Prodej bytu 3+1 • 84 m² bez realitkyGartenstr. 32 Karlsruhe Südweststadt Baden-Württemberg 76133

+++ MĚSTSKÝ JEDNOROH: ENERGIE E + STŘECHA ZRENOVOVÁNA + AKTUÁLNĚ 0 € NOVĚ SCHVÁLENÝ EXTRA PŘÍPLATEK +++

Kdo kupuje byt z 60. let, neměl by se dívat jen na pěkné fotografie, ale především na budovu.

V energetickém štítku jsou uvedeny 154 kWh/(m²·rok) a energetická třída E – pozoruhodně slušná hodnota pro rok výstavby 1961. Navíc silné vnější zdi a na dvou stranách fasády byla dodatečně přidána venkovní izolace o tloušťce přibližně 15 cm.

A především: nekupujete zde typickou nemovitost z 60. let, u níž se po desetiletí odkládala obnova střechy, fasády, izolace a technického vybavení budovy.

Důležité k pochopení: Byt patří do společného společenství vlastníků (WEG) na adresách Gartenstraße 30/32 + Kriegsstraße 63/65. Proto byly v obou částech budovy provedeny rozsáhlé zásahy v rámci stejného společenství a – podle příslušných usnesení – financovány společně.

Pouze rekonstrukce střechy na Gartenstraße 30/32 byla schválena za přibližně 130 000 € a v roce 2018 byla zdokumentována jako dokončená. V roce 2023 bylo navíc v rámci stejného společenství vyměněno topení na Kriegsstraße 63/65 za přibližně 65 485 €. Předchozí majitelé tak již nesli značné investice. Kompletní chronologie je uvedena v sekci „Ostatní / WEG“.

+++ 83,68 m² – A ŽÁDNÝ ALIBI-POKOJ +++

21,76 m² + 17,44 m² + 14,53 m²: tři plnohodnotné pokoje, všechny samostatně přístupné z chodby. Žádný průchozí pokoj. Žádný mini „třetí pokoj“.

K tomu 9,42 m² samostatná jídelní kuchyně, koupelna s denním světlem a vanou a přibližně 8,69 m² velká chodba s prostorem pro šatnu, obuv a úložné prostory.

Navíc je zde 1,56 m² skladově-prádelna se sušičkou, která se prodává spolu s bytem. Součástí je i vlastní sklep č. 4.

Byt se táhne skrze hloubku budovy; okna na obou stranách umožňují křížové větrání.

+++ DELETA ROKY ÚSPĚŠNĚ PRONAJÍMANÝ JAKO SPOLOBYDLOVÁNÍ +++

Vhodnost pro spolubydlení je prakticky ověřena: Při nových pronájmech byla poptávka pravidelně tak vysoká, že zájemci doslova stáli ve frontě a předchozí i budoucí nájemníci si předávali klíče.

Dispozice vysvětluje proč: 3 velké soukromé pokoje + samostatná společná kuchyně + 2 balkony + koupelna s denním světlem + úložné prostory.

IKEA kuchyň zůstává v ceně, včetně pračky a dvou samostatně stojících kombinací chladničky/mrazničky; zůstává i sušička. Žádná cenná ložnice tak nemusí být obětována pro společný obývací pokoj.

Pro rodiče kupující je zajímavé: vlastní dítě může bydlet v jednom pokoji, další dva pokoje jsou samostatně pronajímatelné. Později dispozice vyhoví i páru, malé rodině nebo využití jako home office.

+++ 1. PATRO: O JEDNO POSCHODÍ VYŠ – BEZ NÁKLADŮ NA VÝTAH +++

Nejedná se o přízemí přímo u chodníku, ale ani o každodenní výstup do vyšších pater. Nepřítomnost výtahu zároveň znamená žádné průběžné náklady na jeho provoz ani budoucí témata oprav či modernizace.

+++ 7BODOVÁ KONTROLA +++

• 3 velké samostatné pokoje

• 9,42 m² jídelní kuchyně

• 2 kryté balkony

• Koupelna s denním světlem

• 1. patro bez nákladů na výtah

• Kuchyň + pračka + 2 kombinace chladničky/mrazničky + sušička v ceně

• Garáž s vlastním katastrálním zápisem (volitelně)

Čerstvě natřeno, volné a přímo od majitele: ihned nastěhujte nebo opětovně pronajměte.

0 % provize pro kupující. Při uvedené ceně 349 000 € by 3,57 % znamenalo přibližně 12 459 € dodatečných nákladů spojených s kupní transakcí, které zde nevznikají.

Garáž (s vlastním katastrálním zápisem) volitelně: 20 000 €.

+++ MĚSTSKÝ BYT – ALE NE UVÁZNOUT V CENTRU +++

To je jedna z největších výhod lokality Gartenstraße 32: centrum, vysoké školy, kolo, veřejná doprava i auto fungují současně.

Byt se nachází v jižozápadní části města, bezprostředně u centra a západní části. Nakupování, gastronomie a každodenní služby jsou přímo v okolí; několik zastávek veřejné dopravy je pohodlně dostupných pěšky.

