Prodej domu • 272 m² bez realitky, Bádensko-Württembersko

Dieses vielseitige Mehrfamilienhaus in ruhiger und gefragter Lage in Lörrach-Brombach bietet sowohl Kapitalanlegern als auch Eigennutzern hervorragende Möglichkeiten.

Tento všestranný rodinný dům umístěný v klidné a žádané lokalitě v Lörrach-Brombach nabízí vynikající příležitosti jak kapitálovým investorům, tak i vlastníkům domu pro vlastní využití.

Die im Jahr 1970 von einem überregional bekannten Architekten für die eigene Familie errichtete Immobilie überzeugt durch ihre massive Bauweise, eine durchdachte Raumaufteilung und einer solide Substanz.

Nemovitost byla postavena v roce 1970 renomovaným architektem známým i nadregionálně, který ji původně navrhl pro svou rodinu. Okouzluje svou robustní konstrukcí, promyšleným uspořádáním místností a solidní strukturou.

Das Objekt vereint eine solide Bestandsqualität mit der Möglichkeit, durch gezielte Modernisierungs- oder Ausbau­maßnahmen zusätzlichen Wohnraum zu schaffen und den Immobilienwert langfristig zu erhöhen.

Nemovitost kombinuje kvalitní stávající stav s možností vytvoření další obytné plochy pomocí cílené modernizace či rozšíření, čímž se dlouhodobě zvyšuje její hodnota.

Das Objekt umfasst eine Gesamtwohnfläche von rund 272 m² verteilt auf drei Wohneinheiten. Zwei Wohnungen sind frei und können kurzfristig renoviert oder neu vermietet werden, während die Erdgeschosswohnung derzeit für 658 € Kaltmiete pro Monat vermietet ist. Zum Haus gehören außerdem drei Außenstellplätze.

Celková obytná plocha objektu činí přibližně 272 m² rozložených do tří bytových jednotek. Dva byty jsou volné a lze je v krátké době zrenovovat nebo pronajmout, zatímco přízemní byt je momentálně pronajat za 658 € měsíční nájemné bez služeb. K domu dále náleží tři venkovní parkovací místa.

Aufteilung der Wohneinheiten:

Rozdělení bytových jednotek:

Gartengeschoss (ca. 66 m²) – 2 Zimmer, hochwertig modernisiert, offen gestalteter Wohn- und Essbereich mit großflächigen Fenstern, Eichenparkett, Tageslichtbad mit ebenerdiger Dusche, Terrasse mit direktem Zugang zum Garten sowie separater Wohnungseingang. Frei und sofort vermietbar.

Přízemí s přístupem do zahrady (cca 66 m²) – 2 pokoje, vysoce modernizováno, otevřený obývací a jídelní prostor s velkými okny, dubová parketa, denní koupelna s bezbariérovou sprchou, terasa s přímým vstupem do zahrady a samostatný vstup do bytu. Volný a k okamžitému pronájmu.

Erdgeschoss (ca. 109 m²) – 3 Zimmer, vermietet (Kaltmiete 658 €). Großzügiger Grundriss, separate Küche mit Eckfenster, Tageslichtbad mit Dusche und Badewanne, Gäste-WC, großer Freisitz mit Gartenzugang sowie zusätzlicher Balkon. Gepflegter Zustand mit weiterem Entwicklungspotenzial.

Přízemí (cca 109 m²) – 3 pokoje, pronajatý (nájemné 658 € bez služeb). Prostorný půdorys, samostatná kuchyně s výklopným oknem, koupelna s přirozeným denním světlem vybavená sprchou i vanou, hostinská toaleta, velký venkovní prostor se vstupem do zahrady a další balkon. Pečlivě udržovaný stav s dalším rozvojovým potenciálem.

Obergeschoss (ca. 97 m²) – 3 Zimmer, renovierungsbedürftig. Offener Wohn- und Essbereich mit breiten Fensterfronten, Balkon mit Weitblick, separate Küche, Tageslichtbad und Gäste-WC, eigenständige Gasetagenheizung (Heizkessel 2022 erneuert).

