Prodej bytu 1+1 • 16 m² bez realitkyGaisbergstr. 48 Heidelberg Weststadt Baden-Württemberg 69115

Kompaktní. Chytré. Super. ESG-mikroapartmán, perla starší výstavby v nejlepší lokalitě – nejen pro znalce

Vítejte v architektonicky prémiové čtvrti Heidelbergu – v západní části města, Weststadt. Zde se stylový původní šarm střetává s chytrým využitím prostoru: unikátní přírodní kamenná zeď, zakázkově vyrobená palanda s LED inscenací, moderní kuchyně, vysoké stropy a balkon s výhledem vytvářejí mikroapartmán „state of the art“.

Tato perla starší výstavby není jen klenotem pro znalce, ale také atraktivní volbou pro kapitálové investory, kteří investují strategicky a myslí dlouhodobě – například pro děti, které si to později samy užívat budou. Stylová investice zde znamená: ESG-kompatibilní centrální vytápění na dálkové teplo, právně bezpečný indexovaný nájem s příplatkem za zařízený byt, žádný opožděný standardizační zásah, solidní rezervy a promyšlený městský nájemní koncept. Objekt pro chytré kalkulátory – i pro estetické duše.

Popis nemovitosti

Tento půvabný a kvalitně vybavený jednopokojový apartmán v oblíbené západní čtvrti Heidelbergu nabízí u raritou spojenou kombinaci městské mikrolokality, architektonického kouzla a funkčního uspořádání. Byt se nachází v prvním nadzemním podlaží udržovaného rodinného domu a díky výhledu do klidného vnitřního dvora poskytuje žádanou kvalitu bydlení. Malý balkon orientovaný na jihovýchod umožňuje odpočinkové chvíle s výhledem – oáza uprostřed města. Zvláštní pozornost si zasluhuje impozantní prostorový dojem s výškou stropu 3,50 m – od 2,30 m je strop odkrytý s původním šarmem: pískovcové a cihlové zdivo, a také promyšlené využití prostoru pomocí palandy s LED osvětlením. Byt byl v posledních letech vybaven na vysoké úrovni a je kompletně zařízený. Veškerý nábytek zůstává ve vlastnictví pronajímatele a je nájemci bezplatně k dispozici. Tento koncept umožňuje právně bezpečné příplatky za zařízený byt, nezávisle na stanoveném nájemném.

Vybavení a přednosti

++ LED osvětlení ve stropě (tj. velmi nízká spotřeba elektrické energie), stmívače

++ Malý balkon s výhledem do vnitřního dvora

++ Výška stropu 3,5 m – od 2,30 m je strop odkrytý a nese původní šarm: pískovcové a cihlové zdivo

++ Palanda již zabudována: začíná ve výšce 2,20 m, vysoká 1 m, ležací plocha 2,8 m na délku a 1,4 m na šířku

++ Nad postelí jsou instalovány LED světla, která lze ovládat jak ze spodu, tak z vrchu, a samozřejmě také elektrické zásuvky

++ Přístup po lehátku (anlegeleiter), v nájemní smlouvě je zajištěno prohlášení o omezení odpovědnosti

++ Zakázkově vyrobená kuchyňská linka Häcker včetně pracovních desek: vysoce lesklé fronty, mobilní indukční varná deska, mikrovlnka Siemens, vestavěná chladnička Siemens, nerezová dřezová vana od společnosti Franke, LED osvětlení

++ Jídelní/pracovní koutek: L-tvarný stůl se stěnovou knihovnou

++ Úložné prostory: Šatní skříň (výška 240 cm), regál Kallax s látkovými krabicemi, nástěnné police, LED osvětlení

++ Koupelna: světlá, obložená, sprchový kout, zrcadlová skříňka, spodní skříňka, topný přístroj

++ Podlaha: šedé obklady (60x60 cm), bílé rolovací omítkové stěny, podhledy se skrytými LED světly (stmívatelné v obývacím pokoji, vytvářejí večer nezaměnitelnou atmosféru s viditelným zdivem)

++ Technické vybavení (ve vlastnictví pronajímatele): pračka (Haier, 5 let záruka, zakoupeno 03/2025), přenosná indukční varná deska, LED transformátory, vestavěná chladnička, vestavěná mikrovlnka

Skvělá lokalita: Weststadt Heidelberg – městský život se stylem

Ulice Gaisbergstraße se nachází v Weststadtu – jedné z nejžádanějších částí Heidelbergu. Zde se potkávají chráněné historické budovy, městská kvalita života a studentská vitalita. Perfektní kombinace pro kapitálové investory i vlastníky.

