Prodej bytu 2+kk • 56 m² bez realitkyStuttgart Ost Baden-Württemberg 70184

V žádané a cenově stabilní lokalitě hlavního města je tato solidní vlastnická byty bez provize na prodej. Objekt se nachází v udržovaném bytovém domě, který zaujme svou historickou substancí a statusem kulturní památky. Pro investora to znamená nejen pořízení hodnotného majetkového aktiva, ale především přístup k exkluzivním daňovým podmínkám, jež mohou trvale optimalizovat zisk po zdanění.

Byt s 2,5 pokoji, o rozloze přibližně 55,7 m² a umístěný v poloúrovni, zaujme efektivním půdorysem. Prostory jsou udržované; světlé obytné prostory s laminátovou podlahou se střetávají s funkčně obloženými částmi v kuchyni a koupelně. Světlá koupelna disponuje vanou. Důležitým plusem pro správu je to, že zabudovaná kuchyň není smluvně pronajímána, nýbrž je jen zpřístupněna k užívání, což minimalizuje riziko nutných oprav pro vlastníka.

Technické vybavení je moderní – s plastovými okny s dvojitým zasklením a samostatnou plynovou kotelnou na patře (plynové přímé odběr bez předfinancování). Nájemce má díky vlastnímu režimu topení možnost sám kontrolovat své náklady. Samostatný sklep ještě rozšiřuje nabídku prostoru. Kvůli ochraně památky není povinnost předkládat energetický průkaz, což správu nemovitosti ještě více usnadňuje.

Kromě obvyklé budovy AfA ve výši 2,5 % pro objekty postavené před rokem 1925 nabízí status památky dle § 7i EStG výrazné možnosti odpisů při budoucích renovacích. Navíc objekt podle nového zákona o pozemkové dani v Bádensku-Württembergu těží ze snížení daňového koeficientu o 10 %.

Proč se vám tato investice vyplatí: Zatímco v centru Stuttgartu jsou obvyklé drahé kupní ceny s faktorem od 26 do 30 (což znamená skromné výnosy pod 3,5 %), zde získáváte objekt s nadprůměrným hrubým nájemním výnosem 4,39 % a s kupním cenovým faktorem pouhým 22,8. Všechny faktory snižující hodnotu (jako například mírně renovovaný stav a plynové topení na patře) jsou již v tomto nízkém faktoru zcela a velkoryse zohledněny. Kupujete zde opravdovou substanci s rezervou pro budoucnost.

Solidní tvorba rezerv: Společenství vlastníků hospodaří předvídavě a solidně. Podíl rezervního fondu pro tento byt činí k datu 31. 12. 2025 atraktivních 3 312,84 €, což vzhledem ke kupní ceně představuje vynikající obchodní bezpečnostní polštář. S měsíčním příspěvkem na provoz domu pouhých 204,00 € (z čehož neúčtovatelné náklady činí extrémně nízkých 462,84 € ročně) zůstává jeho správa pro vás jako pronajímatele maximálně kalkulovatelná. Převzímáte zde ekonomicky zdravý objekt s reálnou rezervou do budoucna.

Technika budoucnosti a vynikající údržba: Samostatná plynová kotelna je každoročně řádně servisována odborníky a nachází se ve výborném, spolehlivém provozním stavu. Protože nájemce účtuje náklady na topení přímo energetickému dodavateli, jako vlastník nemáte žádnou byrokratickou zátěž ani finanční předfinancovací rizika. Díky vlastnímu režimu topení má navíc nájemce kompletní kontrolu nad svými náklady.

Ulice Schwarenberg patří mezi nejžádanější a nejživější rozvojové čtvrti hlavního města. Mikro-lokace bytu dokonale propojuje městský život s klidnými útočišti. Rozmanité možnosti pro každodenní nákupy, supermarkety a pestrá gastronomická scéna se nacházejí v bezprostřední, pěší vzdálenosti.

Dopravní spojení veřejnou dopravou je vynikající: Tramvajové zastávky „Bergfriedhof“ (U4) a „Ostendplatz“ (U4, U9) a významné autobusové linky jsou dosažitelné za pár minut chůze a dostanou vás nebo vaše nájemce do centra Stuttgartu a na hlavní nádraží za méně než 10 minut. Vysokou hodnotu pro volný čas a kvalitu života zajišťují světově proslulá rekreační místa přímo za dveřmi: idylická Uhlandshöhe a rozlehlý park Villa Berg jsou pohodlně dostupné pěšky. Tato prvotřídní kombinace bezchybných infrastrukturních možností a vysoké kvality lokality zaručuje trvale stabilní, prvotřídní poptávku po nájemním bydlení a zabezpečuje dlouhodobý růst hodnoty této památkové nemovitosti.

Byt zaujme promyšleným a výborně pronajmutelným půdorysem, který optimálně využívá dostupnou plochu. Příjemná lodžie zve k odpočinku a znatelně zvyšuje komfort bydlení ve městě. V obytných prostorech je položena nadčasová laminátová podlaha, zatímco kuchyň a koupelna jsou funkčně obložené. Světlá koupelna je na nájemním trhu skutečným plusem a disponuje lákavou vanou. Zabudovaná kuchyň, která je již zahrnuta v kupní ceně, se nachází v udržovaném, standardním stavu a dokonale doplňuje celkový dojem z této solidní nemovitosti.

Ekonomická základní fakta

- Prodej od soukprivate: Absolutně bez provize (úspora cca 7 850 € při koupi).

- Kupní cena: 220 000,00 €.

- Aktuální čistý nájem: 805,00 € měsíčně (9 660,00 € ročně / 14,50 € za m²).

- Předpokládaný čistý nájem (potenciál): 915,00 € měsíčně (10 980,00 € ročně / 16,50 € za m²).

- Top výnos: Silný aktuální hrubý nájemní výnos 4,39 % s rychlým nárůstem na téměř 5,0 % předpokládaný výnos.

- Provozní náklady: 204,00 € měsíčně (z toho neúčtovatelné náklady pouhých 462,84 € ročně).

- Rezervy pro budoucnost: Roční příspěvek 576,00 €; podíl rezervního fondu již činí 3 312,84 € (celkový rezervní fond společenství vlastníků: 34 508,74 € k 31.12.2025).

- Minimalizované riziko pro pronajímatele: Zabudovaná kuchyň je smluvně určena pouze k užívání.

- Udržovaná technika: Samostatná plynová kotelna ve výborném stavu s nepřetržitým, každoročním servisem.

- GEG-štít (bonus za památkový status): Úplné zákonné osvobození od nákladných energetických renovačních povinností dle zákona o budovách (GEG) a absence povinnosti energetického průkazu.

- Daňový boost pro dobře vydělávající: Oficiální památkový status s exkluzivními zvláštními odpisy dle § 7i EStG (100 % odpisovatelnost při renovacích) a zvýšenou odpisovou sazbu pro starší budovy 2,5 % ročně, což aktivně snižuje vaši daňovou zátěž.