Hlavní nádraží v Karlsruhe je vzdáleno přibližně 1,6–2 km. Pro dojíždějící to znamená – využít veřejnou dopravu nebo prostě vyrazit na kolo.

+++ VYSOKÉ ŠKOLY DO DOSAHU NA KOLE +++

• ZKM / Lorenzstraße: cca 1 km

• Vysoká škola Karlsruhe / Moltkestraße: cca 2 km

• Pedagogická vysoká škola / Bismarckstraße: cca 2 km

• KIT Campus Süd / Kaiserstraße: cca 2 km

• DHBW / Erzbergerstraße: cca 3 km

• Hlavní nádraží: cca 1,6–2 km

Tři samostatně přístupné velké pokoje + několik vysokých škol v okolí + vybavení vhodné pro spolubydlení: Proto byt vyhovuje studentům, mladým profesionálům i rodinám kupujícím, aniž by se později omezil jen na jednu cílovou skupinu.

+++ SMĚREM K CENTRU PŘES HISTORICKOU HIRSCHBRÜCKE +++

Historická zelená Hirschbrücke se doslova nachází přímo před dveřmi. Od roku 1891 spojuje jižozápadní část města a centrum; její historické železné prvky a ozdoby připomínají pařížský Pont Neuf.

Pro každodenní život: vyndejte kolo a přímo zamiřte do centra a na vysoké školy.

+++ VPŘED MĚSTO. VZADU VZDUCH. +++

Kuchyňský balkon nevyhlíží do úzkého vnitřního dvora v centru. Mezi Gartenstraße a Kriegsstraße se nachází velké společné nádvoří objektu. Přibližně 30 metrů odstup od protější fasády zajišťuje dostatek světla, vzduchu, zeleň a prostor.

+++ VSTUPTE DO CENTRA – KARLSRUHE VEN +++

I pro řidiče je lokalita neobvykle praktická. Kriegsstraße byla v rámci miliardového řešení Karlsruhe zásadně přeuspořádána: nahoře představuje městský bulvár, zatímco Karoline-Luise tunel odvádí značnou část východo-západní dopravy pod zemí.

Přes Kriegsstraße/Brauerstraße se rychle dostanete k hlavním dopravním tepnám Karlsruhe a směrem na jih k jižní tangente.

To je rozdíl oproti mnoha centrálním lokalitám: pěšky a na kole jste přímo u centra dění – a přitom autem se rychle dostanete z Karlsruhe.

A když se vracíte domů, je volitelně k dispozici vlastní garáž (s vlastním katastrálním zápisem) přímo u objektu.

Pěšky, na kole, veřejnou dopravou nebo autem – zde si nemusíte vybírat jen jednu formu mobility.

+++ ČERSTVĚ NATŘENO – KUCHYNĚ ZACHOVÁNA – KOUPELNA ZRENOVOVÁNA – PŘIPRAVENÉ K NASTĚHNUTÍ +++

Byt byl čerstvě natřen na bílou a předává se volný. Současná IKEA kuchyň se svým vybavením zůstává: můžete se ihned nastěhovat a bydlet, anebo zařídit a opět pronajmout jako spolubydlení.

+++ JÍDELNA, KTERÁ FUNGUJE PRO 3 OBYVATELE +++

Samostatná kuchyň o rozloze 9,42 m² je mnohem víc než jen malá kuchyňská linka. Zde se dá společně vařit i jíst, aniž byste museli obětovat některý ze tří velkých pokojů.

Prodává se také:

• IKEA kuchyň s troubou/varnou deskou, digestoří a dřezem

• Pračka

• 2 samostatně stojící kombinace chladničky/mrazničky

• Sušička v oddělené prádelně

Přímo z kuchyně se dostanete na druhý krytý balkon s reálnou plochou přibližně 4,9 m². Kuchyň a tento balkon tvoří opravdový společný prostor.

+++ KOUPELNA S DENNÍM SVĚTEM, ČERSTVĚ ZRENOVOVÁNA +++

4,39 m² s oknem a vanou. Toaleta, umyvadlo a armatury byly nedávno vyměněny. Při předchozí renovaci koupelny již byl instalován skrytý splachovací systém značky Geberit.

+++ CHODBA + SKLAD: V KAŽDODENNÍM ŽIVOTĚ NEOCENITELNÉ +++

Chodba o rozloze cca 8,69 m² nabízí prostor pro šatnu, obuv a další úložné prostory. K tomu je samostatná 1,56 m² skladově-prádelna. Především při spolubydlení či v rodině nebudou každodenní věci a praní zasahovat do obytných či ložnicových prostor.

+++ 2 KRYTÉ BALKONY – A OBA MAJÍ SMYSL +++

Větší balkon má skutečnou plochu přibližně 6,9 m² – dostatek místa pro pořádný stůl a několik židlí. Druhý balkon, o rozloze kolem 4,9 m², se nachází přímo u kuchyně.

+++ VPŘED MĚSTO. VZADU VZDUCH. +++

Mezi Gartenstraße a Kriegsstraße se rozprostírá velké společné nádvoří. Podle vlastních měření je zadní odstup k protější fasádě přibližně 30 m – zajišťuje to dostatek světla, oblohu, zeleň a prostor místo úzkého vnitřního dvora.

