Prodej bytu 1+1 • 17 m² bez realitkyWestliche Stadtmauer Straße 50 Erlangen Erlangen Bayern 91054

Níže naleznete překlad textu:

ZÁKLADNÍ ÚDAJE

Typ objektu: Byt v patrovém domě

Ulice: Westliche Stadtmauer Str. 50

Město: 91054 Erlangen

Rok výstavby: 1957

Kupní cena byt 1: 110.000,00 €

Kupní cena byt 2: 110.000,00 € (již prodáno)

Kupní cena byt 3: 110.000,00 €

Kupní cena byt 4: 115.000,00 € (již prodáno)

DŮLEŽITÉ ÚDAJE

Osobní výtah: ano

Patro: přízemí (EG)

Základní nájem byt 1: 325,00 € měsíčně

Základní nájem byt 2: 300,00 € měsíčně (prodáno)

Základní nájem byt 3: 295,00 € měsíčně

Základní nájem byt 4: 300,00 € měsíčně (prodáno)

Společné náklady byt 1: 172,00 € měsíčně

Společné náklady byt 2: 165,00 € měsíčně (prodáno)

Společné náklady byt 3: 220,00 € měsíčně

Společné náklady byt 4: 163,00 € měsíčně (prodáno)

Modernizace společných prostor: 1997

Stav: velmi udržovaný

Zdroj energie: plyn

Počet pater budovy: 4

Na následujícím odkazu v expozici můžete zobrazit všechny dokumenty k objektu. Věnujte prosím pozornost upozornění pro zájemce o koupi na předposlední stránce expozice:

Nabízené apartmány se nacházejí ve velmi udržovaném celkovém stavu. V uplynulých letech probíhaly pravidelné renovace, takže jednotky byly vždy předány v atraktivním a vhodném stavu k pronájmu.

Sanitární prostory: opakovaně modernizovány, sanitární vybavení bylo postupně obnovováno.

Stěny a povrchy: po každé změně nájemce proběhla odborná renovace včetně čerstvého nátěru, takže apartmány jsou vždy prezentovány v moderním vzhledu.

Podlahové krytiny: všechny jednotky jsou vybaveny kvalitním hotovým parketovým podlahovým krytinou nebo laminátem, vždy odborně položeným a v udržovaném stavu.

Tato kontinuální údržba zajišťuje dlouhodobou hodnotu nemovitosti a minimalizuje okamžité náklady na údržbu pro investory. Pro investory to znamená: žádný nahromaděný stav renovací, solidní základ a okamžitá možnosti pronájmu – spolu se zmíněným potenciálem výrazného zvýšení nájemného představuje tato nabídka mimořádně atraktivní investici.

POPIS POLOHY

Nemovitost se nachází v prvotřídní centrální lokalitě Erlangenu, v ulici Westliche Stadtmauerstraße 50. Tato centrální adresa spojuje městský život, vynikající dostupnost a vysokou kvalitu lokality – faktory, které mají zvláštní význam jak pro vlastníky, tak pro investory.

Okolí a kvalita lokality

Prémiová lokalita v blízkosti centra: Westliche Stadtmauerstraße se nachází na okraji historického centra. Bezprostřední blízkost obchodů, restaurací, kulturních a volnočasových zařízení činí tuto lokaci atraktivní pro jednotlivce, páry i pracující.

Vysoká poptávka: Byty v centrálních lokalitách, jako je tato, jsou v Erlangenu stálým objektem zájmu – jak na pronájmovém trhu, tak při dalším prodeji. Blízkost k univerzitě, nemocnicím a centrále společnosti Siemens zajišťuje trvale vysokou poptávku po bydlení.

Životaschopnost a půvab: Historická stavební hmota se zde setkává s moderní infrastrukturou. Tato kombinace činí čtvrť mimořádně obyvatelnou a zvyšuje atraktivitu pro dlouhodobé nájemce.

Infrastruktura a dopravní dostupnost

Optimální dostupnost: Hlavní nádraží Erlangenu je dosažitelné pěšky a autobusové linky jsou v bezprostřední blízkosti.

Krátké denní cesty: Supermarkety, lékárny, kavárny a restaurace jsou přímo v okolí. Všechno potřebné pro každodenní život lze vyřídit bez nutnosti automobilu.

Ekonomicky silná lokalita: Erlangen je považován za jedno z ekonomicky nejsilnějších měst Bavorska. Zaměstnavatelé jako Siemens, Friedrich-Alexander-Universität či Max-Planckovy instituty zajišťují stabilní poptávku po bydlení.

DETAILNÍ ANALÝZA JEDNOTLIVÝCH APARTMÁNŮ

Apartmán 1

• Podlahová plocha: 17 m²

• Současný nájem bez služeb: 325 € / měsíc

• Roční nájem bez služeb: 3.900 €

• Současný nájem na m²: 325 / 17 ≈ 19,12 € / m²

• Potenciál (při 450 € / měsíc): 450 € / měsíc → 5.400 € / rok

• Nový nájem na m² (měsíčně): 450 / 17 ≈ 26,47 € / m²

• Roční potenciál zvýšení: +1.500 €

• Relativní nárůst: ≈38,5 %

Nájemce: mladá žena, 28 let, pronajímá od 05.01.2024

Hodnocení / Doporučení:

Apartmán 1 byl teprve začátkem roku 2024 nově pronajat. Okamžité zvýšení nájmu je obvykle možné až při prodlužování smlouvy nebo dle právních předpisů (výpovědní/frisk výši zvýšení). Strategicky rozumné je při příští smluvní konverzaci využít tržní argumentaci a případně nabídnout menší renovace (např. novou podlahu, čerstvý nátěr), aby bylo zvýšení nájemného odůvodněno tržními podmínkami a schválení usnadněno.

