Prodej bytu 3+1 • 112 m² bez realitkyWichertstr. 69 Berlin Prenzlauer Berg Berlin 10439

Investiční nemovitost v srdci Prenzlauer Bergu

Historický byt o rozloze 111 m² se dvěma jihozápadními balkóny

Investor Exposé: ohne-makler.net/immobilie/file/1594131/

- Pro více informací v angličtině nás, prosím, kontaktujte -

Velkorysý 111 m² klenot starší výstavby se dvěma jihozápadními balkóny v žádané lokalitě Prenzlauer Berg.

Od roku 1998 je objekt nepřetržitě pronajímán, aktuálně fakticky bydlí jednopersonální domácnost (zavedený právník).

Velmi udržovaný objekt, spolehlivé platby nájmu, jasná komunikace.

Bezprovízní investice do stávajícího portfolia pro kapitálové investory, kteří kladou důraz na substanci, stabilitu a udržitelný rozvoj.

Investiční ukazatele (současný stav):

- Kupní cena: 810.000 €

- Bytová plocha: 111 m²

- Čistý nájem: 773,31 € / měsíc

- Roční čistý nájem: cca 9.279 €

- Aktuální nájemné: cca 6,97 €/m²

- Měsíční poplatky společenství: 353 € (2025)

Rezerva na údržbu společenství vlastníků (stav 12/2024):

cca 90.123 €

Pořízení probíhá bez provize, což znamená, že investiční náklady jsou ve srovnání s makléřsky zprostředkovanými nabídkami výrazně nižší.

Aktuální výnos je vzhledem k postupně, po mnoho let mírně zvyšovanému nájemnému skromný. Současně však tato kombinace nabízí vzácnou synergii spolehlivé nájemní situace a značného, podloženého rozvojového potenciálu.

Budova byla v uplynulých desetiletích průběžně udržována a modernizována:

1998: Rozsáhlé rekonstrukční a modernizační práce včetně instalace nové centrální topení a ohřevu teplé vody

2000: Dokončen výstavba podkroví

2009: Rekonstrukce balkonů

2014: Rekonstrukce sklepa

2016: Nové uspořádání vnitřního dvora

Kombinace vybudované starší architektonické kvality, pravidelné údržby a významného kapitálového základu snižuje technické riziko a posiluje dlouhodobou hodnotu investice.

Vývoj nájemného s pochopitelnou perspektivou

---

Aktuální výše nájemného je pod úrovní nájemního zrcadla srovnatelných objektů v dobré lokalitě (cca 11–12,5 €/m²).

- Krátkodobě je možná zákonná úprava nájemného o 15 %.

- Střednědobě se v rámci zákonných předpisů nabízí další prostor pro úpravu.

- Dlouhodobě se tržní úroveň v této lokalitě výrazně pohybuje nad současnou výší nájemného.

Tato nemovitost je záměrně určena investorům se střednědobým až dlouhodobým investičním horizontem, kteří kladou větší důraz na strukturální rozvoj a udržitelnou stabilitu hodnoty než na krátkodobou maximalizaci výnosu.

Vybavení a kvalita jednotky

---

- 3 pokoje | 111 m² obytné plochy | 4. patro

- Stropy až do výšky 3,25 m

- Dva jihozápadní balkóny s výhledem do zahrady

- Originální dřevěné podlahy a sádrové stropy

- Koupelna s dostatkem denního světla a vanou

- Vestavěná kuchyň

- Sklepní místnost

- Udržované společenství vlastníků

- Energetická třída D

Byt spojuje tradiční kvalitu starší výstavby s dlouhodobou možností dalšího využití.

Lokalita

---

Prenzlauer Berg je již řadu let jednou z nejhodnotnějších a nejstabilnějších vnitřních lokalit Berlína. Mikro lokalita se vyznačuje vybudovanou infrastrukturou, zelenými plochami, gastronomií a trvalou poptávkou.

V tomto segmentu je dlouhodobě zajištěna vysoká poptávka po pronájmu.

Závěr

---

Tento klenot starší výstavby představuje strategickou investici do stávajícího portfolia nemovitostí v jedné z nejstabilnějších vnitřních lokalit Německa – s osvědčenou nájemní situací, solidní substancí a jasně prokazatelným rozvojovým potenciálem.

