Prodej bytu 3+1 • 112 m² bez realitkyWichertstr. 69 Berlin Prenzlauer Berg Berlin 10439

Investmentní nemovitost v srdci Prenzlauer Berg

111 m² historický byt se dvěma jihozápadními balkóny

Investorské exposé: ohne-makler.net/immobilie/file/1594131/

- Pro více informací v angličtině nás prosím kontaktujte -

Prostorné 111 m² starožitné perly s 2 jižními balkóny v žádané lokalitě Prenzlauer Berg.

Od roku 1998 je nepřetržitě pronajímán, aktuálně prakticky obýván jednou osobou (zavedený právník).

Velmi udržovaný objekt, spolehlivé platby nájemného, jasná komunikace.

Bezprovizní investice do stávajícího portfolia pro kapitálové investory, kteří versus podkladem, stabilitou a udržitelným rozvojem.

Investiční indikátory (aktuálně):

- Kupní cena: 810.000 €

- Obytná plocha: 111 m²

- Čisté nájemné bez provozních nákladů: 773,31 € / měsíc

- Roční čisté nájemné: cca 9.279 €

- Současná cena pronájmu: cca 6,97 €/m²

- Společné náklady: 353 € / měsíc (2025)

Rezerva na opravy společenství vlastníků (stav k 12/2024):

cca 90.123 €

Pořízení probíhá bez provize, čímž se investiční náklady ve srovnání s nemovitostmi prodávanými přes makléře výrazně snižují.

Současný výnos je vzhledem k mírně přizpůsobenému nájmu po mnoho let skromný. Současně však tato konstelace nabízí vzácnou kombinaci spolehlivé nájemní situace a značného potenciálu rozvoje.

Budova byla v průběhu uplynulých desetiletí pravidelně udržována a modernizována:

1998: Rozsáhlé rekonstrukční a modernizační práce včetně nové centrální topení a ohřevu teplé vody

2000: Podkroví bylo přestavěno

2009: Rekonstrukce balkonů

2014: Rekonstrukce sklepení

2016: Přestavba vnitřního dvora

Kombinace vyspělé historické struktury, průběžné údržby a vysoké rezervní struktury snižuje technické riziko a posiluje dlouhodobou hodnotu investice.

Vývoj nájmů se srozumitelnou perspektivou

---

Současná výše nájmu je pod hodnotou stanovenou nájemním zrcadlem u srovnatelných nemovitostí v dobré lokalitě (cca 11–12,5 €/m²).

- Krátkodobě je možná zákonná přípustná zvýšení nájmu o 15 %.

- Střednědobě se v rámci zákonných předpisů nabízí další prostor pro přizpůsobení.

- Dlouhodobě je tržní úroveň v této lokalitě výrazně nad současným nájmem.

Tato nemovitost je záměrně určena pro investory se střednědobým až dlouhodobým investičním horizontem, kteří dávají přednost strukturálnímu rozvoji a udržitelné hodnotové stabilitě před krátkodobou maximací výnosu.

Vybavení a kvalita jednotky

---

- 3 pokoje | 111 m² obytné plochy | 4. patro

- Výška stropu až 3,25 m

- Dva jihozápadní balkóny s výhledem do zahrady

- Původní dřevěné podlahy a stropy se štukaty

- Světelná koupelna s vanou

- Vestavěná kuchyň

- Sklepní místnost

- Udržovaná společenství vlastníků

- Energetická třída D

Byt spojuje klasickou kvalitu starých budov s dlouhodobou možností dalšího využití.

Lokalita

---

Prenzlauer Berg patří již řadu let mezi nejstabilnější centrální obytné lokality Berlína. Mikro-lokalita se vyznačuje vyspělou infrastrukturou, zelenými plochami, gastronomií a trvalou poptávkou.

V pronájmu v tomto segmentu je dlouhodobě zajištěna poptávka.

Závěr

---

Tato historická perla představuje strategickou investici do existujícího fondu v jedné z nejstabilnějších centrálních lokalit Německa – s vyspělou nájemní situací, solidním základem a doložitelným rozvojovým potenciálem.

