Prodej bytu 2+1 • 66 m² bez realitkyWaldring 1a, , Bádensko-Württembersko

+++ TOPNÍ NABÍDKA PRO VLASTNÍKY A INVESTORY: OSVÍDČENÝ KONCEPT VÝNOSU +++

+++ TECHNICKY MODERNIZOVÁNO / I PŘES TO+++

Tento přibližně 65,81 m² velký 2+kk byt s dvěma balkóny na adrese Waldring 1a přináší maximální výhody.

+++ PRO VLASTNÍKY +++ představuje klíčový, ihned nastěhovatelný, bezbariérový domov uprostřed zeleně s výhodou výtahu a krátkými chodbami.

+++ PRO INVESTORY +++ nabízí osvědčený koncept: Byt byl po léta zařízený a pronajímán pracujícím jako společný byt (WG) – spolehlivá a široká cílová skupina s již ověřeným konceptem.

+++ PRODEJNÍ CENA: 149.999 € (+ 10.000 € za vybavení) +++

• Samostatný doklad o úspoře daně z nabytí nemovitosti

• Vestavěná kuchyň, spotřebiče (Siemens, Bosch, Samsung) a nábytek (bez postelí)

• Pračka, kombinovaná chladnička/mraznička, trouba/simulační varná deska, mikrovlnná trouba, 2 Samsung smart TV, 2 velké šatní skříně PAX, řada stolů (uvnitř, na balkónech) se židlemi, nový zrcadlový skříňka v koupelně

+++ MODERNIZOVÁNO, Čerstvě NATŘENO A BEZBARIÉROVĚ+++

• Byt byl čerstvě natřen na bílou.

• Celá elektroinstalace v interiéru byla odborně modernizována a rozšířena o řadu nových zásuvek s novým programem JUNG AS 500 alpinweiß.

• Koupelna je také kompletně renovována (se sprchou a toaletou značky Geberit).

• Velký osobní výtah vás pohodlně a zcela bezbariérově doveze přímo ke dveřím bytu v 1. patře a do sklepa k dvěma sklepním místnostem.

• Symetrické rozložení nabízí dvě téměř stejně velké, světlé hlavní místnosti (cca 18,5 m² a 19,3 m²) s vlastním balkónem.

• Obě místnosti jsou přístupné samostatně z prostorného bytu chodby o šířce 1,30 m.

• Tato chodba nabízí neobvykle velký prostor pro šatník, obuv a další úložné prostory.

• Obě místnosti mají vlastní vstup na dva velké západní balkóny s nerušeným výhledem do zeleně.

• Pěkný jídelní koutek na konci chodby s výhledem do zeleně.

• Perfektní dispozice pro společné bydlení (WG)!

+++ HYBRIDNÍ TECHNIKA 2019: ENERGETICKÁ BUDOUCNOST UŽ JE ZAPLACENA +++

• Zatímco u mnoha starších nemovitostí hrozí nákladová rizika v důsledku GEG, u této máte mnohem lepší východisko. Jeden z nákladných rozsáhlých technických systémů domu byl v roce 2019 kompletně modernizován: Topení probíhá od té doby pomocí hybridního centrálního systému s tepelným čerpadlem Novelan a doplňkovou plynou kondenzací.

• V roce 2020 byla také v celém domě vyměněna všechna řídicí víka – systém technicky funguje na špičkové úrovni.

+++ FINANČNÍ ZÁKLADNA A 0% PROVIZE +++

• Společenství vlastníků jedná ekonomicky nezávisle jako zdravá firma a generuje přes 37.000 € pevných příjmů z pronájmu společných prostor (včetně nájmu mateřské školy obce Waldbronn a indexovaného nájmu od Vodafone a O2).

• Tyto příjmy posilují likviditu a ulehčují provozní náklady.

• Vnější obal budovy bude v rámci právně závazných usnesení (ETV 2021) posunut na novou úroveň kompletní výměnou zbývajících oken a obnovou balkonových zábradlí. Tyto rozsáhlé projekty budou pravděpodobně hrazeny z dobře naplněné opravné rezervy (stav k 31.12.2024: 491.000,38 €).

• Kupující má prospěch z budoucího nárůstu hodnoty.

