Prodej domu • 561 m² bez realitky, Durynsko

8er rodinný dům bez makléře s 5,7% výnosem v centru v Apoldě – Skvělá investice!

Hlavní údaje

Kupní cena: 960.000 €

Bez provize makléře – přímo od vlastníka!

SOUČASNÝ nájem: 4.563€ měsíčně (54.756€ ročně)

SOUČASNÝ výnos: 5,7%

POŽADOVANÝ nájem: 5.310€ měsíčně (63.720€ ročně)

POŽADOVANÝ výnos: 6,7%

Jednotek: 6 bytových jednotek, 2 komerční jednotky

Dobrá struktura nájemníků bez dluhů

Celková plocha: cca 553 m²

(Bytová plocha: cca 381 m² / Komerční: cca 150 m² / Užitná plocha cca 170 m²)

Pozemek: cca 213 m²

Rok výstavby: cca 1898

Stav: částečně/kompletně zrekonstruovaný

Přímo v centru města – žádné lépe umístění

Důvod prodeje: Běžný prodej po zhodnocení investorem

-> Stavy rekonstruování viz níže

________________________________________

Popis nemovitosti

Vítejte ve zvonovém městě Apolda!

Tento udržovaný a částečně zrekonstruovaný obytný a obchodní dům se nachází v centru srdce Apoldy – a osloví vás jako atraktivní investiční příležitost s pevnými příjmy z nájmů a rozvojovým potenciálem.

Historická budova z roku 1898 obsahuje 6 prostorných bytových jednotek a 2 komerční jednotky v přízemí. Vlastník je investor a v posledních letech budovu výrazně zhodnotil. Při každé výměně nájemníka byly byty kompletně zrevidovány, takže dům je v dobrém celkovém stavu. Je plně obsazen a nejsou evidovány žádné výrazné neplacené nájmy.

Nájem vždy přichází včas:

- 4x včetně prohlášení o postoupení nároku od úřadu práce (spolehliví nájemníci)

- 2x spolehlivě od ekonomicky aktivních nájemníků

- 2x spolehlivě od solventních komerčních nájemníků (dlouhodobé nájemní smlouvy)

Další nájemní potenciál: Nepronajaté prostory v podkroví + sklepy + větší jednotky, než jak je uvedeno v 5 starších nájemních smlouvách

S problematickými nájemníky bylo nájemní vztahy v minulosti ukončeno. Dnes panuje dobrá atmosféra bez výrazných problémů. V počátcích, před několika lety, byl dům poměrně náročný na péči – díky důslednému spravování byly postupně všechny problémy vyřešeny a struktura nájemníků se pozitivně vyvinula. V současnosti vyžaduje téměř žádnou péči, navíc jsou všechny detaily zaznamenány a řádně zdokumentovány (smlouvy, čísla měřičů, kouřové hlásiče, údaje o nájemnících apod.). Kromě toho je zde jeden nájemník, který se oficiálně stará o vše jako správce domu – ideální pro investory, kteří nechtějí vynakládat velké úsilí.

Nemovitost je průběžně udržována a nabízí vám okamžité příjmy a dlouhodobou perspektivu – ať už pro zajištění majetku, důchodové zabezpečení či expanzi vašeho realitního portfolia. Navíc jsou možné další zdroje příjmů díky 5 starým nájemním smlouvám s nedostatečnou obytnou plochou a nepronajatým užitkovým a parkovacím prostorům.

Přehled stavu rekonstruování:

- 4 jednotky v téměř novém stavu, 4 jednotky jsou v běžném stavu (střed 90. let). Jeden byt disponuje balkonem.

- Dlouhodobé komerční nájemní smlouvy (nájemníci investovali do zhodnocení těchto jednotek)

- Elektroinstalace je v pořádku a splňuje příslušné bezpečnostní normy (měděné dráty, chránič obvodu apod.)

- Sklep je suchý a nabízí hodně užitkové plochy – sklepní strop bude z dlouhodobého hlediska třeba posílit

- Není chráněný jako památkový objekt

- Topení: V současnosti centrální topení značky Viessmann (na plyn). Se městem Apolda se aktuálně řeší nabídka formou contractingového řešení, kde se výměna topení spolu se spotřebou a údržbou účtuje přes mírnou měsíční paušální platbu, která je zcela přenositelná na nájemníky. Díky tomu vlastník dlouhodobě nemá spojené žádné náklady na topení.

- Střecha je ve velmi dobrém stavu, všechny uzávěry fungují, drobné opravy byly ihned provedeny.

- Schodiště potřebuje opět barvení, ale je v dobrém celkovém stavu.

- Energetická třída E – nespadá pod střednědobě deklarovanou třídu „nejhorších budov“.

- Zvonek byl v roce 2024 kompletně obnoven s videointerkomem.

- 2024 – Instalace protipožární dveře ve sklepě u kotelny.

- Bez věcného práva (erbpacht), bez ekologických zátěží, bez stavebních omezení – vše je v pořádku.

Lokalita

Apolda – ve městském trojúhelníku Weimar – Jena – Erfurt – je známá bohatou kulturní historií a průmyslovou minulostí (lití zvonů, textil, automobilový průmysl). Centrální poloha v centru města nabízí nájemníkům pěší dostupnost k obchodům, veřejné dopravě, školám a lékařům.

Díky rostoucí oblibě u mladých rodin, kreativců a dojíždějících, je Apolda lokalitou se stabilním zájmem.

Tato obytná nemovitost je určena pro investory nebo kapitálové investory, kteří chtějí zajistit svůj důchod a využít dalšího zhodnocení lokality Apolda v nadcházejících letech. Konzorcium Carl Zeiss Jena totiž buduje před branami Apoldy zcela nové výrobní město v Isserstedtu, kde jsou již všechna povolení schválena. Díky přílivu nových odborníků zažije Apolda v příštích letech výrazný nárůst hodnoty.

Navíc populace z Jeny a Weimaru stále více hledí směrem k Apolde, kam se lidé rádi stěhují, ale ve větších městech již nedokážou najít bydlení. Demografie roste a od ledna 2025 zaznamenává enormní nárůst.

Kde je háček?

Poslední problém domu se týká sklepa, který byl v letech 2017–2020 poškozen silnějšími dešti. Odhalené ocelové nosníky jsou napadeny korozí a dlouhodobě by bylo třeba je obnovit nebo vyměnit. Byla přijata profesionální zajišťovací opatření na přechodné období, která byla řádně schválena statikem. S místními stavebními firmami již byly projednány možné přístupy – byly zváženy všechny varianty od ocelových podkonstrukcí, přes zhutnění celého sklepa až po kompletní výměnu sklepního stropu. Tyto informace prodávající rád poskytne kupujícímu. Sám však nechce v nemovitosti dohlížet na žádné další větší rekonstrukční práce.

Při další rozsáhlejší rekonstrukci budovy by mohl být sklepní strop přímo novým kupujícím dodatečně zpevněn.