Prodej bytu 1+1 • 18 m² bez realitkySophienstr. 69 Karlsruhe Weststadt Baden-Württemberg 76133

Níže naleznete český překlad textu označeného XML tagem :

Popis nemovitosti a koncepce

Tento udržovaný, plně zařízený jednopokojový byt s balkonem na jihozápadní straně se nachází ve 3. patře známého obytného komplexu „Studienresidenz Sophienstraße“ – přímo v části Karlsruhe zvané Weststadt, jedné z nejhodnotnějších městských čtvrtí.

Jedná se o vlastní bytové vlastnictví se zápisem v katastru nemovitostí – nejde o hotelový apartmán, ale o plnohodnotný byt s vlastním vstupním dveřmi, zvonkem, interkomem, poštovní schránkou, telefonickým/internetovým připojením a vlastním elektroměrem.

Budova byla postavena v roce 1988 společností SÜBA Karlsruhe GmbH a distribuována společností Real-Treuhand. Skládá se ze dvou stavebních bloků:

• Sophienstraße 69–71: 123 mikroapartmánů + 4 komerční jednotky (hotel a servisní prostory)

• Lessingstraße 37 a–c: 44 klasických bytů s vlastnickým právem

Nabízená jednotka se nachází v klidné rezidenční části – není zde recepce ani veřejný provoz. Přístup je zajištěn přes samostatné schodiště s výtahem – diskrétně, čistě a udržovaně.

Cílové skupiny a možnosti využití

Tento byt je ideálním řešením pro investory, dojíždějící nebo rodiče, kteří chtějí spojit vlastnictví, výnos a flexibilitu:

• Investoři, kterým vyhovuje pronájem zařízeného bytu či pronájem přes Airbnb – právně bezpečně a bez nutnosti stavebního povolení.

• Dojíždějící, kteří pracují ve Karlsruhe – auto v podzemní garáži, do práce na kole.

• Rodiče, kteří chtějí svým dětem umožnit vlastni bezpečný byt místo kolektivního bydlení.

Airbnb a krátkodobé pronájmy z právního hlediska

Prohlášení o oddělení (Teilungserklärung) společenství vlastníků (WEG) umožňuje obytné i komerční využití.

Tím je krátkodobý pronájem (např. přes Airbnb, Booking či business-apartement) zcela povolen a nepovažuje se za změnu užívacího účelu z hlediska stavebního práva.

Není třeba žádné stavební povolení ani povolení ke změně užívání.

Majitelé mají volnost, zda budou byt používat sami, pronajímat dlouhodobě, nebo jej poskytovat na denní bázi – právní volnost, kterou v Karlsruhe jen velmi vzácně nalezneme a která zůstává trvale platná.

Vybavení a komfort

Byt je prodáván plně zařízený – včetně plnohodnotné vestavěné kuchyně (nejde jen o malý kuchyňský kout), postele, skříně, televize, stolu i jídelního kouta.

Kuchyň je vybavena keramickou varnou deskou, troubou, odsavačem par (s vnější ventilací), lednicí i mikrovlnnou troubou.

Koupelna disponuje sprchou, větrákem a světlými dlaždicemi; všechny místnosti jsou osvíceny LED světly.

Pro místnost je rovněž k dispozici připojení pro pračku – dle potřeby nájemce může být pračka instalována či odstraněna.

Topení a ohřev vody jsou zajišťovány centrálním teplem (městské služby Karlsruhe, primární energetický faktor 0,26) – není nutná údržba, návštěvy komínníka ani výměna zařízení.

Náklady na topení a vodu se počítají paušálně podle obytné plochy, bez odečítání měřičů či údržbových poplatků – zaručují konstantnost a plánovatelnost.

Výhodou celého komplexu je profesionální správa, kterou zajišťuje přilehlý hotelový provoz:

Chodby a společné prostory jsou denně uklízeny, domovník a servisní personál jsou trvale na místě – jejich náklady hradí hotel, nikoli vlastník bytu.

Tímto způsobem mají obyvatelé i pronajímatelé vždy precizně udržované prostředí bez dodatečných poplatků či administrativních starostí.

Měsíční poplatek za údržbu (Hausgeld) činí pouhých cca 66 € včetně topení, správy, odvozu odpadu, údržby, a k tomu se připočítává rezervní příspěvek 18,59 €.

Tento byt patří mezi ekonomicky nejvýhodnější mikroapartmány v Karlsruhe.

