Prodej bytu 3+1 • 65 m² bez realitky, Bádensko-Württembersko

Soukromě prodávám svůj třípokojový byt v podkroví dvougeneračního domu (rok výstavby 1970) v Nufringenu. K bytu náleží:

• **Zahrada:** Převážná část zahrady je určena k výhradnímu užívání vlastníkem tohoto bytu (zvláštní užívací právo, plocha dle plánu rozdělení); úzký pruh je určen k užívání vlastníkem druhého bytu. Přístup je zajištěn právem průchodu přes vedlejší prostor sousedního bytu v přízemí; toto právo je dle dodatku k prohlášení o rozdělení z roku 2007 součástí výlučného vlastnictví. Zahrada je navíc přístupná boční bránou u domu, která je dostatečně široká pro automobil, resp. přívěs.

• **Garáž v přízemí** (výlučné vlastnictví)

• **Vedlejší prostor v přízemí** (výlučné vlastnictví), bezbariérově přístupný, za garáží

• **Úložný prostor v nejvyšší části podkroví**, přibližně 17 m² podlahové plochy, se dvěma střešními okny, vestavěnou skříní a radiátorem (výlučné vlastnictví; kvůli šikminám má plnou výšku pouze částečně; nezapočítává se do obytné plochy)

• **Kůlna a zahradní domek:** Zvláštní užívací právo ke ⅔ kůlny dle prohlášení o rozdělení: část napravo od garážových vrat, podle mých informací včetně zahradního domku přistavěného zprava; část nalevo od garážových vrat náleží k druhému bytu

Obytná plocha činí přibližně 64,5 m² (výpočet plochy architektem ze dne 23. 3. 2026: 64,46 m²): obývací pokoj 18,54 · ložnice 13,35 · dětský pokoj/jídelna 12,42 · kuchyně 8,95 · koupelna 3,75 · WC 1,80 · předsíň 5,65 m². Upozornění: V prohlášení o rozdělení, resp. v dokumentaci k rozdělení, je obytná plocha uvedena jako 62,35 m² (výpočet z roku 1969). Rozdíl vyplývá z odlišné metody výpočtu. Obytná plocha není garantována. Dispozice: obývací pokoj, ložnice, dětský pokoj nebo jídelna (s podávacím okénkem do kuchyně), kuchyně, koupelna, samostatné WC, předsíň. Užitná plocha přibližně 24 m² (úložný prostor v nejvyšší části podkroví cca 17 m², vedlejší prostor v přízemí cca 7 m²).

**Úložný prostor v nejvyšší části podkroví – upozornění na připravenou variantu, kterou v současnosti nelze realizovat:** K bytu náleží jeden ze dvou úložných prostorů v nejvyšší části podkroví. Prodává se jako úložný prostor a není započítán do obytné plochy.

• Vlastník připravil přestavbu nejvyšší části podkroví na obytný prostor. K dispozici je stavební povolení ke změně užívání, plán rozdělení s potvrzením o stavební oddělenosti jednotek (2026) a návrh změny prohlášení o rozdělení.

• Stavební povolení zahrnuje oba úložné prostory v nejvyšší části podkroví, tedy i prostor náležející k druhému bytu. Realizace je možná pouze tehdy, pokud vlastníci druhého bytu tento prostor rovněž prodají a bude změněno prohlášení o rozdělení. Potřebný souhlas jejich financující banky není k dispozici. Změna užívání proto v současnosti není možná.

• Platnost stavebního povolení zanikne, pokud nebude s realizací započato do tří let od jeho vydání (§ 62 stavebního řádu spolkové země Bádensko-Württembersko – LBO BW).

• Dokumentace bude na požádání předána. Není předmětem koupě ani zohledněna v kupní ceně. Není zaručeno, že změnu užívání bude někdy možné uskutečnit.

Byt byl v roce 2026 částečně zrekonstruován, je prázdný a ihned obyvatelný. Prodává se v současném stavu (viz známé skutečnosti v části o vybavení).

Nufringen (přibližně 5 900 obyvatel) leží v zemském okrese Böblingen v oblasti Gäu, asi 3 km od Herrenbergu a přibližně 12 km od Böblingenu.

• **S-Bahn:** Zastávka linky S1 Nufringen je od bytu vzdálena vzdušnou čarou přibližně 300 m. Cesta na hlavní nádraží ve Stuttgartu trvá dle jízdního řádu přibližně 35–40 minut.

• **Automobilem:** Dálnice A81 je vzdálena přibližně 3 km, silnice B14 se nachází nedaleko.

• V obci jsou mateřské školy, základní škola a obchody pro každodenní potřeby.

Přesnou adresu sdělím po navázání kontaktu.

• Elektroinstalace v bytě byla dle údajů vlastníka obnovena přibližně v roce 2014 (doklady nejsou k dispozici), s výjimkou nejvyšší části podkroví.

