Prodej bytu 2+1 • 43 m² bez realitkyLessingstr. 64 Karlsruhe Weststadt Baden-Württemberg 76135

Weststadt. 2 pokoje. Balkon. Výtah. Centrální teplo. Jedno parkovací místo v podzemní garáži.

A především: byt, ve kterém jsou již v rámci společného vlastnictví vyřešena ta důležitá témata.

Na prodej je volný 2-pokojový byt na adrese Lessingstraße 64 v Karlsruhe-Weststadt. Byt byl komplexně zmodernizován a nejde tak o typický stávající objekt s následným řemeslnickým programem, nýbrž o ihned použitelný celkový balíček pro vlastníka, model rodičů nebo investora.

Cenová struktura:

• Byt včetně nové vestavěné kuchyně: 229 000 €

• Parkovací místo v podzemní garáži: 18 000 €

Celková cena: 247 000 €

Proč je tento objekt ekonomicky zajímavý:

Dispozice je jasná a efektivní. Oba pokoje jsou přístupné samostatně z chodby. Díky tomu se byt hodí nejen pro klasické užívání, ale též pro kvalitní dvoulůžkové spolubydlení nebo podnikatelský/pendlérský koncept.

Modelový výpočet pro spolubydlení/investici:

• Pokoj 1: 600 € (bez režijních nákladů)

• Pokoj 2: 600 € (bez režijních nákladů)

• Parkovací místo v podzemní garáži: 75 € / měsíc

Očekávaný nájem celkem: 1 275 € měsíčně = 15 300 € ročně.

Hrubá návratnost na celkovou cenu 247 000 €: cca 6,2 %

Koeficient: cca 16,1

Velký balkon se rozprostírá přes oba pokoje a výrazně zvyšuje kvalitu bydlení. Spolu s výtahem, centrálním teplem, sklepem a parkovacím místem v podzemní garáži vzniká v této lokalitě neobvykle kompletní balíček.

Tři skupiny kupujících – jeden objekt:

• Vlastníci: nastěhujte se, nemusíte renovovat

• Rodičovský model: dnes kvalitní bydlení pro vlastní dítě, zítra flexibilně pronajmout

• Investoři: ihned použitelný produkt z Weststadtu s ukázkou čistého nájemného a odděleným cashflow z garážového místa

Dům / správa / struktura nákladů:

• Rok výstavby: 1988

• Rozsáhlý, udržovaný komplex

• 2 stálí domovní správci

• Přehledně označený zvonkový systém

• Udržované společné prostory

• Čerstvě natřené chodby

• Úsporné LED osvětlení v chodbách

• Prostorný vnitřní dvůr

• Nově upravené dětské hřiště

• Výtah byl již před lety modernizován

• Plochá střecha již byla vodotěsně opatřena

• Spravuje ji společnost Krogmeier Vieten, která je z pohledu vlastníků jednou z nejlepších a nejprozíravějších správců domů v Karlsruhe

Energetická třída E:

• Konečná spotřeba energie: 140,00 kWh/(m²a)

• Energii dodává centrální teplo (v souladu s GEG)

Domovní poplatky a fondy:

• Domovní poplatek za byt: cca 98,92 € / měsíc

• Domovní poplatek za podzemní garáž: cca 163,66 € / měsíc

Celkem: cca 262,58 € / měsíc

Fondy:

• Fond Moninger Residenz: cca 190 000 €

 – Podíl bytu: cca 450 €

• Fond Studien Residenz / parkovací místo: cca 110 000 €

 – Podíl garážového místa: cca 2 800 €

Celkový podíl fondů: cca 3 250 €

Není známo žádné mimořádné zvláštní navýšení poplatků.

Karlsruhe Weststadt – Mikrolokace Lessingstraße

Ulice Lessingstraße patří k nejžádanějším rezidenčním oblastem Karlsruhe-Weststadtu. Kombinace klidné rezidenční ulice, vybudovaného okolí, krátké vzdálenosti do centra a vynikající dopravní dostupnosti činí tuto lokalitu obzvláště atraktivní pro vlastníky i investory.

Vysoké školy / vzdělávání / pronajímatelnost:

• KIT: cca 5–10 minut na kole

• Hochschule Karlsruhe (HKA): velmi snadno dosažitelná

• Akademie výtvarných umění: v krátké vzdálenosti

• HfG / ZKM: rychle dostupné

• DHBW, Karlshochschule a další městské vzdělávací instituce: dobře propojeny

• Konzervatoř/školy – Schloss Gottesaue: v krátké jízdní vzdálenosti

Pro rodičovský model je tato lokalita silnou stránkou: dnes nabízí kvalitní bydlení pro vlastní dítě, které je později velmi snadno pronajmoutelné.

Mobilita / infrastruktura:

• Zastávky u Lessingstraße a úřad práce v krátké vzdálenosti

• Mühlburger Tor – důležitý přestupní bod, cca 8 minut pěšky

• Centrum / Kaiserallee / Kaiserstraße rychle dosažitelné

• Dobré napojení na hlavní nádraží

• Velmi dobré automobilové spojení přes Brauerstraße / Südtangente (B10)

Kvalita života:

• Gutenbergplatz s týdenním trhem, kavárnami a gastronomií v krátké vzdálenosti

• REWE, bio-obchody, lékárny a ordinace v okolí

Zde nebyla provedena jen "optická obnova", ale klíčové technické oblasti byly zásadně zmodernizovány.