V nádvoří jsou rovněž k dispozici parkovací stání v rámci areálu. Aby se zabránilo parkování cizích či nekontrolovaných vozidel, společenství vlastníků schválilo bariéru v hodnotě 3 506,93 €, financovanou z rezerv.

+++ MODERNÍ ZÁKLADNA + CHARAKTER +++

• Dvojskla z bílého plastu

• Rolety u všech oken

• Velká balkonová elektrická rolovací žaluzie

• Jednotná laminátová podlaha

• Moderní rozvaděč s chráničem proudových chyb (FI)

• Vlastní sklep č. 4

• Schváleno zavedení optických vláken u Gartenstraße 30/32

Historické prvky kamen či krbů již nejsou v provozu a slouží pouze jako dekorace – ale představují neobvyklé dominanty s charakterem.

+++ GARÁŽ S VLASTNÍM KATASTRÁLNÍM ZÁPSEM +++

Volitelně za 20 000 €. Jedná se o samostatné podílové vlastnictví místo pouhého výhradního práva. V případě nevyužití je možné garáž pronajímat samostatně.

Při předpokládaných 100 €/měsíc vychází roční nájem 1 200 €, což odpovídá přibližně 6,0 % hrubé výnosnosti z kupní ceny 20 000 €. Nezávazný příklad, bez garance nájmu.

+++ ŽÁDNÁ ČERNÁ SKŘINKA: CO BYLO UDĚLÁNO, KOŘÁ MĚLO STOJET A JAK TO BYLO FINANCOVÁNO +++

Byt patří do společného společenství vlastníků Gartenstraße 30/32 (G30/32) + Kriegsstraße 63/65 (K63/65) s celkovou užitnou plochou 2 000 m².

Investiční historie místo obvyklé fráze „udržovaná činžovní budova“:

• 2013: Hodnocení stavební kvality G30/32 provedl diplomovaný stavební inženýr/odborník Nico Schleckmann

• 2014: Rozsáhlý renovační balíček G30/32 v hodnotě cca 470 000 €, financovaný dlouhodobě

• 2017/18: Obnova střechy G30/32 včetně střešní konstrukce, cihel a izolace, cca 130 000 €; následně zdokumentováno jako dokončené

• 2021: Další plánování nádvoří/fasády G30/32 firmou Huxhold, 29 736,85 € z rezerv

• 2023: Výměna topení K63/65, 65 484,75 €

• 2023: Centralizace měřičů – K65 za 32 258,42 € a K63 za 40 404,57 €

• 2023/24: Izolace podlahového prostoru K63/65, 60 000 €

• 2023: Schváleno zavedení optických vláken u G30/32, náklady 0 € pro společenství

• 2023: Bariéra na nádvoří proti parkování cizích/nekontrolovaných vozidel, 3 506,93 € z rezerv

• 2025: Schodiště G30/32: Schválen nový nátěr za 9 060,44 € z rezerv; skutečná realizace teprve následuje

Aktuální stav dostupné sbírky usnesení: pro byt nebyl schválen žádný nový zvláštní příplatek.

Kupující tak nepřebírá desetiletí neobnovovanou nemovitost z 60. let – předchozí majitelé již vynaložili značné investice.

+++ SPRÁVA BUDOVY 2026: BYT 365 € | GARÁŽ 33 € +++

Byt: 268,63 € provozní náklady + 81,79 € rezerva + 14,58 € LBS = 365 €/měsíc. Takto se do renovační rezervy nově každý rok přičte 981,48 €.

Garáž (volitelná): 30,92 € provozní náklady + 2,08 € LBS = 33 €/měsíc; bez vlastního příspěvku do rezervy.

+++ LBS: 2,35 % ÚROKOVÁ SAZBA – 30.09.2031 NA 0 € +++

Historické financování renovace bude ke dni 30.09.2031 zcela splaceno. Modelový zůstatek dluhu celého společenství vlastníků na konci roku 2026 činí přibližně 136 157 €.

+++ PRONÁJEM SPOLOBYDLOVÁNÍ: DELETA ROKY PRAKTICKY OVĚŘENO +++

Byt byl roky úspěšně pronajímán jako spolubydlení. Při nových pronájmech byla poptávka pravidelně tak vysoká, že zájemci doslova stáli ve frontě a nájemníci si předávali klíče.

Rok 2024: náklady na topení a teplou vodu činily 1 697,09 €.

Při příkladu 3 × 600 € nájem za pokoj (bez příplatků) vychází 1 800 €/měsíc, tj. 21 600 €/rok. Při kupní ceně 349 000 € to odpovídá přibližně 6,19 % hrubé výnosnosti.

Nezávazný výpočetní příklad, bez záruky nájmu či výnosnosti.

Katastrální výpis, deklarace o dělení, plány, výpočet obytné plochy, energetický štítek, finanční plány, rozúčtování, sbírka usnesení a dokumentace o renovačních pracích jsou k dispozici.