• Protože prodej probíhá soukromě, ušetříte zároveň kompletní makléřský honorář (přibližně 6.000 € úspora).

+++ OKAMŽITÝ NÁSTUP BEZ ODKLADŮ +++

• Byt je momentálně prázdný a ihned k nastěhování („nepronajatý“).

• Žádné zdlouhavé výpovědi z důvodu vlastní potřeby, žádná prázdnota.

• Jako vlastník se můžete nastěhovat již zítra – jako investor využijete koncept na klíč a od prvního měsíce generujete plný cashflow.

+++ ŠPIČKOVÁ LOKALITA V WALDBRONN-BUSENBACH +++

Nemovitost se nachází v prvotřídní, silně žádané vyhledávané oblasti v části Busenbach. Zde se spojuje klidné, přírodní obytné prostředí na svahu Albského údolí se všemi výhodami perfektně vybudované infrastruktury. Obchody pro každodenní potřeby, supermarkety, lékaři a lékárny jsou v obci hojně dostupné a snadno dosažitelné. Nejedná se o anonymní, hlučné centrum, ale o prvotřídní lokaci pro nájemce a kupující, kteří hledají kvalitu života a odpočinek.

+++ EXKLUZIVNÍ KLIMATICKÁ ZÓNA +++

Je zde znatelný pocit pohody, který vyvolává jedinečné mikroklima na okraji Severního pohraničí Černého lesa. Zatímco se centrum Karlsruhe v létě výrazně přehřívá a vzduch je stagnující, vy na tomto svahu těžíte z čerstvého vzduchu a příjemně chladnějších, relaxačních letních nocí. Nirvanický výhled ze dvou balkónů zdůrazňuje stálý dojem dovolené ihned po práci.

+++ WELLNESS JAKO BEZPOŠREDNÍ Soused +++

V Waldbronn není bydlení lepší: Jen asi 400 metrů pěšky a jste přímo u vchodu do slavné Albtherme Waldbronn. Termální lázně, léčebná zahrada, zelené procházky a odpočinkové plochy jsou doslova přímo před vašimi dveřmi – neocenitelný magnet pro nájemce a vlastníky.

+++ MEDICÍNSKÁ PŘÍLEŽITOST PRO NÁJEMCE +++

Pro investory lokalita nabízí vestavěnou garanci bonitních nájemců: Velké SRH zdravotní centrum / rehabilitační klinika se nachází jen 450 m daleko. Lékaři, zdravotní sestry a další zdravotnický personál neustále hledají bezbariérové bydlení připravené k nastěhování a ocení komfort výtahu po náročných směnách.

+++ LOGISTIKA A DOPRAVA NA PŘEHLEDU +++

• 280 m k autobusové zastávce „Busenbach, Albtherme“ (pravidelná doprava přímo k nádražím)

• 400 m k Albtherme Waldbronn (wellness kotva)

• 450 m k SRH zdravotnímu centru Waldbronn

• 800 m k útulnému radničnímu náměstí Waldbronn

• 850 m k ALDI SÜD / REWE (Talstraße 14)

• 1,1 km k EDEKA Völkle (Ostendstraße 3-5)

• cca 1,7 km k příměstským vlakovým stanicím Reichenbach / Busenbach (přímé linky S1, S11, S12 bez přestupu přímo do centra Karlsruhe a na hlavní nádraží)

• cca 3,5 km k dálnici A8 (vystupování Karlsbad směrem na Stuttgart/Karlsruhe)

• cca 13 km do centra Karlsruhe

+++ INFRASTRUKTURA NA DOSAH RUKY +++

Mikrolokace vyniká nejen volnočasovými a dopravními možnostmi, ale i naprosto praktickou každodenní dostupností. V okruhu několika set metrů najdete kompletní zázemí:

• ZDRAVÍ: Lékárna, praktický lékař a SRH zdravotní centrum jsou dosažitelné za 5 minut chůze.

• VZDĚLÁVÁNÍ A RODINA: Mateřská školka a základní škola se nacházejí přímo v sousedství nebo v obci. Střední školy (základní, střední, gymnázium, integrovaná škola) jsou perfektně dostupné místní dopravou.

• MĚSTSKÉ CENTRUM: Nedaleké radniční náměstí Waldbronn tvoří okouzlující středisko pro vyřizování drobných záležitostí, kavárny a rychlé nákupy.

