Prodej bytu 2+1 • 66 m² bez realitkyWaldring 1a, , Bádensko-Württembersko

+++ 490 € HOA POPLATEK? Přesně tady se vyplatí podívat se z druhé strany +++

Na první pohled zapůsobí 490 € měsíčního domovného. Při bližším pohledu se však obraz zásadně mění a odhaluje skutečnou majetkovou výhodu: Přesně 134,33 € z této částky každý měsíc putuje přímo do fondu oprav a údržby. Společenství vlastníků bytů (WEG) mělo ke konci roku 2025 neobvykle vysoký celkový fond přibližně 511 094 € – a klíčové stavební prvky domu již byly nákladně zmodernizovány. Aktuální hospodářský plán oficiálně potvrzuje 490 € měsíčně, včetně tohoto příspěvku pro zajištění budoucnosti. Kupujete tedy zde ne zanedbanou údržbu, ale podíly na masivním bankovním zůstatku. Na prodej je ihned volný, zrenovovaný a k nastěhování připravený 2+kk byt o přibližně 65,81 m² obytné plochy v 1. patře tiše a žádaného bytového komplexu ve Waldbronn-Busenbach.

Pevná cena nemovitosti: 154 000 € (= cca 2 340 €/m²)

Kompletní inventář: 5 000 €

Celková cena: 159 000 €

0 % provize kupujícího – kupujete přímo od soukromého prodávajícího, bez poplatků makléři.

Proč tato cena?

Důkladná analýza trhu s nabídkou bytů ve Waldbronn provedená v srpnu 2026 odhalila aktuální nabídky kolem 2 600 € až 4 050 €/m². V průměru se cena za čtvereční metr v tomto regionu pohybuje kolem 3 279 €/m². Při přepočtu na 65,81 m² tohoto bytu by se jednalo o běžnou tržní hodnotu přibližně 215 800 €. Prodej je záměrně nastaven výrazně pod regionálním průměrem formou pevné ceny v rámci strategického vyčištění portfolia. Nejedná se tedy o uměle nafouknutou cenu ani o nervózní aukci. Kdo zareaguje první, získá byt.

+++ DOKAZ NAMÍSTO SLIBŮ: CO UŽ JE HOTOVÉ +++

Schopnost a profesionalitu společenství vlastníků lze posoudit skutky, nikoli pouze slovy. V posledních letech byly nejdůležitější a nejinvestičtější částky domu již plně zmodernizovány a kompletně uhrazeny z dostupných rezerv, aniž by to zatížilo vlastníky:

• 2017: Velký osobní výtah byl technicky komplexně zmodernizován.

• 2018: Kompletní a odborná rekonstrukce střechy.

• 2019: Instalace špičkové, budoucnost zajišťující hybridní centrální topení (vzduch-voda tepelná čerpadla kombinovaná s plynovou kondenzací).

• 2020: Byly vyměněny všechny odstávací ventilové sady v domě.

• 2022: Byly instalovány nové, reprezentativní vchodové dveře.

• 2026: Další důležitá opatření v oblasti požární ochrany a hasičských zásahů jsou momentálně aktivně realizována.

Celý bytový komplex je po mnoho let průběžně a spolehlivě spravován stejnou zavedenou správou nemovitostí. Již instalace hybridního topení v roce 2019 jasně dokazuje: Velká, orientovaná do budoucna témata nejsou u vlastníků jen předmětem diskuzí, ale jsou skutečně důsledně realizována. Pro vás jako kupující znamená: Nekupujete dům s prázdnou kase a nevyřešenou topnou otázkou, ale investujete do finančně silné a zdrávé komunity, která již značně investovala a nadále disponuje mimořádně vysokou finanční rezervou.

