Prodej bytu 4+kk • 94 m² bez realitkyEssen Dellwig Nordrhein-Westfalen 45357

Dlouhodobě stabilně pronajímaný 4,5-pokojový byt s loggií, garáží a dvěma koupelnami s přirozeným světlem, s dobrou dispozicí a o rozloze 93,39 m² v 1. patře plně pronajatého domu pro 5 bytových jednotek se stabilní nájemní strukturou.

-> Kupní cena bytu: 182.500 €, bez provize (bez makléře).

-> K tomu připojená garáž: 9.500 €, 50 €/měs. nájem, po zdanění cashflow neutrální, cca 0 €/měs.

Tento byt je nastaven tak, že kupující při daňové sazbě 31 % dosahuje měsíčního break-even. Při vyšší daňové sazbě vzniká dodatečný pozitivní cashflow.

— Výpočet cashflow po zdanění —

-> při 31 % sazbě cca 0 €/měs. (break-even)

-> při 42 % sazbě cca +30 €/měs.

— Základ pro výpočet —

- Anuita 5,5 % ročně

- Provozní náklady 20 % z čistého nájmu = 172 € (nepřenositelných na nájemce)

- Odpis (AfA) 4 % ročně dle SV posudku

— Příjmy z nájmu —

- Čistý nájem 8,69 €/m², celkový čistý nájem 861,56 €/měs. (včetně garáže 50 €)

Essen-Dellwig se nachází v západní části města, charakterizované rodinnými domy, menšími bytovými domy a prostornými zelenými plochami. Blízké možnosti odpočinku nabízí Rhein-Herne-kanál s cyklostezkou a poli přímo před domem. K obchodu na Donnerstraße, historickému centru Borbeck a nákupnímu centru Bottrop-Süd máte přístup během několika minut. Lokalita přitahuje stabilní nájemníky ze středního segmentu.

• Obytná plocha: 93,39 m²

• Pokoje: 4,5

• Patro: 1. patro (bez výtahu)

• Loggia: ano

• Koupelny: 2 (sprchová a vana, s přirozeným světlem)

• Garáž: 1 samostatná garáž (pronajata, +50 €/měs.)

• Topení: centrální topení na olej z roku 2002, byla vybudována rezerva, možnost připojení k dálkovému vytápění

• Ohřev vody: proudový ohřívač

• Okna: plastová s izolačním zasklením, rolety

• Podlahy: laminát a dlaždice

• Sklep: ano (s individuálním sklepem a společnými prostory)

• Zahrada: společná zahrada, orientace na západ

• Stav obsazenosti: pronajato od 11/2012

• Rok výstavby: 1977 (rekonstrukce, původní stavební substance z roku 1910)

— Energetický štítek —

• Zdroj energie: olej

• Typ osvědčení: spotřebitelský štítek

• Konečná spotřeba energie: 97 kWh/(m²·rok) včetně ohřevu vody

• Energetická třída: C

Původní rok výstavby 1910, kompletní rekonstrukce resp. novostavba v roce 1977. Domov byl postaven masivně s ocelobetonovými stropy a sedlovou střechou. Fasáda směrem k ulici je obložena riemečkami (dlaždicemi), zatímco fasáda na straně zahrady je omítnutá a izolovaná.

Stav budovy je důsledně udržován: střecha (krytina a izolace) z roku 2020, vstupní dveře z roku 2021, schodiště čerstvě renovováno, koupelny byly obnovovány (naposledy v 2. patře v roce 2025).

Centrální olejové topení z roku 2002 je technicky bezvadné. Rezerva na připojení k dálkovému vytápění je již ve společenství vlastníků, takže zde není žádné riziko. Po připojení k dálkovému vytápění klesnou náklady nájemců, což otevírá prostor pro další úpravy čistého nájmu a zvyšuje pozitivní cashflow.

Koupelny v bytě č. 02: dvě koupelny s přirozeným světlem, jedna nedávno zmodernizovaná a druhá stále v dobrém stavu. Obě mají okno.

Venkovní prostory: vlastní samostatná garáž, společná zahrada orientovaná na západ, příjezdový dvůr za domem, dům je plně sklepený s individuálním sklepem a společnými prostory (prádelna, sušárna).

Správcovský poplatek: cca 430 €/měs., z toho 260 € představuje provozní náklady přenesené na nájemce.

Dům a organizace: 5 bytových jednotek, bez výtahu. Stabilní nájemní struktura, stávající nájemníci jsou tu již někdy více než 13 let, všech 5 jednotek je trvale pronajato.