Tato kombinace kvality lokality, podstaty a dlouhodobého rozvojového potenciálu je na trhu k dostání pouze velmi zřídka.

Další dokumentaci rádi poskytneme při vážném zájmu.

Ulice Wichertstraße se nachází v žádané čtvrti Helmholtzplatz-Kiez v Prenzlauer Berg, jen pár kroků od alley Schönhauser – jedné z nejžádanějších mikrolokalit v Berlíně.

• Prenzlauer Berg, nacházející se na severovýchodě Berlína, je jistě jednou z nejvyhledávanějších městských čtvrtí hlavního města.

• Elegantní starevnice, moderní restaurace, kavárny a bary spolu s řadou parků a zelených ploch tvoří obraz centrální čtvrti.

• K tomu patří vynikající infrastruktura.

• Kulturně tato oblast nabízí tolik možností, jako žádná jiná městská čtvrť.

• Ať už jde o improvizační komedii, divadlo nebo show: Dvě kina, ke kterým se dá dojít pěšky, nespočet malých uměleckých scén, výstavy a galerie nabízejí pestrost zábavy.

• Vzdělávací instituce všech oborů a stupňů, stejně jako centra zdravotní péče, jsou rovněž k dispozici.

• Byt se nachází velmi blízko Helmholtzplatz.

• Týdenní trhy zde a na Kollwitzplatz jsou obzvláště oblíbené a dostupné po zeleně posetých ulicích čtvrti.

• V přímém okolí máte k dispozici četné obchody a poskytovatele služeb.

• K oblíbené Kastanienallee je to pěší vzdálenost nedaleko deseti minut.

• Pomocí tramvaje, stejně jako S-Bahn a U-Bahn, je nemovitost vynikajícím způsobem napojena na berlínské centrum. Veřejná dopravní spojení: vlak, S-Bahn, U-Bahn, tramvaj | Schönhauser Allee (cca 2 minuty chůze)

Popis

---

Reprezentativní byt se nachází v Prenzlauer Berg, přímo v srdci trendy čtvrti Helmholtz Kiez, jedné z nejžádanějších a nejpůvabnějších obytných lokalit s nádhernými historickými budovami, kavárnami, bary, restauracemi i parky, kam se stěhují mladé rodiny z celého světa. Prenzlauer Berg je největší oblastí starých budov z dob Gründerzeit v Německu. Čtvrť se vyznačuje malebnými náměstími a uličkami. Zde je vše přímo na dosah ruky: procházka v parku, cappuccino v oblíbené kavárně, pivko v místním baru, nákupy v bio obchodě nebo večeře u italovského souseda. Školy, školky a zdravotnická zařízení jsou dosažitelná pěšky. Také jen pár minut chůze odtud je stanice ‚Berlin Schönhauser Allee‘. Odtud jste rychle na Alexanderplatzu nebo Potsdamer Platz. Skrytým tipem pro děti je loutkové divadlo Felicio, které je vzdáleno jen 300 metrů. V bezprostředním okolí se nachází rovněž Arnimplatz, Humannplatz a Helmholtz Platz. Za méně než 5 minut pěšky se dostanete i k nákupnímu centru Schönhauser Allee Arcaden, kde najdete vše potřebné pro každodenní život. Pro běhání v parku, procházky či piknik jsou v přímém okolí také Falkplatz a Mauerpark. Přitom napojení do centra města je jedinečné – během 12 minut jste s linkou U2 na Alexanderplatzu a také stanice Ringbahn Schönhauser Allee je jen kousek odtud. Navíc se po dobře vybudované cyklostezce podél Schönhauser Alle během krátké doby dostanete na Hackescher Markt a na Muzejní ostrov.