Technika / potrubí / konstrukce:

• Vnitřní vodovodní rozvody v bytě byly vyměněny, včetně napojení na hlavní řetězec

• Kompletní výměna elektroinstalace

• Nová pojistková skříň s chrániči typu FI

• Samostatné obvody pro pračku, sušičku, myčku, varnou desku a mikrovlnnou troubu

• Nová okna a balkonové dveře

• Nové radiátory ve všech místnostech

• Nové obklady rámů a dveřních křídel

• Úplná instalace sádrokartonových podhledů na stropy

Využití:

Žádné typické nejistoty týkající se starších elektroinstalací a potrubních systémů. Nejde o „hezky udržovaný stav s technikou ze starých časů“.

Koupelna / obklady / interiérové dokončení:

• Koupelna kompletně zmodernizována

• Nové obklady až ke stropu

• WC Geberit, armatury Grohe, ventilátor Limodor

• Plytká sprchová vanička

• Kuchyně, chodba a koupelna nově obloženy dlaždicemi

• Ve stejné kuchyni použitý obklad

• Zdi po elektroprací byly nově omítnuty, tapetovány a natřeny

Využití:

Kompletní sjednocený vzhled bez dohadů a nutnosti dalších investic – ihned použitelný.

Kuchyň:

• Nová vestavěná kuchyň, zatím nepoužitá

• Keramická varná deska a trouba

• Odsavač par

• Vestavěná mikrovlnná trouba

• Myčka nádobí

• Moderní chladnička

Využití:

Žádné dodatečné investice, žádné plánování kuchyně či dodací lhůta. Kuchyň je ihned připravena k použití a výrazně kvalitnější než typická kompaktní řešení.

Chodba / řešení pro praní:

• Chodba byla záměrně navržena tak, aby zde našla uplatnění pračka i sušička.

Využití:

Koupelna zůstane koupelnou, kuchyň kuchyní – žádná nucená kompromisní řešení v hlavních prostorech.

Další vybavení:

• Velký balkon přes oba pokoje

• Sklep

• Uzamykatelná místnost na kola v přízemí

• Výtah

• Centrální teplo

Stručně řečeno:

• Nové potrubí, nová elektroinstalace, nová okna, nové radiátory, nová koupelna, nová kuchyň, nové dveře, nové podlahy, zavěšené stropy.

Právě toto odlišuje tento objekt od mnoha dalších nabídek ve Weststadtu.

Investor-Case: cca 27 % celková návratnost vlastního kapitálu včetně splátek (modelový výpočet)

Prodej probíhá bez provize přímo od vlastníka. Ušetříte tím cca 8 820 € provize (3,57 %), které si můžete okamžitě ponechat jako likvidní rezervu nebo využít k optimalizaci podmínek financování.

Ekonomika shrnuta:

• Byt (2-lůžkové spolubydlení): 1 200 € bez režijních nákladů (600 € na pokoj)

• Parkovací místo v podzemní garáži: 75 € bez režijních nákladů

• Očekávaný (nominální) nájem celkem: 1 275 € měsíčně / 15 300 € ročně

• Hrubá návratnost: cca 6,2 % (na celkovou cenu 247 000 €)

Magie pákového efektu (Leverage-Effekt):

Nenechte se zmást pouze analýzou cashflow. Skutečné budování bohatství vychází ze splácení, které váš nájemník pro vás realizuje. Při vlastním kapitálu přibližně 17 290 € (cca 7 % z nákupních dodatečných nákladů) a při příkladném financování na 100 % (s úrokem 3,8 %) vychází:

Investor-Case: 27 % návratnost celkového vlastního kapitálu a kladný cashflow.

• 1,0 % splácení: Měsíční splátka cca 988 €. Z toho před neúčtovatelnou částí domu vznikne měsíční přebytek cca 287 €. Po odečtení neúčtovatelného domovního poplatku (cca 104 €) vám zůstane kolem 183 € měsíčně čistého zisku.

• Kladný cashflow: I po odečtení úroků, splátek a nákladů na správu zůstává nemovitost měsíčně v plusu – jedinečné nastavení v současné tržní situaci.

• Nájemník prakticky splácí váš majetek: Zatímco generujete měsíčně 183 € pasivního příjmu, váš nájemník navíc ročně odplatí asi 2 470 € vašich dluhů.

• Pákový efekt návratnosti: Tento celkový roční výnos (cashflow + splátky) ve výši cca 4 666 € odpovídá návratnosti vlastního kapitálu přibližně 27 % – při počáteční investici pouhých cca 17 300 € (na dodatečné náklady při koupi).

Právní poznámka a disclaimer:

Všechny údaje (stav k roku 2026) jsou nezávazné a slouží pouze jako informace; rozhodující je výhradně notářská kupní smlouva. Ukázkové výpočty návratnosti, cashflow a odpisů jsou modelové příklady bez záruky budoucích nájemních příjmů či daňových výsledků. Toto expozé nepředstavuje investiční, daňové ani právní poradenství. Individuální daňové ošetření (zejména ohledně podílu budovy/okamžitých odpisů) a financování je nutno individuálně konzultovat s kvalifikovanými poradci. Prospekční odpovědnost je vyloučena.