Prodej bytu 2+kk • 56 m² bez realitkyStuttgart Ost Baden-Württemberg 70184

V atraktivní a hodnotově stabilní lokalitě hlavního města je tato solidní vlastnická bytová jednotka nabízena k prodeji bez provize. Nemovitost se nachází v udržovaném bytovém domě, který zaujme svou historickou substancí a statusem kulturní památky. Pro investora to znamená nejen pořízení hodnotově stabilního hmotného aktiva, ale především přístup k exkluzivním daňovým podmínkám, jež mohou dlouhodobě optimalizovat čistou výnosnost.

Byt o dispozici 2,5+1 se nachází v poloúrovni nad přízemím a imponuje efektivním půdorysem o výměře cca 55,7 m². Prostory jsou udržované – světlé obývací prostory s laminátovou podlahou se střetávají s funkčním obkovením kuchyně a koupelny dlažbou. Do denního světla vyklenutá koupelna disponuje vanou. Významným plusem pro správu objektu je skutečnost, že vestavěná kuchyň není pronajata, nýbrž je poskytována pouze k užívání, což snižuje riziko oprav pro vlastníka.

Technické vybavení odpovídá moderním standardům s plastovými okny s dvojitým zasklením a autonomním plynovým jednotkovým topením (plyn přímo bez zálohového financování). Díky individuálnímu chování vůči topení má nájemce veškerou kontrolu nad vlastními náklady. K bytu náleží rovněž samostatný sklep, který rozšiřuje celkovou plošnou nabídku. Kvůli ochraně památky není povinnost předkládat energetický štítek, což správu nemovitosti dále zjednodušuje.

Kromě standardní odpisnosti budovy (AfA) 2,5 % pro objekty postavené před rokem 1925 nabízí památkový status podle § 7i EStG značné možnosti odpisů při budoucích sanacích. Navíc nemovitost podle nového zákona o pozemkovém řízení v Bádensku-Württembersku profituje z 10% snížení daňové základené hodnoty.

Proč se vám tato investice vyplatí: Zatímco v centru Štutgartu jsou běžné vysoké kupní ceny s faktorem mezi 26 a 30 (což znamená mizerné výnosy pod 3,5 %), zde získáte nemovitost s nadprůměrným hrubým nájemním výnosem 4,56 % a s kupním faktorom pouhých 21,9. Všechny hodnotu snižující prvky (jako mírně renovovaný stav a plynové jednotkové topení) byly v tomto nízkém faktoru již naplno a štědře zohledněny. Kupujete tak opravdovou substanci s rezervou do budoucna.

Solidní tvorba rezerv: Společenství vlastníků hospodaří předvídavě a solidně. Podíl rezervy pro tento byt byl k 31.12.2025 oceněn přitažlivou částkou 3 312,84 €, což vzhledem k pořizovací ceně představuje vynikající obchodní bezpečnostní polštář. Se splátkou poplatku za správu domu ve výši pouhých 204,00 € měsíčně (přičemž náklady, které nelze promítnout, činí extrémně nízkých 462,84 € ročně) zůstává běžný provoz pro vás jako pronajímatele maximálně kalkulovatelný. Přebíráte tedy ekonomicky zdravý objekt s reálnou rezervou do budoucna.

Budoucnost zajišťující technologie a vynikající údržba: Autonomní plynové jednotkové topení je každoročně průkazně odborně udržováno a nachází se v bezvadném, spolehlivém provozním stavu. Protože nájemce účtuje náklady na topení přímo u dodavatele energií, nemáte jako vlastník žádnou byrokratickou zátěž ani finanční riziko zálohových plateb. Díky individuálnímu přístupu k topení má nájemce veškerou kontrolu nad svými náklady.

Ulice Schwarenberg patří k nejžádanějším a nejživějším růstovým čtvrtím hlavního města. Mikro-lokace bytu dokonale spojuje městský život s klidnými útočišti. Různorodé možnosti nákupu každodenního zboží, supermarkety a pestrá gastro nabídka jsou v bezprostřední, pěší dostupnosti.

Dopravní spojení hromadnou dopravou je vynikající: Městská dráha se zastávkami „Bergfriedhof“ (U4) a „Ostendplatz“ (U4, U9) a důležité autobusové linky jsou dosažitelné během několika minut chůze a dopraví vás nebo vaše nájemce během méně než 10 minut přímo do centra Štutgartu a na hlavní nádraží. Pro vysokou volnočasovou hodnotu a kvalitu života pak zajišťují světově známé rekreační oblasti přímo před domem: Idyllická Uhlandshöhe a rozlehlý park Vily Berg jsou pohodlně dostupné pěšky. Tato prvotřídní kombinace bez mezery v infrastruktuře a vysoké kvality lokality zaručuje trvale stabilní, prvotřídní poptávku po pronájmu a zabezpečuje dlouhodobý růst hodnoty této památkové nemovitosti.

Byt zaujme promyšleným a výborně pronajímatelným půdorysem, který optimálně využívá dostupnou plochu. Příjemná lodžie zve k odpočinku a výrazně zvyšuje komfort bydlení v městském prostředí. V obytných částech byla položena nadčasová laminátová podlaha, zatímco kuchyň a koupelna jsou funkčně obklázeny dlažbou. Denně osvětlená koupelna je na trhu pronájmu skutečným plusem a disponuje příjemnou vanou. Vestavěná kuchyň, již zahrnutá v kupní ceně, se nachází v udržovaném, normálním stavu, čímž dokonale ladí celkový obraz této solidní nemovitosti.

Hospodářská data

• Prodej od soukromého vlastníka: Zcela bez provize (úspora cca 7 850 € při koupi).

• Kupní cena: 225 000,00 €.

• Aktuální studený nájem: 855,00 € měsíčně (10 260,00 € ročně / 15,35 € za m²). Očekávaný studený nájem (potenciál): 983,25 € měsíčně (11 799,00 € ročně / 17,65 € za m²).

• Nejvyšší výnos: Silný aktuální hrubý nájemní výnos 4,56 % s rychlým nárůstem na přes 5,2 % očekávaný výnos (přesně 5,24 %).

• Pravidelný poplatek za dům: 204,00 € měsíčně (z toho nepromítnutelné náklady pouhých 462,84 € ročně).

• Rezervy zajištěné do budoucna: Roční příspěvek 576,00 €; podíl rezervy již činí 3 312,84 € (celková rezerva společenství vlastníků: 34 508,74 € k 31.12.2025).

• Minimalizované riziko pronajímatele: Vestavěná kuchyň je smluvně poskytnuta pouze k užívání.

• Udržovaná technika: Autonomní plynová kotelna je v bezvadném stavu s neprerušovaným ročním intervalem údržby.

• Ochranný štít GEG (bonus památky): Úplné zákonné osvobození od nákladných energetických sanací podle zákona o energetické náročnosti budov (GEG) a rovněž žádná povinnost mít energetický štítek.

• Daňový turbo pro dobře vydělávající: Oficiální památkový status s exkluzivními zvláštními odpisy dle § 7i EStG (100 % odpisovatelnost u sanací) a zvýšená odpisnost historických budov 2,5 % ročně pro aktivní snižování vaší daňové povinnosti.