Prodej bytu 1+1 • 17 m² bez realitkyWestliche Stadtmauer Straße 50 Erlangen Erlangen Bayern 91054

ZÁKLADNÍ ÚDAJE

Typ objektu Ulice

Místo              Rok výstavby

Kupní cena Apt. 1   Kupní cena Apt. 2   Kupní cena Apt. 3

Kupní cena Apt. 4

Obytná plocha 1–4

DŮLEŽITÁ DATA

Osobní výtah       Patro

Základní nájem Apt. 1

Základní nájem Apt. 2

Základní nájem Apt. 3

Základní nájem Apt. 4

Společné náklady Apt. 1

Společné náklady Apt. 2

Společné náklady Apt. 3

Společné náklady Apt. 4

Modernizace společných částí

Stav

Energetický zdroj

Počet pater domu

Na následujícím odkazu můžete shlédnout všechny dokumenty k nemovitosti. Vezměte prosím na vědomí upozornění pro zájemce o koupi na předposlední stránce expozé:

https://drive.google.com/drive/folders/1BGvT8EzklUmoraOSIx4AR9rH78cU9OsP?usp=sharing

Nabízené byty se nacházejí v udržovaném celkovém stavu. V uplynulých letech byly pravidelně prováděny renovace, takže jednotky byly vždy předány v atraktivním a pronajímatelném stavu.

Sanitární prostory: opakovaně modernizovány, sanitární vybavení bylo postupně obnovováno.

Stěny a povrchy: po každé výměně nájemníka byla provedena odborná renovace včetně čerstvého nátěru, takže byty jsou vždy prezentovány v moderním vzhledu.

Podlahová krytina: všechny jednotky jsou vybaveny kvalitním předem položeným parketovým nebo laminátovým povrchem, vždy odborně instalovaným a v udržovaném stavu.

Tato kontinuální údržba zajišťuje dlouhodobé udržení hodnoty a minimalizuje okamžité náklady na údržbu pro investory. Pro kapitálové investory to znamená: žádné opožděné renovace, solidní základ, okamžitá pronajímatelnost – v kombinaci s již prezentovanou možností výrazného zvýšení nájemného jde o mimořádně atraktivní investici.

POPIS LOKALITY

Nemovitost se nachází v prvotřídní centrální lokalitě v Erlangenu, na adrese Westliche Stadtmauerstraße 50. Tato centrální adresa kombinuje městský život, vynikající dostupnost a vysokou kvalitu lokality – faktory, které jsou obzvláště důležité jak pro vlastní uživatele, tak pro kapitálové investory.

Okolí a kvalita lokality

- Prémiová poloha blízko centra: Westliche Stadtmauerstraße se nachází na okraji historického centra. Bezprostřední blízkost obchodních center, gastronomických zařízení, kulturních a volnočasových možností činí tuto lokalitu atraktivní jak pro jednotlivce, páry, tak pro pracující.

- Vysoká poptávka: Byty v centrálních lokalitách, jako je tato, jsou v Erlangenu trvale žádané – a to jak na nájemním trhu, tak při dalším prodeji. Blízkost univerzity, klinik a centrály Siemens zajišťuje stálou poptávku po obytných prostorech.

- Dynamika a kouzlo: Historická stavební struktura se zde snoubí s moderní infrastrukturou. Tato kombinace činí čtvrť obzvláště příjemnou k bydlení a zvyšuje atraktivitu pro dlouhodobé nájemce.

Infrastruktura a dopravní dostupnost

- Optimální dostupnost: Hlavní nádraží Erlangen je dosažitelné pěšky, autobusové linky se nacházejí v bezprostřední blízkosti.

- Krátké denní trasy: Supermarkety, lékárny, kavárny a restaurace jsou přímo v okolí. Vše potřebné pro každodenní život lze zvládnout bez nutnosti použití auta.

- Ekonomicky silná lokalita: Erlangen je považován za jedno z ekonomicky nejsilnějších měst Bavorska. Zaměstnavatelé jako Siemens, Friedrich-Alexander-Universität či Max-Planck-Institute zajišťují stabilní poptávku po obytných prostorech.

Podrobná analýza jednotlivých bytů

Apartment 1

• Aktuální chladné nájemné: 300,00 € / měsíc

• Plocha: 17 m²

• Nájemník / od: mladá žena, 28 let, pronajato od 05.01.2024

• Aktuální roční nájemné: 3.600 €

• Aktuální nájemné na m² (měsíc): 300 / 17 = 17,65 € / m²

• Potenciál (při 450 €/měsíc): 450 € / měsíc → 5.400 € / rok

• Nové nájemné na m² (měsíc): 450 / 17 = 26,47 € / m²

• Roční zvýšení: +1.800 €

• Relativní nárůst: +50,0 %

Hodnocení / doporučení:

Apartment 1 byl znovu pronajat začátkem roku 2024. Přímé zvýšení nájemného je obvykle možné až při prodloužení smlouvy nebo dle právních předpisů (výpovědní a zvýšení lhůty). Strategicky vhodné je při příštím projednávání smlouvy využít tržního argumentu a případně nabídnout drobné renovace (např. novou podlahu či čerstvý nátěr), čímž se zvýšení opodstatní a získá souhlas nájemce.