Závěr

Plně vybavený mikroapartmán s hotelovým komfortem v okolí, ale s plnou svobodou vlastnictví:

zařízený, právně bezpečně pronajímatelný, energeticky efektivní a ihned k nastěhování.

Kombinace každodenní údržby, profesionálního servisu a minimálních provozních nákladů činí z této nemovitosti optimální volbu pro všechny, kdo chtějí bydlet, pronajímat nebo vydělávat – bez zbytečných starostí, ale se skutečnou hodnotou.

Lokalita a okolí

Byt se nachází na Sophienstraße 69, přímo uprostřed Karlsruhe zvané Weststadt – v jedné z nejoblíbenějších, klidných a hodnotně nejstabilnějších lokalit města.

Zde se setkává historická architektura s moderní infrastrukturou: zelené ulice, ustálené sousedství, krátké vzdálenosti a vynikající dopravní spojení.

Klidná vedlejší ulice, centrální poloha:

Sophienstraße je čistě obytná ulice bez průjezdu.

Navzdory blízkosti centra (cca 1 km) panuje zde příjemná, téměř venkovská atmosféra – upravené předzahrádky, minimální hluk, bezpečné prostředí.

Vzdálenosti:

• Gutenbergplatz (tržnice, kavárny, lékaři): cca 600 m

• Stanice S-Bahn „Arbeitsagentur“ a „Mühlburger Tor“: cca 400–600 m

• Centrum / Poštovní galerie / BGH / vysoká škola: 5–10 minut na kole nebo vlakem

• Kriegsstraße / B10 / A65 (autostrada): cca 2 minuty autem

Každodenní život a občanská vybavenost:

Supermarket, lékárna, pekárna, lékaři, pošta i restaurace se nacházejí přímo v okolí – vše snadno dostupné pěšky.

Weststadt je rovněž jednou z nejoblíbenějších cyklistických tras v Karlsruhe:

Odtud se lze po nenáročných trasách dostat přímo do centra nebo k univerzitnímu areálu KIT.

Kvalita bydlení a investiční hodnota:

Weststadt patří mezi nejstabilnější trhy s nemovitostmi ve městě.

Díky blízkosti vysokých škol, nemocnic, soudů a služebních center je poptávka po malých, udržovaných bytech vysoká po celý rok.

Prázdné byty jsou prakticky neznámé.

Volnočasové aktivity a okolí:

V docházkové vzdálenosti se nachází zámek se zahradou, ZKM, Haydnplatz, fitness centra a parky.

Gutenbergplatz se svou tržnicí je společenským centrem čtvrti – oblíbený mezi studenty, pracujícími i vlastníky bytů.

Závěr:

Lokalita, která spojuje městskou centrálnost s klidem a bezpečností – ideální pro vlastní obyvatele, dojíždějící i investory, kteří kladou důraz na udržení hodnoty a dlouhodobou pronajímatelnost.

Právní upozornění / Prohlášení o odpovědnosti

Všechny údaje uvedené v tomto propagačním materiálu byly sepsány podle nejlepšího vědomí a vycházejí z aktuálně dostupných informací z prohlášení o oddělení (1987), rozpočtového plánu na rok 2025 a veřejných zdrojů.

Za správnost a úplnost se nebereme žádnou odpovědnost. Rozhodující jsou výlučně notářsky ověřené smluvní dokumenty a usnesení společenství vlastníků (WEG).

Využití a pronájem:

Možnost, jak je v materiálu popsáno – zařízený či krátkodobý pronájem (např. přes Airbnb, Booking.com, Wunderflats atd.) – vychází z dosavadního znění prohlášení o oddělení, které výslovně umožňuje obytné i komerční využití.

Oficiální povolení podle stavebního zákona či zákona o změně užívání dosud dle dostupných údajů není třeba pro tuto jednotku.

Nicméně se může právní situace nebo administrativní praxe v budoucnu změnit – zejména na základě usnesení společenství vlastníků nebo obecních předpisů.

Prodávající tudíž nezaručuje, že každá budoucí forma krátkodobého či platformního pronájmu zůstane trvale bez povolení.

Ekonomické údaje:

Všechny příklady výnosů a nákladů slouží pouze k informativní ilustraci typických scénářů. Nepředstavují žádnou záruku či ujištění o dosažení konkrétní výše nájemného, obsazenosti či vývoji hodnoty.