Patro (cca 97 m²) – 3 pokoje, vyžaduje rekonstrukci. Otevřený obývací a jídelní prostor s velkorysými okenními světlíky, balkon s výhledem, samostatná kuchyně, koupelna s přirozeným denním světlem a hostinská toaleta, samostatné plynové jednotkové topení (kotel byl v roce 2022 vyměněn).

Entwicklungspotenzial und Aufstockungsoption:

Rozvojový potenciál a možnost navýšení obytné plochy:

Ein wesentlicher Mehrwert der Immobilie liegt insbesondere in der Option einer Aufstockung.

Významnou přidanou hodnotou této nemovitosti je zejména možnost přístavby dalšího patra.

Darüber hinaus eröffnet der neue Bebauungsplan, der sich derzeit in Aufstellung befindet und nach Auskunft des Bauamts Lörrach voraussichtlich Ende 2026 oder Anfang 2027 in Kraft treten soll, noch weitergehende Entwicklungsperspektiven. Dieser sieht eine erhöhte Gebäudehöhe von bis zu 12,50 m vor – ohne Begrenzung der Geschossanzahl und ohne Vorgaben zur Dachform. Damit bietet die Immobilie langfristig attraktive Ausbau- und Gestaltungsmöglichkeiten, die das Investment zusätzlich aufwerten.

Navíc nový územní plán, který je momentálně ve fázi přípravy a dle informací stavebního úřadu Lörrach má nabýt účinnosti pravděpodobně na konci roku 2026 nebo začátkem roku 2027, otevírá další vývojové perspektivy. Ten umožňuje zvýšení výšky budovy až na 12,50 m – bez omezení počtu pater a bez specifických požadavků na tvar střechy. Tím se nemovitost dlouhodobě nabízí atraktivní možnosti dalšího rozšíření a úprav, které dále zvyšují hodnotu investice.

Zwei denkbare Entwicklungsszenarien:

Dvě možné scénáře rozvoje:

Szenario 1:

Scénář 1:

In diesem Szenario wird eine mögliche Aufstockung umgesetzt und die Bestandswohnungen vollständig renoviert. Nach Fertigstellung stehen vier Wohneinheiten mit einer Gesamtwohnfläche von ca. 330 m² zur Verfügung. Bei einer kalkulierten Marktmiete von 14,00 €/m² ergibt sich eine monatliche Kaltmiete von rund 4.620 € sowie eine jährliche Kaltmiete von ca. 55.400 €. Nach neusten Infos des Bauamtes sind auch 2 zusätzliche Stockwerke möglich.

V tomto scénáři se realizuje navýšení obytné plochy a stávající byty jsou kompletně zrenovovány. Po dokončení jsou k dispozici čtyři bytové jednotky s celkovou obytnou plochou cca 330 m². Při kalkulované tržní nájemné 14,00 €/m² vyjde měsíční nájemné přibližně na 4 620 € a roční nájemné asi na 55 400 €. Podle nejnovějších informací ze stavebního úřadu je také možná přístavba dvou dodatečných pater.

Szenario 2 – Bestandserhalt mit Sanierung:

Scénář 2 – Zachování stávajícího stavu s rekonstrukcí:

Ohne Aufstockung verbleiben drei Wohneinheiten mit einer Fläche von rund 272 m². Bei gleicher Miete kalkuliert sich eine monatliche Kaltmiete von etwa 3.808 € bzw. eine Jahresmiete von rund 45.696 €. Der Gesamtinvest beträgt hier rund 849.000 €, entsprechend einer Bruttorendite von ungefähr 5,4 %.

Bez přístavby zůstávají tři bytové jednotky o celkové ploše přibližně 272 m². Při stejných cenách se měsíční nájemné počítá na zhruba 3 808 €, tedy roční nájemné přibližně 45 696 €. Celková investice činí okolo 849 000 €, což odpovídá hrubé míře návratnosti zhruba 5,4 %.

