Prodej domu • 300 m² bez realitky, Šlesvicko-Holštýnsko

Zum prodeje je nabízený částečně zmodernizovaný rodinný dům s stabilní a zároveň rostoucí nájemní strukturou v ulici Rethfelder Straße v Elmshornu, v bezprostřední blízkosti odborné školy.

Nemovitost zahrnuje čtyři obytné jednotky, dvě garáže a jedno parkovací místo a byla v uplynulých letech v několika klíčových oblastech modernizována.

Je třeba zvláště zdůraznit již smluvně sjednané nájemní navýšení do roku 2035 a schválenou rezervu pro přestavbu v přístavbovém objektu, což poskytuje další potenciál ke zvýšení hodnoty.

Prodej probíhá přímo od vlastníka a bez zprostředkovatelského poplatku.

Klíčová fakta

• 4 obytné jednotky

• 2 garáže + 1 parkovací místo

• Roční čistý chladný nájem: 33 600 €

• Kupní cena: 645 000 €

• Faktor: cca 19,2

• Smluvně sjednané nájemní navýšení do roku 2035

• Schválená rezerva pro přestavbu

Ukazatele potenciálu

• dodatečný nájem: cca 450 € / měsíc

• dodatečný roční čistý chladný nájem: 5 400 €

• potenciální roční čistý chladný nájem: 39 120 €

• Faktor včetně přestavby: cca 16,5

Nemovitost se nachází v ulici Rethfelder Straße v Elmshornu, v zavedené rezidenční lokalitě na předměstí Hamburku.

Elmshorn se vyznačuje:

• dobrou dopravní dostupností do Hamburku

• stabilní poptávkou po nájemním bydlení

• rozvinutou infrastrukturou

Lokalita je zejména vhodná pro dlouhodobé pronájmy ve střední cenové kategorii.

Nájemní struktura

Měsíční nájem – Roční nájem

WE1 - 450 € – 5 400 €

WE2 - 760 € – 9 120 €

WE4 - 830 € – 9 960 €

WE5 - 660 € – 7 920 €

Garáže / Parkovací místa - 80 € – 960 €

Celkový roční čistý chladný nájem: 33 600 €

Nájemní struktura a smluvně zabezpečený vývoj nájmu

Nemovitost disponuje stabilní a zároveň dynamicky rostoucí nájemní strukturou, protože u několika jednotek již byla implementována smluvně sjednaná nájemní navýšení.

Ta umožňují plánované zvyšování příjmů bez nutnosti nového pronájmu nebo dalších investic.

Modernizace

V uplynulých letech byly provedeny klíčové modernizační kroky:

Byty

• nové koupelny

• nové kuchyně

• nové rozvody

• elektřina ve 2 bytech kompletně obnovena

• nové podlahové krytiny (klik vinyl / parkety)

Budova

• střecha zrekonstruována a izolována

• topení v roce 2023 obnoveno (plyn)

Celkový vývoj nájmu

Rok – Roční čistý chladný nájem

2026 – 33 720 €

2027 – 34 560 €

2028 – 35 160 €

2029 – 35 760 €

2030 – 36 360 €

2031 – 36 840 €

2032 – 37 320 €

2033 – 37 800 €

2034 – 38 280 €

2035 – 38 760 €

Vývoj faktoru

Scénář: Faktor

Aktuální stav: 19,2

Nájem 2030: 17,7

Nájem 2035: 16,6

Rozvojový potenciál – Rezerva pro přestavbu

Na pozemku se nachází přístavbový objekt (sklep/šopa), který je ve výlučném vlastnictví prodávané nemovitosti a pro jeho přestavbu na další obytnou jednotku (cca 30 m²) již existuje stavební povolení.

Potenciál:

• Nájem: cca 450 € / měsíc

• Dodatečný roční čistý chladný nájem: 5 400 €

• Odhadované náklady na přestavbu: cca 30 000 €

Vývoj faktoru včetně přestavby

Scénář: Faktor

Včetně přestavby: 16,5

2035 včetně přestavby: 14,6