+++ SKVĚLÁ LOKALITA V WALDBRONN-BUSENBACH +++

Hodnotu a trvalou pronajatelnost nemovitosti rozhodně určuje její poloha. Tento byt v kondominium vyniká absolutně privilegovanou mikrolokací v rámci Waldbronn-Busenbach. Nachází se v naprostém klidu a idylicky uprostřed zeleně na malebném svahu Albtala. To zvláštní: I přes tuto přírodní a relaxační polohu je byt neobvykle blízko veškeré občanské vybavenosti, zdravotní péče, volnočasových možností a dostupné veřejné dopravy. Komfort, bezpečnost a krizová stabilita bývání či pronájmu už nejsou pochybné.

+++ WELLNESS PŘÍMO PŘED VAŠÍMI DVIŘMI +++

Čistá kvalita života: Přibližně 400 metrů pěšky od domu se nachází vyhlášená a oblíbená Albtherme Waldbronn, známá daleko za regionální hranice. S prvotřídním termálním bazénem, prostorným saunovým komplexem, krásně upraveným léčebným parkem, kilometrovými pěšími stezkami a rozlehlými relaxačními plochami nabízí nesrovnatelnou nabídku wellness a volnočasových aktivit přímo ve vašem okolí.

+++ SRH ZDRAVOTNÍ CENTRUM: MAGNET PRO INVESTORY +++

Renomované SRH Zdravotní centrum a přilehlá velká rehabilitační klinika se nacházejí pouhých přibližně 450 metrů od nemovitosti. Pro investory je tato extrémní blízkost jistotou úspěchu. Z dlouhodobého hlediska to rozšiřuje a zajišťuje potenciální nájemce o velmi solventní a odolnou cílovou skupinu: zaměstnance, lékaře, terapeuty a odborný personál ze zdravotnictví, péče a medicíny, kteří aktivně hledají byt poblíž kliniky v dosahu pěší vzdálenosti.

+++ INFRASTRUKTURA A PERFEKTNÍ DOPRAVNÍ PŘÍSTUP NA PRVNÍ PÁDEM +++

Logistické vzdálenosti podtrhují vynikající kvalitu této lokality:

• cca 280 m: Zastávka autobusu „Busenbach, Albtherme“ – mobilita přímo za rohem.

• cca 400 m: Albtherme Waldbronn a léčebný park pro každodenní regeneraci.

• cca 450 m: SRH Zdravotní centrum / rehabilitační klinika jako silný ekonomický faktor.

• cca 800 m: Městské náměstí Waldbronn s týdenním trhem a správcovskými úřady.

• cca 850 m: Pro pohodlné týdenní nákupy – ALDI SÜD a REWE.

• cca 1,1 km: Velký supermarket EDEKA Völkle s oddělením čerstvých potravin.

• cca 1,7 km: Stanice S-Bahn Reichenbach a Busenbach; přímo odtud jezdí linky S1, S11 a S12 s frekventovanou obsluhou až do německého města Karlsruhe.

• cca 3,5 km: Dálnice A8, s výjezdem Karlsbad – rychlá dostupnost do všech směrů.

• cca 13 km: Centrum Karlsruhe – velkoměstská atmosféra a pracovní příležitosti na dosah.

Lékárny, praktici, specialisté, mateřské školy, místní základní škola i řada dalších služeb každodenní potřeby se nacházejí přímo ve vesnici či v bezprostředním okolí bytu. Pro majitele-uživatele tato skvělá poloha znamená krátké vzdálenosti, naprostý klid, bezpečné prostředí a maximální možnosti regenerace. Pro investory vzniká zároveň stabilní, krizově odolný a široký spektrum nájemců – z řad dobře vydělávajících zaměstnanců regionu, zdravotnického personálu či dojíždějících do nedalekého Karlsruhe. Pronájem je zde dlouhodobě zajištěn.