Apartment 2

• Aktuální chladné nájemné: 295,00 € / měsíc

• Plocha: 15 m²

• Nájemník / od: mladý muž, 24 let, pronajato od 01.08.2024

• Aktuální roční nájemné: 3.540 €

• Aktuální nájemné na m² (měsíc): 295 / 15 = 19,67 € / m²

• Potenciál (při 450 €/měsíc): 450 € / měsíc → 5.400 € / rok

• Nové nájemné na m² (měsíc): 450 / 15 = 30,00 € / m²

• Roční zvýšení: +1.860 €

• Relativní nárůst: +52,54 %

Hodnocení / doporučení:

Tento byt byl velmi nedávno pronajat (srpen 2024). Z právního a taktické stránky se doporučuje mírná úprava: při příštím prodlužování smlouvy nebo novém pronájmu upravit nájem na tržní úroveň. Alternativně lze nabídnout zlepšení (vybavení, zařízený interiér, případně včetně poplatkových služeb) a tyto výhody prezentovat jako přidanou hodnotu, což zvyšuje akceptaci nájemního zvýšení.

Apartment 3

• Aktuální chladné nájemné: 300,00 € / měsíc

• Plocha: 14 m²

• Nájemník / od: starší pán, 74 let, pronajato od 01.05.2021

• Aktuální roční nájemné: 3.600 €

• Aktuální nájemné na m² (měsíc): 300 / 14 = 21,43 € / m²

• Potenciál (při 450 €/měsíc): 450 € / měsíc → 5.400 € / rok

• Nové nájemné na m² (měsíc): 450 / 14 = 32,14 € / m²

• Roční zvýšení: +1.800 €

• Relativní nárůst: +50,0 %

Hodnocení / doporučení:

U dlouhodobě pronajatých starších nájemních subjektů je třeba postupovat velmi citlivě. Přímá a výrazná zvýšení mohou vyvolat odpor. Doporučuje se proto individuálně a s respektem jednat, případně zavést postupný model (např. postupné úpravy během 1–2 let) nebo nabídnout stabilní smluvní podmínky (například delší dobu trvání smlouvy či zavedení drobných zlepšení). Je třeba brát ohled na sociální aspekty a právní předpisy.

Apartment 4

• Aktuální chladné nájemné: 305,00 € / měsíc

• Plocha: 21 m²

• Nájemník / od: starší pán, 72 let, pronajato od 01.06.2022

• Aktuální roční nájemné: 3.660 €

• Aktuální nájemné na m² (měsíc): 305 / 21 = 14,52 € / m²

• Potenciál (při 450 €/měsíc): 450 € / měsíc → 5.400 € / rok

• Nové nájemné na m² (měsíc): 450 / 21 = 21,43 € / m²

• Roční zvýšení: +1.740 €

• Relativní nárůst: +47,54 %

Hodnocení / doporučení:

Apartment 4 je v současnosti výrazně pod plánovanou cílovou úrovní nájemného na m². I zde je třeba postupovat opatrně, zejména u starších nájemců. Možné je nabídnout individuální řešení (např. mírné zvýšení ve dvou fázích spolu s drobnými zlepšeními). Takový přístup pomůže udržet stávající nájemní vztah a současně zajistí vyšší výnos.

Celkový výsledek (všech 4 bytů)

• Aktuální celkový nájem (měsíc): 1.200,00 €

• Potenciál celkového nájmu (měsíc při 450 € za byt): 1.800,00 €

• Aktuální roční nájem (celkem): 14.400 €

• Potenciál ročního nájmu (celkem): 21.600 €

• Absolutní roční zvýšení: +7.200 €

• Relativní nárůst celkem: +50,0 %

Perspektiva pro kapitálové investory

Pro investory je adresa Westliche Stadtmauerstraße 50 neodolatelná:

- Vysoká poptávka nájemníků díky studentům, vědcům, dojíždějícím pracovníkům a zaměstnancům mezinárodně působících firem.

- Bezpečná pronajímatelnost díky centrální poloze a vynikající infrastruktuře – prázdné byty jsou v této lokalitě prakticky vyloučeny.

- Stabilita hodnoty a potenciál zvýšení hodnoty: Centrální lokality v Erlangenu jsou vzácné a těží z nadprůměrné poptávky – jasná výhoda pro dlouhodobou investici.

- Plánovatelnost: Centrální poloha zaručuje stále atraktivní výnosy a činí nemovitost udržitelnou investicí.

Klíčové sdělení pro investory:

Bez možnosti navýšení výnosu: Čtyři pronajaté jednotky aktuálně společně generují 1.200 €/měsíc (14.400 €/rok). Úpravou chladného nájemného na tržních 450 €/měsíc za jednotku se reálně dosáhne potenciálu 1.800 €/měsíc (21.600 €/rok) – tedy dodatečného výnosu 7.200 €/rok (+50 %). Zejména v této centrální lokalitě je poptávka vysoká; realizace vyžaduje obvyklé právní kroky a citlivou komunikaci s nájemci.

Poznámka pro zájemce o koupi

Aby byl průběh pro všechny zúčastněné efektivní a transparentní, žádáme, abyste před první prohlídkou předložili aktuální potvrzení o financování od vaší banky. Tím zajistíme, že se sejdou pouze vážní zájemci o koupi, a umožníme vám hladký průběh prohlídky.

Děkujeme za pochopení a těšíme se, až vám nemovitost osobně představíme.