Prodej domu • 460 m² bez realitkyAroser Allee 102 Berlin Reinickendorf Berlin 13407

Das im Jahr 1930 errichtete und 1976 aufgeteilte stabile Stahlbetonbauwerk mit trockenem Keller, Hochparterre, 1. OG, 2. OG und ausbaufähigem Dachgeschoss im 3. OG, das im Rahmen einer Siedlungskonzeption errichtet wurde, verfügt über neun Wohneinheiten (alle 2-Zimmer-Wohnungen). Die Wohnungen haben idealerweise ca. 2,8 Meter hohe Decken. Der Rohdachbereich ist weit darüber hinaus. Der Grundriss vom Hochparterre bis zum 2. Obergeschoss ist identisch – auf jeder Etage befinden sich 3 Wohnungen, wobei die mittleren Wohnungen etwa 50 m² und die Wohnungen rechts und links mit jeweils ca. 55 m² etwas größer sind. Alle Zimmer sind separat zugänglich, sodass sie beispielsweise auch ideal als Wohngemeinschaft genutzt werden können.

Die Warmwasserversorgung wird durch Elektro-Durchlauferhitzer gewährleistet.

Im Zuge der Modernisierungsmaßnahmen im Jahr 2002 wurden unter anderem geflieste Bäder, moderne Einbauküchen, Laminatfußböden sowie Kabelfernsehen in den Wohnungen installiert bzw. eingebaut. Bei Mieterwechseln in den letzten 10 Jahren wurde je nach Bedarf ebenfalls neu renoviert, es wurden Spots installiert und/oder neue Fußböden verlegt. Ein Badezimmer wurde in ein modernes Duschbad umgewandelt.

Ebenfalls wurden damals die Grundleitungen im Keller bis zu den Steigsträngen erneuert. Darüber hinaus steht eine Klingel-Gegensprechanlage zur Verfügung.

Im Jahr 2012 wurden die Loggias wieder in Balkone umgewandelt, was die Aroser Allee 102 in der ganzen Umgebung hervorhebt und den baulichen Mangel (Badezimmerfenster, das in die geschlossene Loggia öffnet und dadurch zu Schimmelbildung führt) beseitigt. Zudem wurden in diesem Zusammenhang in allen Wohnungen neue Isolierglas-Kunststoffenster eingebaut.

Im Jahr 2021 wurde eine nagelneue, moderne Heizungsanlage installiert. Außerdem befinden sich rechts und links vom Gebäude angrenzend weitere Mehrfamilienhäuser. Dies führte dazu, dass trotz der hohen Gaspreise die Mieter im Durchschnitt lediglich ca. 1 € Warmbetriebskosten pro m² und Monat zahlen, während der Durchschnitt in Berlin eher bei 1,5 € pro m² liegt.

Die Jahresnettokaltmiete beträgt aktuell ca. 90.000 €.

Sollten Sie zusätzlich das Dach erwerben und ausbauen, wird die voraussichtliche Jahresnettokaltmiete ca. 138.000 € betragen.

Als Aufteilergeschäft würden Sie sicherlich einen deutlich höheren Verkaufspreis erzielen. Zwei Grundrisse in der Anzeige sind als Gedankenspiele zu verstehen, da Sie im Einzelverkauf auch zusammenhängende Wohnungen und damit quasi 5- und/oder 8-Zimmerwohnungen verkaufen könnten, was in Berlin nahezu ein Alleinstellungsmerkmal darstellt und daher besonders hohe Verkaufspreise möglich machen könnte.

Halten Sie das Objekt also 5 bis 10 Jahre, ist eine Verdoppelung des Immobilienwertes nicht unwahrscheinlich. Aber auch durch die Mieteinnahmen haben Sie ein sicheres Investment.

Sie können zudem schnell liquide Mittel erschließen, da die Wohnungen bereits aufgeteilt sind und somit z. B. im Falle von Mieterwechseln die einzelne Wohnung hervorragend verkauft werden kann, anstatt sie neu zu vermieten.

Das gepflegte Grundstück verfügt über gemeinschaftliche Nutzflächen (Müllplatz, Wegerecht etc.) mit den Nachbarn Aroser Allee 104 und Zermatter Straße 5. Seit 2013 besteht eine notarielle ideelle Teilung, sodass jedes Haus eigenständig bewirtschaftet werden kann und über eigene Nutzflächen im Garten verfügt. Lediglich der Müllplatz wird geteilt.

Das Objekt befindet sich an der Grenze von Wedding/Reinickendorf und das Stadtzentrum ist in kürzester Zeit erreichbar. Zudem liegt die Autobahnauffahrt zur A100 nur ca. 5 Minuten entfernt. Mit dem Fahrrad erreicht man den Hauptbahnhof in ca. 20 Minuten. Ferner befindet sich ein schöner Schäfersee in unmittelbarer Nähe. Auch der Fluglärm des ehemaligen Flughafens Tegel gehört seit 2021 der Vergangenheit an.

Es kann mit relativ hoher Sicherheit davon ausgegangen werden, dass sich diese Wohnlage im Vergleich zu anderen Wohnlagen in Berlin überproportional positiv entwickeln wird.

Acht der neun Wohnungen verfügen über eine Einbauküche. Alle Wohnungen sind mit Laminat ausgestattet. Alle neun Bäder sind komplett gefliest.

Einige der Wohnungen wurden bei Mieterwechseln neu renoviert.

Die ausgebaute Wohnfläche beträgt ca. 466 m² und es gibt zusätzlich ca. 140 m² potentiell/unausgebauten Dachraum (Dachrohling). 1.950.000 Euro sind für die 9 Wohneinheiten veranschlagt, und nach Absprache und bei einem akzeptablen Angebot können Sie den Dachrohling dazu erwerben. Die 9 Wohnungen können auch ohne den Dachrohling erworben werden – umgekehrt nicht.

Das Dach befindet sich in einem guten Zustand, sodass beim Ausbau Kosten eingespart werden können.

Mit einer Nutzfläche von ca. 150 m² ist der Keller gemeint, der teilweise lukrativer als die Wohnfläche selbst vermietet ist.

Ich bin Privatperson. Daher fällt keine Provision an.

Bei Interesse stelle ich Ihnen gerne die bereits für die Bank relevanten aufbereiteten Unterlagen zur Verfügung.

Sie erreichen mich z. B. unter meiner Telefonnummer 0157 / 72711524 – gerne auch per WhatsApp!