+++ 2 VELKÉ POKOJÍ – 2 BALKONY – MOŽNOST OTEVŘENÉ KUCHYNĚ +++

Půdorys tohoto bytu nabízí vzácné a vysoce flexibilní řešení prostorového uspořádání. Oba hlavní pokoje mají přibližně 18,5 m² a 19,3 m², jsou téměř stejně velké a perfektně uspořádané. Oba pokoje jsou přístupné samostatně z asi 1,30 m širokého, přívětivého chodby. Absolutním vrcholem je, že každý z obou pokojů disponuje vlastním, samostatným západním balkonem s nerušeným výhledem do zeleně. Tato dispozice skvěle vyhovuje nejrůznějším životním stylům: je ideální pro majitele, páry, kteří potřebují také prostor na home office, pro soužití více generací či seniorů, pro klasický dlouhodobý pronájem nebo dokonce jako vysoce výnosná sdílená domácnost (WG).

Další cenný potenciál půdorysu pro modernizátory: Přepážka mezi kuchyní a sousedícím levým pokojem je odlehčená konstrukce (stačí zaklepat a poslechnout) a tudíž se nejedná o nosnou železobetonovou stěnu. Po odborném posouzení architektem nebo statikem a případné potřebné koordinaci by mohla být kuchyně zcela odstraněna. Tak se s několika málo úpravami vytvoří prostorný, světlý obývací a jídelní prostor s moderní, otevřenou kuchyní a přímým přístupem na balkon, čímž se výrazně zvýší hodnota bydlení.

+++ ZRENOOVANÝ A IHNED POUŽITELNÝ +++

Byt je v udržovaném, zrenovovaném stavu a lze bez nutnosti dalších oprav ihned nastěhovat nebo opět pronajmout:

• Čerstvě natřeno bílou barvou – světlý, čistý a připravený k nastěhování.

• Elektroinstalace v bytě byla modernizována a odborně rozšířena.

• Byly instalovány spínače značky JUNG AS 500.

• Modernizovaná, bezpečná pojistková skříň s proudovým chráničem.

• Modernizovaná koupelna vybavená sprchou a moderním Geberit toaletou.

• Plně funkční vestavěná kuchyň (včetně pračky) se všemi potřebnými elektrospotřebiči.

• Velký osobní výtah pro pohodlný přístup bez tahání.

• Dvě samostatná, suchá sklepní kóje poskytují výjimečně velké úložné prostory.

• Dva slunné západní balkony pro klidné posezení v přírodě.

MASIVNÍ KONSTRUKCE JAKO PŘIROZENÝ KLIMATICKÝ ÚLOŽIŠTĚ

Budova byla původně navržena jako kvalitní seniorské bydlení. To přináší dosud neocenitelné stavební výhody: extrémně masivní provedení s betonovými nosnými zdmi silnými přibližně 20 cm, prostorné společné prostory, široké chodby, bezbariérový přístup a dlouhodobá životnost stavby. Z hlediska stavební fyziky poskytuje masivní betonové jádro obrovskou tepelnou setrvačnost. V praxi funguje jako pasivní akumulační médium: V létě silné stěny absorbují denní horko a udržují byty příjemně chladné, zatímco v zimě ukládají teplo z hybridního topení a rovnoměrně jej vydávají.

+++ KOMPLETNÍ INVENTÁŘ ZA POUHÝCH 5 000 € JE ZAHRNUT +++

V celkové ceně 159 000 € je již zahrnut kompletní, kvalitní inventář v hodnotě 5 000 €. Součástí prodeje je mimo jiné vestavěná kuchyň, pračka, kombinovaná chladnička s mrazákem, varná deska s hrncem, mikrovlnná trouba, dva moderní smart TV značky Samsung, dva velké šatní skříně PAX a dále stoly se židlemi. Pro investory je to obrovská daňová výhoda: Inventář je v kupní smlouvě evidován samostatně, což vám umožní ušetřit skutečné peníze na dani z nabytí nemovitosti!