Upozornění pro zájemce o koupi:

Jakékoli využití nemovitosti – zejména komerční krátkodobý pronájem – probíhá na vlastní odpovědnost a s ohledem na platné zákony, obecní předpisy a pravidla společenství vlastníků.

Před uzavřením smlouvy se důrazně doporučuje konzultace s odborným právníkem, daňovým poradcem či správcem nemovitosti.

Vybavení a stav

Byt nabízí kompaktní obytnou plochu 18 m² včetně části balkonu a byl průběžně udržován.

Je prodáván kompletně zařízený – kupující se může ihned nastěhovat nebo byt pronajímat jako zařízený.

Přehled vybavení:

• Vestavěná kuchyň s keramickou varnou deskou, troubou, odsavačem par, lednicí a mikrovlnnou troubou

• Koupelna se sprchou, větrákem a světlými dlaždicemi

• Obývací část s postelí, skříní, jídelním stolem, televizí, konzolou a LED světly ve stropních svítidlech

• Podlaha: laminát s imitací dřeva – snadno udržovatelný a odolný

• Okna: izolační dvojsklo s dřevěnými rámy

• Topení a ohřev vody: centrální teplo (primární energetický faktor 0,26)

• Balkon: orientace na jihozápad, s poledním sluncem a klidným výhledem do vnitřního dvora

• Budova: zděná konstrukce s tepelně izolační omítkou, betonovými stropy a výtahem

Technika a energetika:

Energetický štítek (spotřeba) 99,6 kWh/(m²a) – třída efektivity C.

Tímto systémem má objekt výrazně lepší energetické hodnoty než typické stavby let 1980–1990.

Díky centrálnímu teplu nejsou potřeba údržbová opatření, návštěvy komínníka či výměna topení – což je skutečná úspora nákladů.

Společné výhody:

Hotelový provoz zaměstnává vlastní personál pro úklid a služby domovníka.

Chodby a vstupní prostory jsou denně udržovány – bez dodatečných nákladů pro vlastníky.

Tím má dům vždy působivě čistý, klidný a bezpečný vzhled.

Ekonomické údaje (2025):

• Měsíční poplatek za údržbu: cca 66 € (včetně topení, správy, odvozu odpadu, údržby) a rezervní příspěvek: 18,59 €

• Rezervní fond bytu v roce 2024: cca 1 923,97 €

• Rezervní fond podkomunity Sophienstraße: cca 273 851,07 €

• Nemovitostní daň 2025: pouhých 34,64 €/rok

• Nebudou účtovány žádné náklady na kabelovou televizi, jelikož byla společenstvím zrušena

Závěr:

Byt, který se sám udržuje – energeticky efektivní, udržovaný, nenáročný na údržbu a s minimálními fixními náklady.

Ostatní / Právní náležitosti a společné záležitosti

Komplex Sophienstraße 69–71 / Lessingstraße 37 a–c tvoří společenství vlastníků čítající 167 jednotek na pozemku o rozloze 5 447 m². Právním základem je prohlášení o oddělení z roku 1987.

Rozdělení:

• Část budovy Sophienstraße 69–71: 123 apartmánů + 4 komerční jednotky (z toho hotelový provoz)

• Část budovy Lessingstraße 37 a–c: 44 bytů

• Speciální užívací práva: Vlastníkům 123 apartmánů dle prohlášení o oddělení náleží společné speciální užívací právo č. 172 na 58 parkovacích míst v podzemní garáži a 4 venkovních parkovacích místech.

• Pevné přiřazení míst není stanoveno; využívání probíhá podle dostupnosti a vzájemného ohledu v rámci skupiny.

• Tento systém se osvědčil a každému vlastníkovi poskytuje využitelné parkovací právo.

Sklep a společné prostory:

• Dva sklepní prostory („A“) náleží vlastníkům bytů na Sophienstraße jako společné speciální užívací právo (§ 15 WEG).

• Dále jsou v suterénu k dispozici sušárna a místnost pro kola – exkluzivní využití pro hotelový provoz není povoleno.

• Vlastníci, kteří byt nepronajímají prostřednictvím společnosti ACORA, mohou místnost pro kola a sklep využívat volně.

• Pokud je auto umístěno v podzemní garáži, má být registrační značka uložena na recepci.

Správa a struktura:

• Správu domu zajišťuje společnost Liede GmbH Karlsruhe – vede účetnictví, vyúčtování a rozpočtový plán.

