Prodej bytu 3+1 • 74 m² bez realitkyNürnberg Eibach Bayern 90451

Vaše investice s vysokou daňovou výhodou

Tento kvalitní novostavba dvoupodlažní bytu se 3 pokoji v Norimberku-Eibach představuje atraktivní investiční příležitost pro investory, kteří chtějí ušetřit na daních a zároveň budovat své jmění. Jako novostavba roku 2026 můžete za předpokladu splnění zákonných podmínek využít degressivní odpisy (AfA) ve výši 5 % ročně podle § 7 odst. 5a ve spojení s odst. 5b EStG – což odpovídá 22 478 € daňově odečitatelných nákladů v prvním roce (předpoklad: 90 % podíl budovy), tedy přes 1 873 € měsíčně.

Modelový výpočet: Při okrajním daňovém zatížení 42 % a 90% financování (cca 3,7 % úrok) můžete díky žádosti o snížení srážkové daně z příjmu ze mzdy (§ 39a EStG) realizovat zhruba 802 € čistého navíc měsíčně. Spolu s předpokládaným nájmem bez režie ve výši 1 350 € vzniká měsíční příjem přibližně 2 152 €, který převyšuje splátku úvěru 1 948 €. Výpočetní výsledek: přibližně +204 € pozitivního cash flow měsíčně při 49 950 € vlastního kapitálu v prvním roce. (Nepřenositelná vedlejší náklady mohou cash flow snížit, avšak zvyšují daňový odpočet.)

Detaily bytu

Přibližně 73 m² velký dvoupodlažní byt je rozložen na dvou úrovních s 3 pokoji a samostatnou sklepní místností. Vysoké stropy, světlý půdorys a otevřený obývací/jídelní prostor s přístupem na prostorný balkon vytvářejí atraktivní prostor, který osloví náročné nájemce. Byt je prodáván přímo od vlastníka bez provize – ušetříte přibližně 23 776 € na provizi realitní kanceláře (4,76 % z kupní ceny) a navíc získáte 5 let záruky na novostavbu.

Proč je tento byt ideální pro investory

 5 % degressivní AfA – výrazně více než lineární odpisy

 Přibližně 40 % hodnoty budovy odepsáno za 10 let (cca 180 388 €)

 Předpokládaný nájem bez provozních nákladů cca 18,5 €/m² – cca 1 350 €/měsíc

 Pozitivní cash flow dle modelového výpočtu v 1. roce při 90% financování (v závislosti na individuální daňové situaci)

 Energetická třída A+ – nízké provozní náklady = spokojené nájemce

 Možnost okamžitého pronájmu – žádné stavební riziko, žádné prázdné byty, není třeba čekat

 5 let záruky na novostavbu

 Předpokládané měsíční poplatky ve výši cca 200 €

V našem modelovém výpočtu převyšují odpisy nájemní příjmy – vzniká daňová ztráta z pronájmu, která snižuje vaši daňovou povinnost z jiných příjmů. Díky žádosti o snížení srážkové daně z příjmu ze mzdy (§ 39a EStG) lze tuto výhodu realizovat již měsíčně prostřednictvím výplatní pásky (obvykle od kalendářního roku následujícího po pořízení).

Modelový výpočet – příklad financování v 1. roce (10 % vlastního kapitálu)

Vlastní kapitál: 49 950 € | Úvěr: 449 550 € | Úrok: 3,7 % ročně | Splátka jistiny: 1,5 % ročně

Anuita: 1 948 €/měsíc | Předpokládaný nájem bez nákladů: 1 350 € + daňová úspora (AfA + úroky – nájem, 42 %): cca 802 € = přibližně 2 152 € příjem

Výpočetní přebytek v 1. roce: přibližně +204 €/měsíc a zároveň budování majetku ve výši 562 €/měsíc (splátka jistiny). Včetně nepřenositelných vedlejších nákladů se daňový odpočet zvýší na přibližně 825 €/měsíc; cash flow pak dosáhne cca +172 €/měsíc.

Lokalita bytu je stejně atraktivní jako samotná nemovitost. Nachází se v klidné rezidenční oblasti, kde si můžete užívat výhod pohodového života a přitom těžit z dobrého spojení s infrastrukturou Norimberku.

Eibach se vyznačuje rodinnou atmosférou, vynikající infrastrukturou a dobrým dopravním spojením do centra města.

