Prodej bytu 3+1 • 64 m² bez realitkyKöllnische Straße 44 Berlin Niederschöneweide Berlin 12439

Nabízí se k prodeji vlastnický byt s 3 pokoji, kompletně zrenovovaný v roce 2025, který se nachází ve 3+1 v horním přízemí napravo v pečlivě udržované historické budově z roku 1925 – přibližně 100 m od břehu Spree v berlínské čtvrti Niederschöneweide. Prodej probíhá přímo od vlastníka, bez provize realitní kanceláře.

Byt nabízí obytnou plochu 63,15 m² (měření dle WoFlV, 10/2024). Ze středního chodby vedou jednotlivé místnosti – neexistuje žádný průchozí pokoj:

- Pokoj 3: 16,91 m² (s výklenkem)

- Pokoj 2: 13,87 m²

- Pokoj 1: 7,67 m²

- Kuchyně s oknem: 12,62 m²

- Chodba: 6,44 m²

- Koupelna s denním světlem a vanou: 5,20 m²

- Spíž: 0,44 m²

Díky tomuto uspořádání je byt vhodný jak pro pronájem jednotlivých pokojů, tak pro páry nebo malé rodiny.

PRONÁJEM A VÝNOSY

Byt je pronajat jednotlivě po pokojích, všechny tři pokoje jsou obsazené (samostatné smlouvy na jednotlivé pokoje, s platností do 05/2027, kauce od každého nájemce odpovídá dvěma měsíčním nájmům):

- Pokoj 1 (7,67 m²): 450 €

- Pokoj 2 (13,87 m²): 600 €

- Pokoj 3 (16,91 m²): 650 €

Celkové příjmy z nájmu: 1.700 € měsíčně / 20.400 € ročně (paušální nájemné včetně vytápění, vody, elektřiny, příspěvku na rozhlas a internetu). Čisté nájemné tedy činí přibližně 1400 € měsíčně.

Při prodejní ceně 259.000 € (cca 4.100 €/m²) se dosahuje hrubé výnosnosti z nájmu kolem 7,9 % (koeficient cca 12,7) resp. cca 6,7 % po odečtení správních nákladů a pozemkové daně.

FLEXIBILNĚ: INVESTICE NEBO VLASTNÍ VYUŽITÍ

Po skončení stávajících nájemních smluv je byt od 06/2027 volný. Do té doby příjmy z nájmu pokračují. Poté jsou všechny možnosti otevřené: pokračování pronájmu jednotlivých pokojů, opětovné pronajmutí celého bytu nebo vlastní využití.

PROBÍHAJÍCÍ NÁKLADY

- Aktuální správcovské poplatky: 249,05 € měsíčně (od 01.01.2027: 287,82 €), z toho rezerva 25,44 €; včetně vytápění a studené vody

- Pozemková daň: 135,92 € ročně

Niederschöneweide se nachází v okrese Treptow-Köpenick na jihovýchodě Berlína, přímo u řeky Spree. Ulice Köllnische je klidná, obklopená stromy, břeh Spree je vzdálen přibližně 100 m.

Supermarkety a pekárna jsou dostupné za pár minut chůze. Lékaři, lékárny, kavárny a restaurace se nacházejí v bezprostředním okolí, nákupní centrum u nádraží Schöneweide je také v blízkosti. Ve čtvrti jsou i školy a jesle.

Dopravní spojení:

- Autobusová zastávka je vzdálena asi 3 minuty chůze

- S-Bahn a regionální nádraží Schöneweide je asi 5 minut jízdy na kole

- S-Bahn stanice Oberspree je také asi 5 minut na kole

- Alexanderplatz je dosažitelný přibližně za 25 minut MHD

- Silnice B 96a a městská dálnice A 113 jsou v blízkosti, letiště BER je dobře dostupné

Na protilehlém břehu řeky Spree se nachází Oberschöneweide s kampusem Wilhelminenhof HTW Berlin, technologický park Adlershof je jen několik minut S-Bahn. Obě lokality zajišťují stabilní poptávku po pokojích a malých bytech. Parkování je možné na veřejných komunikacích.

Byt byl v roce 2025 renovován specializovanou firmou ve všech řemeslných oborech s výjimkou koupelny:

- Elektroinstalace: nový jističový rozvaděč, elektroinstalace v celém bytě byla pod omítkou obnovena, všechny zásuvky a vypínače jsou nové (k dispozici záruční list od elektrofirmy)

- Stěny a stropy: staré tapety byly zcela odstraněny, stěny byly naplněny, obrulovány, vyhlazeny a dvakrát natřeny bílou barvou

- Podlahy: v pokojích, kuchyni a chodbě byl položen nový světlý laminát v rybí kostce, nové bílé lišty

- Kuchyně: nová vestavěná kuchyň (2025) s varnou deskou, troubou, dřezem, kombinací chladicího a mrazicího zařízení a myčkou nádobí, keramický obklad ve stylu bílé rybí kostky, místo pro pračku (zůstává v bytě a je zahrnuto v kupní ceně)

- Dveře: původní dveře v historickém stylu byly opraveny a bíle natřeny

- Koupelna: koupelna s dostatkem denního světla a vanou, opláštěná až ke dveřím, s ručníkovým radiátorem – z celkové renovace budovy, plně funkční; modernizace je volitelná pro kupujícího

Budova: Postavena v roce 1925, v roce 2000 kompletně zrekonstruovaná. Masivní stavba s omítnutou fasádou a taškovou střechou, 4 plnopodlažní, plně zkrocená, 8 bytů v domovní sekci. Plastová okna s dvojsklem. Ústřední vytápění pracuje na principu lokální nebo dálkové tepelné energie. Udržovaná obytná budova se zeleným vnitřním nádvořím.

Energetický štítek: Výdajový štítek, konečná energetická spotřeba 85,9 kWh/(m²·rok), energetická třída C, zdroj energie: fossilní teplárna (lokální/dálková výměna tepla), rok výroby topného zařízení 2005, platnost do 11.09.2028.

SPOLUVLASTNICKÁ SPOLEČNOST

- SMLUVNÍ OBDOBÍ Köllnische Str. 38–50 s 154 byty (cca 10.471 m² obytné plochy)

- Podíl na spoluvlastnictví: 607/100.000

- Katastr: Treptow, list 23270N

- Správa: WOBEGE mbH, jmenována do 31.12.2028

- Rezervní fond: 1.073.229,79 € (stav k 31.12.2024), vypočtený podíl cca 6.500 €

- Mimořádné příspěvky: nebyly schváleny (ETV 23.09.2026); opatření schválená pro rok 2026 ( mimo jiné upevnění pro kola, plot, fasádní práce) budou financována z rezervního fondu

DOKUMENTY NA POŽÁDÁNÍ

Výpis z katastru nemovitostí, vyhlášení o rozdělení, nájemní smlouvy, ekonomické plány a přehledy správcovských poplatků, zápisy ze shromáždění vlastníků, energetický štítek, půdorys, výpočet obytné plochy a doklady o renovaci z roku 2025.

PROHLÍDKA

Prohlídky jsou možné podle domluvy a v koordinaci s nájemníky. Prodej probíhá přímo od vlastníka – bez provize realitní kanceláře.

Všechna uvedená tvrzení byla sestavena pečlivě, nicméně bez záruky za úplnost a správnost. Rozhodující jsou výhradně ustanovení notářské kupní smlouvy. Prodej předchozí kupce a omyly si vyhrazujeme.