• Rezervní fondy jsou vedeny odděleně podle podkomunit (Sophienstraße / Lessingstraße).

Účel užívání:

• Prohlášení o oddělení umožňuje obytné i komerční využití. Tedy klasický pronájem, stejně jako zařízený krátkodobý pronájem (včetně Airbnb) je výslovně povolen.

• Není třeba žádné stavební povolení či žádost o změnu užívání – jedinečná výhoda v Karlsruhe.

Závěr:

Právně bezpečná struktura, solidní rezervy, profesionální správa a jasně daná speciální užívací práva činí z tohoto komplexu dlouhodobě stabilní a nenáročnou investici s městským komfortem a skutečnou svobodou vlastnictví.

Ostatní / Cenové zdůvodnění a závěr

Kupní cena 149 900 € je tržně a ekonomicky jasně odůvodněna.

Vyplývá ze skutečných tržních cen a doložitelných nájmů u srovnatelných mikroapartmánů v centru Karlsruhe.

Tržní prostředí a srovnávací hodnoty:

• V Karlsruher Weststadt – zejména podél ulic Sophien-, Lessing- a Gartenstraße – jsou zařízené apartmány pod 25 m² extrémně vzácné.

• Na portálu ImmoScout24 (stav: říjen 2025) se jednoduché WG-pokoje o rozloze 15–18 m² již nabízejí mezi 520 € a 670 € „včetně tepla“, často bez balkonu, kuchyně nebo parkovacího místa v podzemní garáži.

• Na Wunderflats jsou zařízené městské apartmány v Karlsruhe o rozloze 30–35 m² aktuálně nabízeny za 1 300–1 500 € „včetně tepla“ (≈ 40–45 €/m²).

• Na Booking.com se srovnatelné jednotky v okolí (Weststadt, Südweststadt, centrum) pronajímají za 85–95 € za noc s průměrnou obsazeností 50–65 % – zdroj: Booking přehled Karlsruhe, říjen 2025.

Nabízený apartmán s balkonem, parkovacím místem v podzemní garáži, kvalitním vybavením a centrálním zdrojem tepla je somit cenově pod průměrem, a to jak co do ceny za m², tak i vzhledem k dosažitelnému čistému výnosu.

Reálný výnos (na kupní cenu bez přibližně 7 % dalších nákladů)

Výnos lze výpočtem zcela jednoduchým způsobem odvodit:

• Dlouhodobý pronájem (student/pendlající): 700 € „včetně tepla“ – 126 € provozních nákladů = 574 € čistého výnosu × 12 měsíců = 6 888 € ročně, což odpovídá přibližně 4,6 % výnosu.

• Zařízený pronájem (Wunderflats 3–6 měsíců): 1 000 € „včetně tepla“ – 126 € provozních nákladů = 874 € × 12 = 10 488 € hrubého výnosu; po odečtení 10 % rezervy → přibližně 9 900 € čistého výnosu, tj. cca 6,6 % výnosu.

• Krátkodobý pronájem (Booking/Airbnb): 15–20 nocí × 85–90 € = měsíční výnos 1 275–1 800 €; po odečtení poplatků, provozních nákladů a rezerv → roční čistý výnos 10 000–13 700 €, což odpovídá 7–9 % výnosu.

Měsíční provozní náklady jsou stabilní na cca 126 € (66 € poplatek za údržbu včetně topení + odhadovaných 60 € za elektřinu, internet a nemovitostní daň).

Neodčítají se žádné odečty z měřičů, není potřeba údržba topení, nejsou zde žádné dodatečné náklady – centrální teplovodní systém zaručuje plánovatelnost a energetickou efektivitu (primární energetický faktor 0,26).

Udržitelná struktura a bezpečnost

Právně bezpečný krátkodobý pronájem: dle prohlášení o oddělení je výslovně povoleno obytné i obchodní využití, takže není nutné stavební povolení k přestavbě či změně účelu.

Denní úklid chodeb a domovní služby jsou zajišťovány hotelovým personálem – náklady nenese vlastník bytu.

Vysoká rezerva podkomunity Sophienstraße (cca 273 800 €) zajišťuje nulové riziko neočekávaných údržbových výdajů nebo mimořádných příspěvků.

Správu zajišťuje společnost Liede GmbH – profesionální účetnictví s odděleným vedením rezerv.