Kombinace kvality lokality, solidní konstrukce a dlouhodobého rozvojového potenciálu se na trhu v této podobě vyskytuje jen velmi zřídka.

Další dokumentaci rádi poskytneme při vážném zájmu.

Ulice Wichertstraße se nachází v žádaném Helmholtzplatz-Kiez v Prenzlauer Bergu, jen pár kroků od Schönhauser Allee – jedné z nejžádanějších mikrolokalit Berlína.

• Prenzlauer Berg, nacházející se na severovýchodě Berlína, patří jistě k nejoblíbenějším čtvrtím hlavního města.

• Elegantní historické budovy, stylové restaurace, kavárny a bary spolu s řadou parků a zelených ploch definují obraz této městské čtvrti.

• K tomu se přidává vynikající infrastruktura.

• Kulturně tato oblast nabízí více možností než jakákoli jiná městská čtvrť.

• Ať už jde o improvizační komedii, divadlo nebo různé show – dvě kina, dosažitelná pěšky, četné malé umělecké scény, výstavy či galerie přinášejí pestrou nabídku zábavy a volnočasových aktivit.

• Školy, mateřské školy a zdravotnická zařízení všech typů jsou rovněž snadno dostupná.

• Byt se nachází nedaleko Helmholtzplatz.

• Týdenní trhy zde a na Kollwitzplatz jsou mimořádně oblíbené a dostupné přes krásně zeleňené ulice čtvrti.

• V bezprostřední blízkosti se nachází řada obchodů a poskytovatelů služeb.

• K populární Kastanienallee se lze dostat za méně než deset minut pěšky.

• Vynikající spojení městskou hromadnou dopravou zajišťují tramvaj, S-Bahn a U-Bahn; například Schönhauser Allee je vzdálená přibližně 2 minuty chůze.

Popis

---

Reprezentativní byt se nachází v Prenzlauer Bergu, přímo v centru módního Helmholtz Kiez, jedné z nejžádanějších a nejpůvabnějších rezidenčních oblastí s nádhernými historickými budovami, kavárnami, bary, restauracemi a parky, kde se usazují mladé rodiny z celého světa. Prenzlauer Berg představuje nejrozsáhlejší oblast historických budov z období Gründerzeit v Německu. Čtvrť se vyznačuje malebnými náměstími a uličkami. Zde je opravdu možné mít vše přímo na dosah – ať už jde o procházku parkem, cappuccino v oblíbené kavárně, pivní posezení v trendovém podniku, nákup v bio obchodě nebo večeři v italské restauraci hned vedle. Školy, mateřské školy i zdravotnická centra jsou dosažitelné pěšky. Také nedaleko se nachází nádraží „Berlin Schönhauser Allee“, odkud jste během okamžiku na Alexanderplatzu nebo Potsdamer Platz. Tajným tipem pro děti je loutkové divadlo Felicio, vzdálené pouze 300 metrů. V těsné blízkosti naleznete rovněž náměstí Arnimplatz, Humannplatz a Helmholtz Platz. Za méně než 5 minut chůze dosáhnete také obchodního centra Schönhauser Allee Arcaden, kde jsou dostupné veškeré potřeby každodenního života. Pro běhání v parku, procházky nebo piknik jsou v bezprostředním okolí rovněž k dispozici Falkplatz a Mauerpark. Navíc je spojení do centra města jedinečné – během 12 minut se dostanete s linkou U2 na Alexanderplatz, a stanice Ringbahn Schönhauser Allee je jen kousek vzdálena. Další možností je dojet na kole podél dobře vybudované cyklostezky podél Schönhauser Alle k Hackeschen Markt či na Muzejní ostrov.