• Dřevohliníková okna byla podle informací vlastníka vyměněna přibližně v roce 1995.

• V roce 2026 byly vyměněny vstupní dveře do bytu a všechny interiérové dveře; stěny byly nově vymalovány; parkety v pokojích byly obroušeny a nově nalakovány; na WC byla položena nová vinylová podlaha; v kuchyni byla instalována nová pracovní deska.

• Koupelna s podlahou z přírodního kamene, samostatné WC.

• V dětském pokoji, resp. jídelně, je k dispozici přípojka ke komínu. Přibližně do roku 2021 zde byla připojena krbová kamna. Pro instalaci nových kamen je jako obvykle nutná revize a schválení kominíkem.

• Vestavěná kuchyňská linka (přibližně z roku 2014) se prodává spolu s bytem bez záruky.

**Známé skutečnosti a předpokládaná potřeba údržby:**

• Vodovodní potrubí je z pozinkované oceli a zevnitř zkorodované. Po delší odstávce se voda zabarvuje. V dohledné době bude nutná jeho výměna.

• **Vytápění:** Ústřední olejové vytápění s nízkoteplotním kotlem z roku 1980, funkční a pravidelně udržované, naposledy v roce 2026. Podle informací vlastníka neexistuje zákonná povinnost kotel vyměnit.

• **Úložný prostor v nejvyšší části podkroví (se dvěma střešními okny):** Je v řádném stavu. Podlahová krytina byla podle informací vlastníka vyměněna přibližně v roce 2021. Jinak jde o starší provedení se starou elektroinstalací. Menší netěsnost u jednoho střešního okna byla přibližně v roce 2023 utěsněna. Prostor je obložen dřevem a má radiátor napojený na ústřední vytápění. Dříve byl využíván jako domácí pracovna, a to i samotným vlastníkem. Není však schválen jako obytný prostor; dřívější užívání nezakládá právo využívat jej k bydlení.

• **Radiátory:** Radiátory pod okny v kuchyni a obývacím pokoji byly přibližně v roce 2014 odstraněny a přípojky zaslepeny. V obývacím pokoji je ještě další radiátor, kuchyně vlastní radiátor nemá. Pod podlahou koupelny vede cirkulace teplé vody, která podlahu trvale ohřívá.

• **Měřidla:** Platnost ověření vodoměrů vypršela a je nutná jejich výměna. Dosud chybí měřič množství tepla pro teplou vodu podle vyhlášky o nákladech na vytápění.

Všechny mně známé skutečnosti jsem shrnul v podrobném seznamu zveřejněných informací. Zájemci jej obdrží před prohlídkou.

**Společenství vlastníků:**

• V domě jsou pouze dva byty a není zde správce. Byty smějí být užívány pouze k bydlení. O rozhodnutích se oba vlastníci dohodnou společně.

• Neplatí se žádné pravidelné příspěvky na správu domu a neexistuje fond oprav. Společné záležitosti řeší oba vlastníci přímo mezi sebou.

• Náklady podle spotřeby (vytápění, teplá voda a voda) každoročně vyúčtovává měřicí služba na základě stavů měřidel.

**Další upozornění:**

• V přízemí se dle plánu rozdělení nachází úzká společná chodba mezi garáží, resp. vedlejším prostorem tohoto bytu, a kotelnou. Dělící stěny zakreslené v plánu nebyly nikdy postaveny. Vlastník sousedního bytu smí tento prostor využívat jako přístup k vytápění, nádrži a svému vedlejšímu prostoru.

• V katastru nemovitostí je zapsána stavební služebnost zahrnující povinnost zřídit a udržovat plot (výpis z katastru nemovitostí ze dne 27. 10. 2026 je k dispozici). Přesný obsah upravuje kniha služebností. Příslušný výpis je k dispozici (psaný starým rukopisem) a lze do něj nahlédnout; jeho přesný obsah mi není znám.

**Soukromý prodej bez provize:**

• Půdorys, prohlášení o rozdělení, seznam zveřejněných informací a výpisy z vyúčtování obdržíte po navázání kontaktu. Průkaz energetické náročnosti předložím nejpozději při prohlídce.

• Prohlídky po dohodě. Ve své poptávce prosím stručně uveďte, zda se chcete do bytu sami nastěhovat a v jaké fázi je vaše financování.

• **Rezervace:** Po prohlídce vám byt na požádání bezplatně a písemně zarezervuji na 14 dní. Podmínky: do 7 dnů doložíte pověření notáře a do 14 dnů předložíte závazný příslib financování nebo doklad o vlastním kapitálu.

• Notáře vybírá a pověřuje kupující. Náklady na notáře, zápis do katastru nemovitostí a daň z nabytí nemovitosti hradí kupující.

• Veškeré údaje vycházejí z dostupných podkladů a z mých znalostí coby vlastníka. Jsou uvedeny bez záruky. Rozhodující je výhradně notářsky sepsaná kupní smlouva.