Apartmán 3

• Podlahová plocha: 14 m²

• Současný nájem bez služeb: 295 € / měsíc

• Roční nájem bez služeb: 3.540 €

• Současný nájem na m²: 295 / 14 ≈ 21,07 € / m²

• Potenciál (při 450 € / měsíc): 450 € / měsíc → 5.400 € / rok

• Nový nájem na m²: 450 / 14 ≈ 32,14 € / m²

• Roční zvýšení: +1.860 €

• Relativní nárůst: ≈52,5 %

Nájemce: starší muž, kuřák, 76 let, pronajímá od 01.05.2021

Hodnocení / Doporučení:

U dlouhodobě nájemních, starších nájemců je důležitá jemnost. Přímé, výrazné zvýšení by mohlo narazit na odpor. Doporučuje se individuální a respektující komunikace, případně zavedení krokového modelu (například postupné úpravy během 1–2 let) nebo nabídka stabilních smluvních podmínek výměnou (např. delší doba smlouvy, realizace vylepšovacích prací). Při jednání nezapomeňte zohlednit sociální aspekty a právní předpisy.

Celkové údaje (apartmán 1 + 3)

• Celková podlahová plocha: 31 m²

• Současný měsíční nájem bez služeb: 620 €

• Současný roční nájem bez služeb: 7.440 €

Kupní cena balíčku: 205.000 € za oba apartmány

VÝNOSOVÉ A NÁJEMNÍ POTENCIÁLY

Celkový potenciální nájem:

• 900 € měsíčně

• 10.800 € roční nájem bez služeb

Potenciál zvýšení nájemného:

• Současný roční nájem: 7.440 €

• Potenciální roční nájem: 10.800 €

• Nárůst: +3.360 € ročně

• Relativní nárůst: ≈45 %

SPECIÁLNOST APARTMÁNU 3

Byt je v současné době obýván starším nájemníkem (76 let), který je kuřák. To ovlivňuje hodnotu některých povrchů (zejména stěn, stropů a případně podlahy). Po případné výměně nájemce by proto měla být počítána s renovací.

Odhadované náklady na renovaci:

přibližně 7.500 € – 10.000 €

Tato investice se týká především:

• Malířských prací / ošetření proti nikotinu

• Možné obnovy podlahové krytiny

• Menších kosmetických oprav

INVESTIČNÍ ARGUMENT / SHRnutí

Oba apartmány lze zakoupit společně za 205.000 €, což přináší investorům několik výhod:

• Atraktivní balíčková cena ve srovnání s individuálním prodejem

• Okamžitý cashflow díky stávajícím nájemním vztahům

• Výrazný potenciál zvýšení nájemného přibližně o 50 %

• Potenciál navýšení hodnoty díky renovaci apartmánu 3

• Nízké náklady na správu, protože dvě jednotky se nacházejí ve stejném objektu

I při zohlednění odhadovaných nákladů na renovaci u apartmánu 3 vyplývá velmi zajímavý výnosový a cashflow potenciál, obzvláště po úpravě nájemného dle místní tržní úrovně.

PERSPEKTIVA PRO INVESTORY

Pro investory je Westliche Stadtmauerstraße 50 nepřekonatelnou adresou:

• Vysoká poptávka po nájemnících díky studentům, vědcům, pracujícím s dojížděním a zaměstnancům mezinárodních firem.

• Bezpečný pronájem díky centrální poloze a vynikající infrastruktuře. Prázdné byty jsou v této lokalitě prakticky vyloučeny.

• Stabilita hodnoty a potenciál zhodnocení: Centrální lokality v Erlangenu jsou omezené a těží z nadprůměrné poptávky – což je jasná výhoda pro dlouhodobou investici.

• Plánovatelnost: Centrální poloha zajišťuje kontinuálně atraktivní výnosy a činí nemovitost udržitelnou investicí.

Hlavní sdělení pro investory:

Bez potenciálu zvýšení příjmů: Zejména v této centrální oblasti je poptávka vysoká; realizace zvýšení vyžaduje obvyklé právní postupy a citlivou komunikaci s nájemci.

UPOMENUTÍ PRO ZÁJEMCE O KOUPI

Aby byl proces efektivní a transparentní pro všechny zúčastněné, žádáme Vás, abyste před první prohlídkou předložili aktuální potvrzení o financování od Vaší banky. Tím zajistíme, že spojíme pouze vážné zájemce o koupi a umožníme tak hladký průběh prohlídky.

Děkujeme Vám za pochopení a těšíme se, až Vám budeme moci nemovitost osobně představit.

Prohlídky probíhají každý týden ve středu odpoledne. Prosíme, abyste nám při první kontaktní žádosti sdělili možné časy a ujistili se, že máte uvedeno své telefonní číslo a e-mailovou adresu.