Vybavení

---

- 3 pokoje / 111 m² obytné plochy ve 4. patře

- Rok výstavby 1911, udržovaný stav

- Výška stropu až 3,25 m

- Dva jihozápadní balkóny s výhledem do zahrady

- Vnitřní dvůr se zahradou

- Původní dřevěné podlahy a stropy se štukem

- Světelná koupelna s vanou

- Vestavěná kuchyň včetně

- Sklepní místnost

- Centrální topení (plyn), energetická třída D

- Budova se skládá celkem ze 34 bytových jednotek v hlavní budově a dvou bočních křídlech

- Udržované společenství vlastníků – zápisy z jednání a doklady o rezervách jsou k dispozici

Údržba

---

- V roce 1998 proběhly rozsáhlé rekonstrukční práce a modernizace objektu, včetně instalace nové centrální topení a ohřevu teplé vody pomocí dálkového tepla.

- V roce 2000 následovala přestavba podkroví,

- v roce 2009 byla rekonstruována balkony,

- v roce 2014 opraveno sklepní střešní klenby a

- v roce 2016 byl upraven dvůr.

Ekonomické údaje

---

- Kupní cena: 810.000 €

- Čisté nájemné: 773,31 €/měsíc (≈ 6,97 €/m²)

- Společné náklady: 353 €/měsíc (2025)

- Roční nájemné: cca 9.279 €

Rezerva na opravy je příjemně výjimečně vysoká, což umožňuje, aby i větší budoucí výdaje byly hrazeny ze spoření společenství vlastníků. Na konci roku 2024 činila rezerva přibližně 90.123 €.

Potenciál a perspektiva

---

- První prostor pro úpravu nájmu: možný přírůstek +15 %

-- Podle nájemního zrcadla 2024/2025 (stavba z roku 1911, dobrá lokalita): reálně 11,0–12,5 €/m².

-- Aktuálně: 6,97 €/m² → cca o 45–55 % pod srovnatelným nájmem.

-- Strop přírůstku v Berlíně: již možné zvýšení o +15 % → další zvýšení cca o +112 €/měsíc.

-- Během 6 let: nárůst na ~983 €/měsíc.

- Dlouhodobý tržní potenciál: realisticky 16 €/m²

-- Dlouhodobě při novém pronájmu: realisticky 1.665–1.890 €/měsíc.

- Není chráněno jako památka, nicméně se nachází v chráněné oblasti Pankow.

- Rezerva na opravy a zápisy společenství vlastníků jsou k dispozici na vyžádání.

- Energetický průkaz uvádí třídu D (115,1 kWh/m²a, plyn, spotřební průkaz).

- Převzetí možné po dohodě.

Byt je prodáván v pronajatém stavu a je tak ideální jako solidní kapitálová investice.

Pro kupce s dlouhodobou perspektivou vlastního užívání nebo s následným užíváním nabízí objekt rovněž atraktivní variantu:

Po pořízení vlastnictví může být nájemní vztah samozřejmě dále pokračován v souladu se zákonnými předpisy, nebo – dle dalšího plánování – později převeden na vlastní užívání.

Uvedená kupní cena 810.000 € se vztahuje na prodej se stávajícím nájemním vztahem.

Tržní hodnota bytu v prázdném stavu je výrazně vyšší, což představuje dlouhodobě hodnotově stabilní a rozvojově perspektivní investici.

- Soukromý prodej – žádná kupní provize!

Kontaktní údaje

---

Prosím, mějte na paměti, že dotazy s úplnými kontaktními údaji budou zodpovězeny co nejdříve (cca 1-2 dny).

Pokud budete kontaktovat telefonicky, zanechte prosím hlasovou zprávu s jménem, telefonním číslem a dostupností.

Prohlídka

---

Pro účast na prohlídce je vyžadován reálný zájem, doložení bonity a odpovídající závazek. Všechny termíny jsou sjednávány online a závazně.

Vyloučení odpovědnosti

---

Vizualizace dispozic slouží pouze k ilustračním účelům. Udávané rozměry a plochy jsou pouze orientační. Plány a rozměry vycházejí z předložených dokumentů.

Veškeré informace o tomto bytu byly sestaveny dle nejlepšího vědomí a svědomí. Skutečný stav a rozměry zjištěné při prohlídce bytu tvoří výhradní základ smlouvy.