Vybavení

---

- 3 pokoje / 111 m² obytné plochy ve 4. patře

- Rok výstavby: 1911, udržovaný stav

- Stropy až do výšky 3,25 m

- Dva jihozápadní balkóny s výhledem do zahrady

- Vnitřní dvůr se zahradou

- Originální dřevěné podlahy a sádrové stropy

- Koupelna s denním světlem a vanou

- Vestavěná kuchyň včetně

- Sklepní místnost

- Centrální topení (plyn), energetická třída D

- Budova celkem obsahuje 34 bytových jednotek – v předbudově a dvou bočních křídlech

- Udržované společenství vlastníků; zápisy ze schůzí a doklady o rezervách jsou k dispozici

Údržba

---

- V roce 1998 byly provedeny rozsáhlé rekonstrukční a modernizační práce, včetně instalace nové centrální topení a způsobu ohřevu teplé vody prostřednictvím dálkového vytápění.

- V roce 2000 následoval rozvoj podkroví,

- V roce 2009 proběhla rekonstrukce balkonů,

- V roce 2014 byla rekonstruována sklepní stropní konstrukce a

- V roce 2016 byl kompletně upraven dvůr.

Ekonomická data

---

- Kupní cena: 810.000 €

- Čistý nájem: 773,31 €/měsíc (≈ 6,97 €/m²)

- Měsíční poplatky společenství: 353 € (2025)

- Roční nájemné: cca 9.279 €

Rezerva na údržbu je příjemně mimořádně vysoká, což umožňuje pokrýt i větší budoucí výdaje prostřednictvím úspor společenství. Na konci roku 2024 činila rezerva přibližně 90.123 €.

Potenciál a perspektiva

---

- První prostor pro úpravu nájemného: možný nárůst o +15 %

-- Podle nájemního zrcadla 2024/2025 (stavba z roku 1911, dobrá lokalita): realisticky 11,0–12,5 €/m².

-- Aktuálně: 6,97 €/m² → cca o 45–55 % pod srovnatelnou úrovní.

-- S ohledem na stropné omezení v Berlíně je již nyní možný nárůst o 15 % → další zvýšení cca o 112 €/měsíc.

-- Během 6 let by mohlo dojít ke zvýšení na ~983 €/měsíc.

- Dlouhodobý tržní potenciál: realisticky 16 €/m²

-- Při novém pronájmu se dlouhodobě realisticky pohybuje nájem v rozmezí 1.665–1.890 €/měsíc.

- Objekt není chráněným historickým památkovým objektem, avšak nachází se v oblasti s ochranou určitého životního stylu (Milieuschutzgebiet Pankow).

- Rezerva na údržbu a zápisy společenství vlastníků jsou k dispozici na vyžádání.

- Energetický průkaz udává třídu D (115,1 kWh/m²a, plyn, průkaz spotřeby).

- Převzetí objektu probíhá dle dohody.

Byt je prodáván v pronajatém stavu, což jej činí ideální jako stabilní kapitálovou investici.

Pro kupující se záměrem dlouhodobého vlastního užívání nebo následné dispozice představuje objekt rovněž atraktivní možnost:

Po nabytí vlastnictví může být nájemní poměr samozřejmě pokračován v rámci zákonných předpisů nebo – v případě odpovídajícího plánování – později přezkoumán s ohledem na vlastní užívání.

Uvedená kupní cena 810.000 € se vztahuje na prodej s existujícím nájemním vztahem.

Tržní hodnota bytu v prázdném stavu je výrazně vyšší, což z této nabídky dělá dlouhodobě hodnotově stabilní a rozvojově perspektivní investici.

- Od soukromých osob: žádná kupní provize!

Kontaktní dotazy

---

Prosím, mějte na paměti, že dotazy s kompletními kontaktními údaji budou odpovězeny v řádu 1–2 dnů.

Při telefonickém kontaktu, prosím, zanechte hlasovou zprávu se svým jménem, telefonním číslem a dobou, kdy jste k zastižení.

Prohlídka

---

Pro uskutečnění prohlídky je vyžadována skutečná míra zájmu, doložení bonity a odpovídající závaznost. Všechny termíny se sjednávají závazně online.

Odškodňovací doložky

---

Vizualizace půdorysů slouží pouze pro ilustraci. Uvedené rozměry a plochy jsou přibližné. Plány a měření vycházejí z dostupné dokumentace.

Veškeré informace uvedené k tomuto bytu byly sestaveny dle nejlepších znalostí a svědomí. Skutečný stav objektu a měření při předání bytu tvoří výhradní základ smlouvy.