V bezprostřední blízkosti domu najdete různé obchody pro každodenní potřeby, včetně supermarketů, pekáren a lékáren. Také gastronomické zařízení a útulné kavárny vás zvou k posezení.

Pro rodiny s dětmi nabízí Eibach řadu mateřských školek a škol, včetně základních i středních škol. Kromě toho se v okolí nachází četné hřiště a zelené plochy vhodné pro venkovní aktivity.

Dopravní spojení je vynikající: nejbližší zastávka je vzdálena jen pár minut chůze a nabízí rychlé spojení s veřejnou dopravou. Také dálnice A73 a silnice B4 jsou dosažitelné během krátké jízdy, což zaručuje optimální spojení do centra města a do okolních měst jako Erlangen a Fürth.

Okolí navíc láká k procházkám a cyklistickým výletům.

Celkově nabízí čtvrť Eibach vysokou kvalitu života a ideální prostředí pro rodiny i pro ty, kteří ocení bydlení v blízkosti města.

─ Krásný velký balkon

─ Masivní dřevěná parketa a kvalitní dlažba

─ Moderní podlahové topení ovládané přes aplikaci

─ Energeticky úsporné tepelné čerpadlo (Viessmann Vitocal 250-A, oceněné v testech) viz ukázková fotografie

─ Trojitě zateplená okna v celém bytě – uvnitř bílá, zvenku antracitová

─ Elektrická střešní okna

─ Elektrické hliníkové rolety v antracitové barvě (s výjimkou střešních oken), ovládané motorem, přes aplikaci a dálkovým ovládáním

─ Decentralizovaný ventilační systém v otevřeném obývací/jídelním prostoru

─ Trojžilová elektroinstalace včetně rozvodné skříně, přepínačů, chráničů a multimediálního centra uvnitř bytu. Včetně síťových kabelů a síťových zásuvek v každé obytné místnosti

─ Atraktivní měsíční poplatek ve výši pouze cca 200 €

─ Koupelna s moderní kvalitní dlažbou, podlahovým topením a sanitárním vybavením (sprcha, umyvadlo s lesklou skříňkou, závěsná toaleta, armatury včetně LED zrcadla s antiblak efektem a osvětlením)

─ Samostatná toaleta s moderní kvalitní dlažbou, podlahovým topením a sanitárním vybavením (závěsná toaleta, malá umyvadla, armatury a LED zrcadlo s antiblak efektem a osvětlením)

─ Kvalitní interiérové dveře z masivního dřevotřísky včetně rámů a černých klik

─ Světlé, hezky spárované stěny

─ Vstupní dveře bytu s klimatickou třídou 3, hladké protihlukové dveře v bílé barvě, s mechanicky spouštěnou podlahovou těsnicí. Tloušťka dveří cca 43 mm se speciální protihlukovou vložkou

─ Tepelně izolační vstupní dveře v antracitové barvě

─ Střešní krytina z plochých tašek

─ Různé vestavěné světelné body a osvětlení

─ LED terasové osvětlení ovládané přes aplikaci

─ Bydlová plocha 73,23 m²

─ Samostatná sklepní místnost

─ 3 pokoje

─ Úspora přibližně 23 776,20 € na provizi realitní kanceláře (4,76 % z kupní ceny)

─ Monolitná stavba

─ Video vzduchovod

─ Další úpravy dle přání jsou možné na vyžádání po prohlídce (všichni řemeslníci a dodavatelé jsou pro nás ihned k dispozici).

Poznámka: Veškerá daňová čísla vycházejí z modelových výpočtů (předpoklady: 90 % podíl budovy, 42 % okrajová daňová sazba, 3,7 % úrok, 1,5 % splátka jistiny, 10 % vlastního kapitálu, předpokládaný nájem bez režie 18,5 €/m²). Degresivní odpisy podle § 7 odst. 5a ve spojení s odst. 5b EStG; podmínkou je právně závazná kupní smlouva v průběhu zvýhodněného období a pořízení do konce roku, ve kterém dojde k dokončení stavby. Rozdělení kupní ceny (pozemek/stavba vs. budova) je třeba zjistit v individuálním případě (podle směrnice ministerstva financí / znaleckého posudku). Nájemné a poplatky jsou pouze předpoklady. Žádost o snížení srážkové daně z negativních příjmů z pronájmu je obvykle možná podat od kalendářního roku následujícího po pořízení. Všechna uvedená tvrzení jsou bez záruky. Doporučujeme daňové poradenství.