+++ INVESTIČNÍ ZÁVĚR A BONUS PRO HLUKOVOU OCHRANU +++

Po realizaci uvedených opatření získáte jeden z nejlépe zrenovovaných objektů z 70. let v regionu! Zdi jsou zhotoveny jako tlusté železobetonové překážky (tehdejší nejvyšší standard senioresekcí). To zajišťuje absolutní, netypický klid v budově – sousedy prostě neslyšíte! Perfektní ochrana proti hlukovým stížnostem při sdíleném bydlení nebo pronájmu.

+++ MASIVNÍ STAVBA JAKO GARANCE UDRŽENÍ HODNOTY +++

+++ KLÍČOVÝ BALÍČEK ALL-INCLUSIVE NA KLÍČ +++

• Žádný stres z rekonstrukce, žádné drahé nákupy nábytku (pouze postele), žádná čekací doba. Úplné, pečlivě udržovaně zařízené interiéry a vybavení zaručují, že se můžete hned po předání klíčů nastěhovat nebo okamžitě začít pronajímat a generovat cashflow.

• Obytné prostory: Světlé laminátové podlahy, čerstvě natřené bílé zdi, skříně, stoly, židle a kvalitní Samsung Smart TV.

• Modernizovaná elektroinstalace: V elektroinstalaci bytu bylo provedeno modernizace a rozšíření, díky čemuž je k dispozici výrazně více zásuvek, a TV přípojky byly připraveny přímo pro čistou montáž na stěnu.

• Modernizovaná jističová skříň je průhledně zdokumentovaná.

• Samostatná kuchyně: Plně vybavená bílými vestavbami, varnou deskou, troubou, mikrovlnnou troubou, velkou chladničko-mrazničkou v zakázkovém prostoru a vlastní pračkou. S funkční odsávací ventilací.

• Modernizovaná koupelna: Před několika lety kompletně zrenovovaná. Vybavená sprchou se závěsem, moderní toaletou Geberit, zrcadlovou skříňkou a nadčasovou, pečlivě udržovanou dlažbou.

• Dva volně stojící venkovní prostory: Dva samostatné západní balkóny, přístupné přímo z obou hlavních místností, s nerušeným, uklidňujícím výhledem do zeleného porostu. Zaručeno slunečné odpoledne i večerní dobu.

+++ VELKÉ STAVEBNÍ PRÁCE JIŽ HOTOVY: HISTORIE ÚDRŽBY +++

Společenství vlastníků hospodaří mimořádně předvídavě a průběžně investuje do udržení hodnoty celého objektu. Pro vás jako kupujícího to znamená: Nákladné velké projekty na společných částech byly již provedeny odborně, plně zaplaceny a dokončeny:

• 2017: Technická modernizace výtahu včetně nové výstelky kabiny

• 2018: Modernizace střechy

• 2019: Instalace špičkové hybridní centrální topné soustavy (tepelná čerpadla Novelan + plyn s kondenzací)

• 2020: Kompletní výměna všech řídicích víček v celém domě pro perfektně seřízený systém

• 2022: Instalace nových, moderních vchodových dveří pro současný vzhled a bezpečnost

• 2023/2024: Úspěšné a právně závazné změření a korekce ploch provedená architektonickou kanceláří

• Naposledy: Společenství vlastníků profesionálně řeší úřední požadavky – plánovaná protipožární opatření a vjezd pro hasiče jsou již oficiálně schváleny, plně financovány a v aktivním zpracování.

Kupujete zde nemovitost, u které byla důležitá velká témata již řešena. A můžete se těšit na kompletně zrenovovaný interiér ihned k nastěhování!

+++ MAXIMÁLNÍ ÚLOŽNÝ PROSTOR PRO LOGISTIKU +++

Ohromnou výhodou oproti standardním apartmánům: K bytu dle katastru patří rovnou dvě samostatné a uzamykatelné sklepní místnosti. Vzhledem k tomu, že šlo dříve o hospodářské prostory rezidence, těžíte zde z mimořádně velkých užitných ploch. Pro využití jako WG nebo zařízený pronájem je toto ideální fyzicky oddělené úložiště jak pro vlastníka, tak pro nájemce.