+++ FINANCE SPOLUPRÁCE V OBDOBÍ ÚDRŽBY: TAJEMSTVÍ TECHNIKŮ A DOMOVNÉHO POPLATKU +++

Z měsíčního domovného 134,33 € přispívá přímo do fondu oprav a údržby. Zbývající náklady zahrnují topení/teplou vodu. Vzhledem k předchozímu využití bytu jako děleného bydlení s teplým paušálem pro techniky a stěhovající se pracovníky byla tato položka historicky výrazná (2025 cca 1 960 €). Při paušálním režimu teplé nájmu totiž neexistuje pobídka ke šetření. Při standardním vlastní užitku nebo klasickém pronájmu se tento spotřební údaj podle zkušeností výrazně sníží.

+++ 2026: ZHRUBA 183 400 € NA OPATŘENÍ – VELKÁ REZERVA ZŮSTÁVÁ +++

Podle aktuálního rozhodnutí je plánováno:

• Pro požární přístup – cca 44 tis. €,

• Pro lešení – do cca 120 tis. €,

• Pro protipožární dveře – cca 15 tis. €,

• A na kácení stromů – cca 4 tis. €,

tedy celkem přibližně 183 399 €. Při úplném čerpání z rezervy by z přibližně 511 094 € zůstalo stále výpočetně okolo 327 700 € rezervního vkladu na účtu! Při 58 bytech podle energetického štítku to odpovídá průměrně asi 5 650 € rezervy na jednotku. To ukazuje obrovskou finanční sílu společenství při přehledných okenních plochách. Ročně se do fondu přidává 50 000 €.

+++ PROČ NEDOCHÁZÍ K NÁKLADNÉ REKONSTRUKCI FASÁDY +++

U staveb z 70. let se kupující často obávají nákladných fasádních izolací v řádech milionů. Zde je to však neopodstatněné:

1. Topení hotovo: Společenství již v roce 2019 splnilo největší položku (hybridní centrální topení kombinující tepelné čerpadlo a plynovou kondenzaci). Energetický štítek to potvrzuje.

2. Zákon uvolnil pravidla: Nový zákon o modernizaci budov (od 29. července 2026) ruší striktní požadavek ve výši 65 %. Nyní platí otevřený technologický přístup a ekonomická efektivita. Při nízkých základních nákladech na topení se investice do fasády jednoduše nedá ospravedlnit.

3. Zaměření na okna: Na podzim 2026 jsou plánovány výměny oken a zábradlí balkonů. Jakmile budou optimalizovány, stane se stavební obálka energeticky vyváženou. Betonová stěna zůstane jako údržbově nenáročné jádro.

+++ PODZIM 2026: SHROMAŽDĚNÍ JAKO PŘÍLEŽITOST +++

Mimořádné shromáždění na podzim 2026 se rovněž bude zabývat prodejem společného majetku (apartmány pro hosty, byt pro správce – historická hodnota tehdy cca 374 000 €). Pro investory se otevírají tři skvělé scénáře:

• Scénář 1 (zhodnocení): Schválením rekonstrukce a díky rezervě cca 327 700 € bez mimořádného vkladu se okamžitě zvýší hodnota bytu.

• Scénář 2 (kapitálový impuls): Prodej společného majetku se schválí, čímž čerstvý kapitál přiteče na účet společenství a dále posílí rezervu.

• Scénář 3 (jednoznačnost): Téma se odloží nebo se předá vlastníkům. Nejistota okamžitě zmizí.

Společenství vlastníků disponuje reálnými hodnotami a v roce 2025 dosáhlo necelých 20 000 € vedlejších příjmů (mobilní komunikace Vodafone/O2, prostory) plus 18 960 € z ukončení využívání mateřské školky. Kupujete tak předem naceněnou substanci.

+++ DALŠÍ KROKY +++

Byt je ihned k nastěhování. Prohlídku lze domluvit flexibilně. Požádejte nyní o informační balíček (poslední 3 zápisy ze shromáždění, hospodářský plán, prohlášení o dělění).