*Die Stellplätze sind im Preis inkl. und sind nicht an die Wohnungen gebunden und können separat – auch an externe Dritte – vermietet werden. Bei einer Vermietung zu jeweils 50 € monatlich ergibt sich für die Stellplätze ein zusätzliches Renditepotenzial.

*Parkovací místa jsou zahrnuta v ceně, nejsou pevně přiřazena k bytům a lze je pronajímat samostatně – i externím subjektům. Při pronájmu za 50 € měsíčně každého se otevírá další potenciál výnosu.

Der Stadtteil Lörrach-Brombach liegt im Herzen des Dreiländerecks Deutschland–Schweiz–Frankreich und zählt zu einer der wirtschaftlich dynamischsten Regionen Europas.

Čtvrť Lörrach-Brombach se nachází v srdci trojmezí Německo–Švýcarsko–Francie a patří mezi nejekonomicky dynamičtější regiony Evropy.

Durch die unmittelbare Nähe zur Schweizer Stadt Basel mit ihren internationalen Unternehmen, renommierten Forschungszentren und starken Arbeitgebern besteht seit Jahren eine konstant hohe Nachfrage nach Wohnraum. Besonders beliebt ist Brombach bei Grenzgängern, die von der Kombination aus deutscher Lebensqualität und Schweizer Einkommensniveau profitieren.

Díky bezprostřední blízkosti k švýcarskému městu Basel se svými mezinárodními společnostmi, renomovanými výzkumnými centry a silnými zaměstnavateli je poptávka po bydlení již řadu let konstantně vysoká. Brombach je obzvláště oblíbený mezi pracovníky překračujícími hranice, kteří těží z kombinace německé kvality života a švýcarské mzdy.

Verkehrsanbindung:

Dopravní dostupnost:

Die Infrastruktur ist hervorragend ausgebaut. Über die A98 sowie ein dichtes Netz an Bus- und Bahnverbindungen erreicht man Rheinfelden in etwa 10 Minuten, Weil am Rhein in rund 15 Minuten und Basel in etwa 20 Minuten. Der Bahnhof Brombach/Hauingen liegt nur rund fünf Gehminuten entfernt und bietet eine bequeme Anbindung an den regionalen und überregionalen Nahverkehr. Zum EuroAirport Basel–Mulhouse–Freiburg gelangt man in ca. 25 Minuten.

Dopravní infrastruktura je vynikající. Pomocí dálnice A98 a husté sítě autobusových a vlakových spojů se dostanete do Rheinfelden za přibližně 10 minut, do Weil am Rhein za kolem 15 minut a do Baselu asi za 20 minut. Nádraží Brombach/Hauingen je vzdáleno jen přibližně pět minut chůze a nabízí pohodlné spojení v regionální i nadregionální hromadné dopravě. Na EuroAirport Basel–Mulhouse–Freiburg se dostanete za cca 25 minut.

Bildung & Betreuung:

Vzdělávání a péče:

Familien profitieren von einer hervorragend ausgebauten Bildungs- und Betreuungsstruktur mit kurzen Wegen zu allen wichtigen Einrichtungen. Der Kindergarten sowie die Grund- und Hauptschule befinden sich jeweils nur etwa zwei Minuten mit dem Fahrrad entfernt, was den Alltag mit Kindern besonders komfortabel macht. Auch die Realschule ist gut erreichbar und liegt rund zwölf Minuten mit dem Auto vom Objekt entfernt.

Rodiny mají prospěch z vynikající vzdělávací a pečovatelské infrastruktury se snadnou dostupností ke všem klíčovým zařízením. Mateřská škola i základní a nižší střední škola jsou vzdáleny pouhé dvě minuty na kole, což usnadňuje každodenní život s dětmi. Také střední škola je dobře dostupná – leží přibližně dvanáct minut autem od objektu.