+++ SPRÁVA: DLOUHODOBÁ KONTINUITA BEZ EXTRA PŘÍSPĚVKŮ +++

Neskutečný bonus: Objekt je již řadu let spravován tou samou vysoce profesionální, předvídavou a spolehlivou správcovskou firmou. Výsledek této vynikající práce mluví sám za sebe: Budova je stavebně a technicky v takovém stavu, že mnoho rozsáhlých oprav bylo realizováno BEZ mimořádných příspěvků. Díky vynikajícímu finančnímu stavu pokladny bude pravděpodobně i nadcházející finále – schválená výměna oken – hrazeno z rezervy. Kupujete zde kontinuitu a plánovatelnost!

+++ FINANČNÍ PEVNOST: VLASTNÍ PŘÍJMY & SKRYTÉ KOMPLEXY +++

• Toto společenství vlastníků funguje jako úspěšná firma a generuje více než 37.000 € pevných příjmů ročně z pronájmu společných prostor: nájem mateřské školy (obec Waldbronn): 18.960 €, nájem od mobilního operátora (O2/Telefónica): 6.316 €, příjmy z pronájmu sklepních prostor: 4.764 € a nájem bytu správce: 7.080 €. Tyto příjmy posilují likviditu a odlehčují náklady vlastníků.

+++ SKRYTÝ KAMEN SPOLEČENSTVÍ +++

Spící poklad společenství vlastníků: Pro rozsáhlé společné prostory (bývalá velká kuchyně) byla už v roce 2019 stanovena odhadovaná prodejní hodnota kolem 374.000 €. Díky růstu cen v posledních letech nese toto území dnes mnohem vyšší ekonomický potenciál. Tyto plochy mohou v budoucnu zajistit vysoké nájemné nebo, při správném rozhodnutí, být ziskově zpeněženy – opravdová hodnota v substantivním vyjádření!

+++ VYSOKÁ REZERVA +++

• K 31.12.2024 dosahovala opravná rezerva fenomenálních 491.000,38 €!

• Na tento byt náleží podíl spořeného kapitálu přes 15.000 €, který přechází na vás ihned při koupi. Ročně je do rezervy pravidelně přidáváno cca 50.000 €.

+++ PÁKA HODNOTY OBJEKTU: OKNA A BALKONOVÁ ZÁBRADLÍ VE STŘEDOBODU +++

• Usnesení 2021: Nová plastová okna, obnova balkonových zábradlí

• Pravděpodobně je tento projekt pokryt z rezervy 491.000 €.

• Důležité: Konkrétní realizace a financování budoucích opatření závisí na usneseních, nabídkách a provedení. Právě proto je vysoká rezerva u rozsáhlé starší budovy velkou výhodou.

+++ PŘEHLED NÁKLADŮ NA SPRÁVU A VÝHODA ZE SPOTŘEBY +++

• Měsíční správcovský poplatek činí cca 460 €. Z toho každý měsíc přispívá přes 134 € jako solidní příspěvek na opravnou rezervu. Zbytek nákladů na vytápění a vodu vychází z historických údajů u velmi intenzivního, zařízeného pronájmu.

• Perspektivně dojde k poklesu těchto nákladů po rekonstrukci oken/balkónů.

• Při běžném vlastním bydlení či klasickém pronájmu se tento spotřebově závislý podíl podle zkušeností výrazně sníží. Kupujete tedy vynikajícím způsobem kapitalizovaný objekt bez reziduálních oprav u rozsáhlých technických zařízení.

+++ PROČ JE REZERVA TAK VYSOKÁ +++

I přes téměř 500 tis. € zůstává rezerva tak vysoká, aby sloužila jako bezúročný štít proti budoucím růstům cen řemeslných prací. Spolu s ročními 37.500 € příjmů z nájmů (mateřská škola/mobilní) tato železná spořící kvóta zajišťuje, že připravované finální dílo – schválená výměna oken – bude kompletně hrazeno z pokladny společenství.

+++ FINANCOVACÍ TURBO A 0% PROVIZE +++

• V datové místnosti najdete protokoly ETV od roku 2015, rozúčtování a další dokumenty.

• Protože prodej probíhá bez makléře, ušetříte kompletní makléřský poplatek (přibližně 6.000 € přímá úspora z nákladů na pořízení).