Prodej bytu 3+1 • 66 m² bez realitkyStuttgart Zuffenhausen Baden-Württemberg 70435

Tento pronajatý byt 3+1 v udržovaném bytovém domě ve stuttgartské čtvrti Zuffenhausen představuje solidní a okamžitě výnosnou investici: čisté nájemné činí 790 € měsíčně, tedy 9 480 € ročně – což odpovídá hrubému výnosu 5,0 % z kupní ceny. Stabilní příjem od prvního dne, bez nutnosti hledat nového nájemce, bez administrativní zátěže a bez potřeby rekonstrukce.

Byt ve 2. patře (cca 65,8 m²) je od února 2024 pronajat spolehlivým nájemníkům, kteří platí včas. Nájemné bylo po vzájemné dohodě od 1. 1. 2025 upraveno na 790 €. Při změně nájemníka je obvyklé místní nájemné u nových pronájmů výrazně vyšší než současné nájemné, což do budoucna nabízí další potenciál.

Při bankovním financování lze splátku úvěru hradit z nájemného: při financování 80 % kupní ceny (úrok cca 4 % a splácení jistiny 1 %) činí měsíční splátka přibližně 630 €. Čisté nájemné ve výši 790 € splátku plně pokryje a ponechá rezervu přibližně 160 € na poplatky spojené se správou domu.

Měsíční poplatky za správu domu činí 237 € (hospodářský plán na rok 2027). Z toho lze přibližně 85 € přenést na nájemníka. Ze zbývajících 152 € připadá přibližně 68 € na příspěvek do fondu oprav a cca 83 € na náklady, které nelze přenést na nájemníka. Hospodářský plán na rok 2027 nepočítá s žádným mimořádným příspěvkem.

Budova byla v roce 2024 energeticky modernizována: byla zateplena fasáda a střecha a osazena nová plastová okna s izolačním zasklením. Nový průkaz energetické náročnosti budovy ze dne 4. 11. 2026 uvádí potřebu konečné energie 96,16 kWh/(m²·rok) a energetickou třídu C. Na dům tohoto stáří jde o velmi dobrou hodnotu, která usnadňuje financování a dlouhodobě pomáhá zachovat hodnotu nemovitosti.

Dispozice: obývací pokoj s jídelnou, ložnice, další pokoj (v současnosti využívaný jako pracovna), kuchyň, koupelna s denním světlem, sprchovým koutem a WC a užitkový balkon. K bytu náleží dvě skladovací místnosti v klenutém sklepě. O bytový komplex se profesionálně stará správcovská společnost.

**Základní údaje pro investory:**

– Kupní cena 189 000 €

– Čisté nájemné 790 €/měsíc = 9 480 € ročně, hrubý výnos 5,0 %

– Poplatky za správu domu 237 €/měsíc, z toho cca 85 € lze přenést na nájemníka, cca 68 € připadá na fond oprav a cca 83 € na náklady, které nelze přenést na nájemníka

– Spoluvlastnický podíl 227/1 000

– Potenciál zvýšení nájemného při změně nájemníka

– Garáž ve dvorním traktu lze dokoupit za 12 500 €

Na přání jsou k dispozici i další jednotky v domě, případně celý dům se 6 jednotkami.

Dokumentaci (hospodářský plán, nájemní smlouvu, průkaz energetické náročnosti a půdorys) poskytnu zájemcům na vyžádání.

Byt se nachází v centrální části stuttgartské čtvrti Zuffenhausen, v klidné obytné ulici, přesto je vše v bezprostředním okolí. Prodejna Edeka je vzdálena přibližně 200 m, dvě prodejny Rewe 300 až 500 m a Aldi a Lidl asi 650 m. Pekárny, lékárny a lékaři se nacházejí na ulici Unterländer Straße a u náměstí Kelterplatz, jen několik minut chůze od domu. V okruhu 500 m se nachází několik mateřských a základních škol.

Nádraží Zuffenhausen s linkami S-Bahn S4, S5 a S6 a regionálními vlaky je vzdáleno přibližně 9 minut chůze. Cesta do centra Stuttgartu trvá asi 10 minut, stejně jako cesta do Ludwigsburgu. Autem se přes silnice B10 a B27 během několika minut dostanete na dálnice A81 a A8.

Zuffenhausen je díky sídlu společnosti Porsche a řadě podniků v severní části Stuttgartu vyhledávaným místem pro bydlení i práci se stabilní poptávkou po nájemním bydlení, což je příznivé pro dlouhodobé zachování hodnoty nemovitosti.

**Obecné informace**

– Pronajato spolehlivým nájemníkům za čisté nájemné 790 €, nájemní smlouva platí od 02/2024, nájemné bylo naposledy upraveno k 1. 1. 2025

– 3 pokoje, cca 65,8 m², 2. patro

– Koupelna s denním světlem, sprchovým koutem a WC

– Užitkový balkon

– Dvě skladovací místnosti v klenutém sklepě

– Plastová okna s izolačním zasklením (2024), rolety

– Volitelně garáž ve dvorním traktu (12 500 €)

**Technické vybavení a dům**

– Zateplení fasády a střechy (2024)

– Výměna oken v roce 2024

– Nový průkaz energetické náročnosti ze dne 4. 11. 2026: 96,16 kWh/(m²·rok), třída C

– Elektrické vytápění akumulačními kamny, decentralizovaný ohřev vody

– Profesionální správa domu, hospodářský plán na rok 2027 bez mimořádného příspěvku

– Klenutý sklep, dvůr s příjezdem