Vlastníci, kteří v bytě bydlí, mají velmi nízké provozní náklady – auto v podzemní garáži a kolo v místnosti pro kola – což představuje komfortní městský apartmán v ideální lokalitě.

Investoři mohou nemovitost ihned nabídnout bankám jako osvědčenou investici.

Stručně řečeno: Top lokalita, top výnos, top kvalita.

Jedinečná nabídka, kterou se v Karlsruhe v této kombinaci prakticky již neobjeví.

Konec – Ostatní / Cenové zdůvodnění a závěr

Kupní cena 149 900 € je tržně a ekonomicky zcela odůvodněna.

Je založena na reálných tržních cenách a doložitelných nájmech u srovnatelných mikroapartmánů v centru Karlsruhe.

Tržní prostředí a srovnávací hodnoty:

• V Karlsruher Weststadt – zejména v okolí ulic Sophien-, Lessing- a Gartenstraße – jsou zařízené apartmány pod 25 m² extrémně vzácné.

• Na portálu ImmoScout24 (stav: říjen 2025) se prosté WG-pokoje o rozloze 15–18 m² nabízejí již od 520 € do 670 € „včetně tepla“, často bez balkonu, kuchyně či parkovacího místa v podzemní garáži.

• Na Wunderflats jsou zařízené městské apartmány o rozloze 30–35 m² v Karlsruhe aktuálně nabízeny za 1 300–1 500 € „včetně tepla“ (přibližně 40–45 €/m²).

• Na Booking.com mají srovnatelné jednotky v okolí (Weststadt, Südweststadt, centrum) ceny mezi 85–95 € za noc při průměrné obsazenosti 50–65 % – zdroj: Booking přehled Karlsruhe, říjen 2025.

Nabízený apartmán s balkonem, parkovacím místem v podzemní garáži, kvalitním vybavením a centrálním teplem je tak pod průměrnými tržními cenami, jak co do ceny za metr čtvereční, tak i co do dosažitelného čistého výnosu.

Reálný výnos (na kupní cenu bez přibližně 7 % dodatečných nákladů) lze vysvětlit následovně:

• Dlouhodobý pronájem (student či dojíždějící): 700 € „včetně tepla“ – 126 € provozních nákladů = 574 € čistého výnosu × 12 = 6 888 € ročně (cca 4,6 % výnos).

• Zařízený pronájem (Wunderflats 3–6 měsíců): 1 000 € „včetně tepla“ – 126 € provozních nákladů = 874 € × 12 = 10 488 € hrubého výnosu; po odečtení 10 % rezerv → cca 9 900 € čistého výnosu (cca 6,6 % výnos).

• Krátkodobý pronájem (Booking/Airbnb): 15–20 nocí × 85–90 € = měsíční výnos 1 275–1 800 €; po odečtení poplatků, provozních nákladů a rezerv → roční čistý výnos 10 000–13 700 €, což odpovídá 7–9 % výnosu.

Měsíční provozní náklady činí konstantně přibližně 126 € (66 € poplatek za údržbu včetně topení a odhadovaných 60 € za elektřinu, internet a nemovitostní daň).

Žádné odečítání z měřičů, žádná údržba topení, žádné dodatečné náklady – centrální teplovodní systém zajišťuje plánovatelnost a energetickou účinnost (primární energetický faktor 0,26).

Udržitelná struktura a bezpečnost

Právně bezpečný krátkodobý pronájem: dle prohlášení o oddělení, které výslovně povoluje obytné i komerční využití, není potřeba stavební povolení ke změně užívání.

Denní úklid chodeb a služební domovní servis zajišťuje hotelový personál – náklady nese hotel, ne vlastník bytu.

Vysoká rezerva podkomunity Sophienstraße (cca 273 800 €) zaručuje, že nebudou vznikat žádná neočekávaná údržbová rizika či mimořádné příspěvky.

Správu zajišťuje Liede GmbH – profesionální účetnictví s odděleným vedením rezerv.

Vlastníci, kteří využívají byt k vlastnímu bydlení, profitují z nízkých provozních nákladů – auto v podzemní garáži a kolo ve vyhrazené místnosti – což přináší komfortní městský apartmán v ideální lokalitě.

Investoři mohou nemovitost okamžitě nabídnout jako bankovně schválenou investici.

Stručně řečeno: Top lokalita, top výnos, top kvalita.

Jde o nabídku, která se v Karlsruhe v této kombinaci téměř již nikdy neobjeví.

Toto je kompletní český překlad textu.