších 74 € měsíčně.

• Efektivní měsíční poplatek: Po úpravě nákladů na topení a rezervy zaplatíte jen cca 195–210 € měsíčně.

+++ 2026: CELKEM 183 400 € NA OPATŘENÍ – OBROVSKÝ POLŠTÁŘ PŘETRVAJE +++

Bylo schváleno následující: hasičský přístup, provizorní podesty, protipožární dveře a kácení stromů, celkem za cca 183 399 € hrubého. I při plném využití rezervy zůstane z 511 094 € teoreticky cca 327 700 € polštář na účtu SVJ! To odpovídá přibližně 5 650 € zbývající rezervy na jednotku u celkem 58 bytových jednotek. Roční nová dodatečná rezerva činí cca 50 000 €.

+++ PROČ NEHROZÍ NÁKLADNÁ RENOVACE FASÁDY +++

U budov z 70. let není tento zásah nutný, a to z několika důvodů:

1) Topení je hotové: Největší stavební zásah byl dokončen v roce 2019 (vysoce účinné hybridní centrální topení založené na tepelném čerpadle kombinovaném s plynovou kondenzační technologií), což plně vyhovuje normám GEG.

2) Ekonomická efektivita: Energetická opatření pro obálku budovy se musejí vyplatit. Při nízkých nákladech na vytápění díky hybridnímu systému není ekonomicky opodstatněné zateplit fasádu.

3) Zaměření na okna: Na podzim 2026 proběhne hlasování o oknech a balkónových zábradlích. Jsou-li tyto prvky vylepšeny, je energetická bilance budovy kompletně vyvážená.

+++ PODZIM 2026: SHROMÁŽDĚNÍ – SKUTEČNÁ PŘÍLEŽITOST +++

Mimořádné shromáždění SVJ se bude zabývat prodejem společného majetku (mateřská školka, 2 apartmány pro hosty, byt pro správce, sklepy – účetní hodnota z roku 2019 cca 374 000 €). Možné scénáře:

• Scénář 1: Schválí se renovace oken, která bude kompletně uhrazena z přibližně 327 700 € rezervy bez mimořádné speciální platby – okamžité zvýšení hodnoty!

• Scénář 2: Schválí se prodej, čímž se do rezervy vsune čerstvý kapitál.

• Scénář 3: Téma se odloží či přeorganizuje, čímž se eliminují nejistoty.

SVJ vlastní hmatatelné hodnoty a v roce 2025 dosáhlo téměř 20 000 € vedlejších příjmů (například z mobilních smluv Vodafone/O2, pronájmu prostor) plus 18 960 € z využívání mateřské školky. Kupujete tedy nemovitost s již oceněnou hodnotou.

+++ DALŠÍ KROKY +++

Byt je ihned volný. Prohlídky jsou flexibilní a možné v krátké době. Požádejte nyní o kompletní informační balíček s protokoly a hospodářským plánem!