Hlavní přednosti v přímém okolí:

++ Staré Město a Hlavní ulice: cca 3 minuty na kole

++ Bismarckplatz (dopravní uzel MHD): 3 minuty na kole

++ Břeh Neckaru (rekreační a volnočasové možnosti): 5 minut na kole

++ Několik fakult Univerzity Heidelberg: 3–6 minut na kole

++ Univerzitní klinika: cca 7 minut na kole

++ Stanice S-Bahn Weststadt/Südstadt: cca 6 minut pěšky / 2 minuty na kole

++ Přístup k dálnici A5 na směr Frankfurt nebo Basilej: cca 5–7 minut autem

Výhodou každodenního života je, že kola lze zaparkovat přímo před domem – bez nutnosti jít do sklepa či dělat objížďky. To šetří čas a výrazně zvyšuje spokojenost nájemníků, zejména studentů a dojíždějících.

Tato mikro-lokace přesvědčuje dvakrát:

Na jedné straně díky bezprostřední blízkosti klíčových městských atrakcí, na druhé díky vysoké poptávce, nízké fluktuaci a stabilním příjmům z nájmů. Perfektní směsice hodnotové stability, ESG výhod a životního stylu.

Obytná plocha dle výpočtu

• Místnost: 13,04 m² • Koupelna: 2,09 m² • Balkon (50 %): 0,95 m²

• Celkem: 16,08 m²

• Navíc ležací plocha palandy: 3,92 m². Díky rozměrům 2,8 m na délku a 1,4 m na šířku vzniká zde také dodatečný úložný prostor. Byt je rovněž optimálně řešen vestavěnými skříňovými systémy.

Pronájem a nájemní struktura

• Pronajato od: 01.03.2025

• Celkové nájemné: 600 € bez režie (včetně nábytku) + 100 € režie = 700 €/měsíc

• Nájemní smlouva: indexované nájemné, nájemce se vzdává práva na řádné vypovězení až do 03/2027

• Příplatek za zařízený byt: právně bezpečně sjednán, není součástí základního nájemného

• Právní upozornění: Používání palandy na vlastní riziko, podepsáno prohlášení o omezení odpovědnosti

• Výhoda pro vlastníka: Veškerý nábytek zůstává ve vlastnictví, není zde odpisová ztráta, ani povinnost údržby

Ekonomické klíčové údaje

• Spoluvlastnické poplatky (2024): 188 € měsíčně

  o Přenositelná část: 105,32 €

  o Nepřenositelná část: 52,47 €

  o Příspěvek do rezerv: 29,27 €

• Podíl rezervy bytu (k 31.12.2023): 777,80 €

• Roční příspěvek do rezerv společenství vlastníků: cca 25 000 €

• Základní daň na nemovitost za rok 2025: 28,29 €/rok

Společenství vlastníků a správa

• 35 jednotek, z toho mnoho jednopokojových apartmánů

• Silně orientováno na studenty, vysoká poptávka

• Heidelbergská správa nemovitostí: zkušená, profesionální, dlouhodobě najímaná

• Řada modernizací:

  o Okna (2008), schodiště (2011), bezdrátové čítače & Techem (2013), rekonstrukce podzemního garážového prostoru (2020), topná místnost (2022)

• Ke každé jednotce nepatří sklep

• Kola jsou možné parkovat přímo před domem

• Společná prádelna v suterénu

• Při prodeji není nutné žádné schválení správy

Zásobování dálkovým teplem (2024)

• Dodavatel: Stadtwerke Heidelberg Energie GmbH

• Přechod z ropného vytápění na dálkové teplo: dokončen dne 15.11.2024

• Model smlouvy: contracting s kompletní údržbou na 10 let (převod vlastnictví v roce 2034)

• Cenová struktura (pro celé společenství, hrubá):

  o Cena za energii: 12,78 ct/kWh

  o Základní poplatek: 500 €/měsíc

  o Poplatek za výkon: 674,88 €/měsíc

  o Měřicí poplatek: 12,12 €/měsíc

• Výhody: žádné staré závazky, ESG-kompatibilita, žádné nutné investice pro nabyvatele

ESG-kompatibilní kapitálová investice s budoucností

Tento mikroapartmán naplňuje klíčová ESG kritéria (Environmental – životní prostředí, Social – sociální, Governance – správa a řízení), která jsou stále důležitější pro banky, institucionální investory i soukromé kapitálové investory:

E = Environmental: Přechod z ropy na centrální dálkové teplo se smlouvou do roku 2034. Žádné staré závazky – moderní, udržitelná topná technologie bez nutnosti investic.

S = Social: Pronájem dlouhodobě stabilním a dobře situovaným nájemcům s jistým indexovaným nájmem. Příplatky za zařízený byt sjednané právně bezpečně – moderní, městský nájemní koncept s vysokou poptávkou.

G = Governance: Transparentní struktura společenství vlastníků s profesionální správou, solidní tvorbou rezerv (25 000 €/rok) a jasně dokumentovanou historií modernizací.

Výhoda při bankovním financování: ESG-kompatibilní nemovitosti jsou považovány za budoucnost, s nízkým rizikem, a jsou u mnoha bank preferovaně financovány – zvláště u kapitálových investic.