Versorgung & Naherholung:

Občanská vybavenost a volnočasové možnosti:

Die Nahversorgung ist ausgezeichnet. Geschäfte des täglichen Bedarfs – darunter Edeka, Netto, Apotheken und weitere Dienstleister – befinden sich in bequemer Laufdistanz. Medizinische Einrichtungen wie das bestehende Zentralkrankenhaus Lörrach sowie der im Bau befindliche Gesundheitscampus mit dem neuen Zentralklinikum (geplante Fertigstellung 2027) sind in wenigen Minuten per Fahrrad oder Auto erreichbar.

Místní nabídka zboží je vynikající. Obchody každodenní potřeby – včetně Edeka, Netto, lékáren a dalších služeb – jsou v pohodlné pěší vzdálenosti. Lékařská zařízení, jako je stávající centrální nemocnice Lörrach, a ve výstavbě zdravotní areál s novou centrální klinikou (plánované dokončení v roce 2027) jsou dostupná během několika minut na kole nebo autem.

Stadt- und Quartiersentwicklung:

Rozvoj města a čtvrti:

Der Ortsteil Brombach befindet sich in einem dynamischen Wandel. Rund um das FABRIC- und Schöpflin-Areal entsteht mit der „Neuen Mitte Brombach“ ein modernes Stadtteilzentrum, das Wohnen, Arbeiten, Kultur und Bildung miteinander verbindet. Zeitgleich werden weitere Neubaugebiete wie „Bühl III“ umgesetzt, während ehemalige Industrieareale – etwa die Lauffenmühle oder die Reiss-Mühle – schrittweise zu modernen Gewerbe- und Mischquartieren entwickelt werden.

Čtvrť Brombach prochází dynamickou proměnou. V okolí areálů FABRIC a Schöpflin vzniká s projektem „Neue Mitte Brombach“ moderní centrum čtvrti, kde se spojují bydlení, práce, kultura a vzdělávání. Současně jsou realizovány další novostavby, jako například „Bühl III“, zatímco bývalé průmyslové zóny – například mlyn Lauffenmühle či Reiss-Mühle – jsou postupně přeměňovány na moderní obchodní a smíšené čtvrti.

Schöpflin Campus & Stadtpark:

Schöpflin Campus a městský park:

In direkter Nachbarschaft zur Immobilie entsteht mit dem Schöpflin Campus eines der bedeutendsten Entwicklungsprojekte der Region. Mittelpunkt ist das neue „Haus für alle“, das Begegnungs-, Bildungs- und Veranstaltungsräume mit einer Hausarztpraxis und einem Café kombiniert. Ergänzt wird der Campus durch großzügige Grün- und Parkflächen, die künftig als zentraler Treffpunkt und als grüne Oáza für das Viertel dienen werden.

V bezprostřední blízkosti nemovitosti vzniká v rámci Schöpflin Campus jeden z nejvýznamnějších rozvojových projektů regionu. Středobodem je nová „Dům pro všechny“, který kombinuje prostory pro setkávání, vzdělávání a pořádání akcí s praktickou ordinací praktického lékaře a kavárnou. Kampus je dále doplněn o prostorné zelené plochy a parky, které se v budoucnu stanou centrálním setkávacím místem a zelenou oázou čtvrti.

Die Lage vereint naturnahes Wohnen mit städtischer Infrastruktur und langfristigem Entwicklungspotenzial. Der direkte Bezug zum neu gestalteten Stadtpark und die unmittelbare Nähe zu moderner Quartiersentwicklung schaffen beste Voraussetzungen für nachhaltige Wertstabilität und hohe Lebensqualität.

Lokalita kombinuje bydlení v přírodním prostředí se městskou infrastrukturou a dlouhodobým rozvojovým potenciálem. Přímá vazba na nově upravený městský park a bezprostřední blízkost k modernímu rozvoji čtvrti vytváří ideální předpoklady pro udržitelnou stabilitu hodnoty nemovitosti a vysokou kvalitu života.