Pro investory: Tento objekt nabízí nejen stálé příjmy z nájmů s inflační ochranou, ale i strategické obohacení portfolia s potenciálem udržitelného růstu hodnoty – ekologicky, ekonomicky a regulačně budoucnost orientovaná.

Energetický štítek

• Spotřebitelský štítek (starý, založený na ropném vytápění)

• Nový energetický štítek na bázi dálkového tepla bude zadán Heidelbergskou správou nemovitostí po obdržení první fakturace

• Očekávaný energetický skok: z třídy E na třídu C

Sklepová místnost není k dispozici. K dispozici je však prádelna ve sklepě.

Další informace a ESG výhody – proč tento byt zaujme:

ESG výhoda & udržitelnost – investujte zeleně s budoucností:

++ ESG-kompatibilní kapitálová investice: Byt naplňuje hlavní ESG kritéria – efektivní dálkové teplo, pouze jeden úsporný topný těleso v obytném prostoru, kompaktní plocha s vysokým energetickým bilančním výkonem. Optimální pro investory, kteří chtějí své portfolio nastavit s ohledem na budoucnost a udržitelnost.

++ Nízké režijní náklady: Pouze cca 100 € měsíčně pro nájemce – v porovnání s Heidelbergií je to skutečná jedinečnost. ESG-technicky ideální: nízké provozní náklady = vysoká poptávka + spokojenost nájemců.

++ V letních měsících příjemná chlad cety celý rok: Výška stropu 3,5 m zajišťuje vzdušné klima – zejména v létě velmi příjemné. Skutečná výhoda komfortu při rostoucích teplotách.

Okamžitě k nastěhování & maximální komfort bydlení – zařízený, promyšlený, soukromý:

++ Ihned k nastěhování & kvalitně zařízený: Byt je plně vybaven – kuchyní (včetně elektrických spotřebičů, pračky), postelí, skříní, osvětlením, jídelním koutem. Nájemci se nastěhují s kufrem v ruce. To snižuje dobu neobsazenosti a umožňuje právně bezpečné příplatky za zařízený byt.

++ Soukromí versus kompromis ve sdíleném bydlení: Žádná společná kuchyň, žádná společná koupelna – ale vlastní balkon, vlastní kuchyň, vlastní koupelna. Mnohem atraktivnější než spolubydlení – jak pro nájemce, tak pro rodiče, kteří si cení soukromí.

++ Super místo pro ústup: Jedinečný rys – u mladých lidí velice populární. Stylové zařizování, kompaktní kvalita a městský životní styl z něj dělají „cool byt pro výjimečné životní období“.

Výnosnost & jistota – pro kapitálové investory s výhledem do budoucna:

++ Vysoká poptávka zajištěna: Každá nová nabídka k pronájmu obdržela během 24 hodin desítky poptávek – obsazenost je nadprůměrně zajištěna.

++ Solidní výnos s potenciálem: 600 € základní nájem, cca 4,8 % čistý výnos. ESG kompatibilita, zařízenost a lokalita umožňují další zvyšování nájemného – například prostřednictvím indexovaných nebo příplatkových sazeb.

++ Předprogramovaný růst hodnoty: Kombinace ESG, zařízenosti, původního šarmu a konceptu mikroapartmánu zajišťuje dlouhodobou poptávku i vývoj cen – silný základ pro uchování kapitálu.

++ Hodnota pro znalce s vnitřní substancí: Původní šarm, ESG, balkon, dálkové teplo, výška stropu – v této kvalitě se sotva najde ekvivalent. Tento apartmán bude i nadále patřit mezi nejžádanější malé byty v Heidelbergu.

Argumenty pro rodiče – dnes příjem, zítra vlastní bydlení:

++ Výnos dnes, možnost vlastní využití později: Ideální pro rodiče – dnes bezpečně pronajmout, později nabídnout vlastním dětem. Blízkost k univerzitě, vysoká jistota, soukromé prostředí – lepší než jakýkoliv kolektivní byt.

++ Mnohem lepší než studentské spolubydlení: Žádné potíže s čekacími listinami nebo spolubydlícími – vlastní kuchyň, koupelna, balkon, nízké provozní náklady. Mnoho rodičů hledá právě tuto kvalitu pro své studující děti.

Jasnost & férovost – bez provize u vlastníka:

++ Přímý prodej od vlastníka: Bez makléře, bez provize – ušetříte několik tisíc eur na dodatečných nákladech při koupi. Transakce se uskutečňuje osobně, transparentně a bez zbytečných okolků.

Závěr: Tento byt přesvědčuje ekonomicky, ekologicky, prakticky i emocionálně. Je stylový, hodnotný a ESG-kompatibilní – skutečná perla pro kapitálové investory, rodiče a všechny, kteří hledají víc než jen čtyři stěny.