Prodej bytu 1+1 • 28 m² bez realitkyLessingstr. 64 Karlsruhe Weststadt Baden-Württemberg 76135

Okamžitě k nastěhování, modernizováno, s podzemní garáží – vzácná příležitost v západní části Karlsruhe.

Perfektní jak pro kapitálové investory, tak pro vlastníky, kteří kladou důraz na polohu, vybavení a bezpečnost.

Solidní struktura vlastníků, moderní vybavení, spolehlivá správa – a to vše jen několik minut od S-Bahn. Tento byt nabízí to, co v Karlsruhe dnes téměř chybí: upravený, volně dostupný městský byt v špičkové lokalitě, ideální jako investice nebo k vlastnímu bydlení.

Vysoce kvalitně zařízený jednopokojový byt se nachází ve 2. patře (s výtahem) oblíbeného obytného komplexu „Studienresidenz / Moningerresidenz / Markgrafenresidenz“ v západní části Karlsruhe.

S přibližnou obytnou plochou 28 m² vás zaujme promyšlené uspořádání prostoru, světlé místnosti a kvalitní vybavení. Zastřešený balkon orientovaný na jihozápad poskytuje slunce od poledne až do večera a výhled do zeleňou upraveného vnitrobloku.

K bytu náleží podzemní parkovací místo (součást odděleného vlastnictví) a sklep.

Celý komplex spravuje společnost Krogmeier-Vieten z Karlsruhe – správa, která je ve městě pro svou spolehlivost a transparentnost známá. Rezervy jsou tvořeny proaktivně, rekonstrukce jsou plánovány a prováděny dříve, než nastanou jakékoliv problémy.

Klíčová data k bytu a společenství vlastníků

• Obývací plocha: 28 m², balkon (3,46 m², částečně započítán)

• Rok výstavby: 1988

• Daň z nemovitosti 2025: 44,71 €/rok

Poplatky a rezervy

Byt – Moninger Residenz 1 (rozpočtový plán 2026)

• Celkem: 199,73 €/měsíc

• Přepočitatelných nákladů (včetně topení): 104,14 €/měsíc

• Nepřepočitatelných: 26,65 €/měsíc

• Rezerva: 14,73 €/měsíc

→ Obsahuje všechny běžné provozní náklady jako topení, vodu, pojištění budovy, správu a podíl na údržbě.

→ Přibližně 75 % jsou přepočitatelné na nájemce.

Podzemní garáž – Studien Residenz 2 (rozpočtový plán 2026)

• Celkem: 113,59 €/měsíc

• Přepočitatelných: 64,89 €/měsíc

• Nepřepočitatelných: 17,42 €/měsíc

• Rezerva: 33,59 €/měsíc

Kvůli společné správě jsou náklady na podzemní garáž zahrnující i bytu specifické položky (např. kontrola pitné vody, odvoz odpadu, výtah).

Reálné náklady na podzemní garáž činí cca 60 €/měsíc. Zbytek představuje převážně tvorbu rezerv a administrativu.

Efektivní měsíční náklady tak odpovídají tržním standardům u srovnatelných komplexů v Karlsruhe.

Celkově byt + parkovací místo v podzemní garáži

• Celkem: 313,32 €/měsíc

• Přepočitatelných: 169,03 €/měsíc

• Nepřepočitatelných: 44,07 €/měsíc

• Celkové rezervy: 48,32 €/měsíc

→ Solidní politika tvorby rezerv v obou společnostech; nejsou známy žádné mimořádné příplatky.

→ Podíl rezerv podporuje udržení hodnoty komplexu a dlouhodobě snižuje riziko nákladných údržbových oprav.

Struktura společenství vlastníků – efektivní, spravedlivá, profesionální

Bytový komplex tvoří čtyři právně samostatné domy, propojené společným vnitroblokem.

Díky společné organizaci služeb – správce, úklid a údržba – vznikají synergické efekty, které snižují náklady a zároveň zajišťují pečlivě udržovaný vzhled.

Dva stálí zaměstnanci správci se starají o veškeré záležitosti – od péče o zahradu, úklidu až po drobné opravy. Výsledkem jsou čistá schodiště, udržované venkovní prostory a celkově velmi upravený dojem, který při změnách nájemců okamžitě vzbuzuje důvěru.

Celková kupní cena: 149 000 € (včetně vestavěné kuchyně a podzemního parkovacího místa)

Parkovací místo je součástí odděleného vlastnictví a není možné jej prodat samostatně.

Měsíční poplatek: 313 €/měsíc (včetně podílu rezerv).

Nejsou známy žádné mimořádné příplatky.

Poloha a okolí

Byt se nachází v ulici Lessingstraße, klidné vedlejší ulici v západní části Karlsruhe – jedné z nejoblíbenějších čtvrtí pro singles, studenty, začínající profesionály a dojíždějící. Okolí kombinuje tradiční architekturu starších budov s moderní infrastrukturou, krátkými vzdálenostmi a vysokou kvalitou bydlení.

Navzdory centrální poloze panuje zde příjemná, téměř vesnická atmosféra: málo dopravy, upravené předzahrádky, stabilní sousedství. Stanice S-Bahn „Karlsruhe Arbeitsagentur“ (cca 500 m) a „Mühlburger Tor“ (cca 850 m) jsou obě snadno dostupné pěšky. Odtud vedou přímá spojení do centra města, na hlavní nádraží a do okolních pracovních čtvrtí. Pro řidiče je lokalita výborná – pouhé 200 m od bytu se dostanete na Kriegsstraße s přípojkou k silnicím B10 a A65, což je ideální zejména pro dojíždějící do oblastí Pfalz, Rastatt nebo Bruchsal.

Západní městská část patří mezi nejžádanější oblasti Karlsruhe. Historická architektura, široké ulice, množství stromů a zeleň ve vnitrobloku utvářejí její charakter. Zároveň jsou zde snadno dostupné všechny základní služby každodenní potřeby:

Pekárny, supermarkety, lékárny, pošta, zdravotnická zařízení a útulné kavárny – vše je v dosahu několika minut. Velice oblíbené je také Gutenbergplatz se svým týdenním trhem, který se stal místem setkávání mnoha obyvatel a studentů z okolních vysokých škol.

Volný čas a odpočinek rovněž nejsou opomenuty: Ulice Sophienstraße, která je přímo napojená na Lessingstraße, je jednou z nejoblíbenějších cyklistických tras ve městě a vede bez automobilového provozu přímo přes západní část až do centra. Nedaleko se nachází zámková zahrada, ZKM, fitness centra a parky, které nabízejí volnočasové vyžití na úrovni velkoměsta – to vše jen několik minut od bytu.

Přesto zde panuje uvolněná atmosféra bydlení. Žádný průjezd, minimální hluk, upravené okolí – zde bydlí mnoho vlastníků, což zajišťuje stabilní udržení hodnoty a nízkou fluktuaci obyvatelstva.

Pro kapitálové investory znamená poloha trvalou vysokou obsazenost. Malé, efektivně uspořádané byty v této mikro-lokaci jsou velmi vyhledávané – jak mezi studenty z blízkých vysokých škol (HKA, PH, KIT), tak mezi mladými profesionály v okolních výzkumných ústavech a službách. Prázdný byt je prakticky neznámý.

Pro vlastní uživatele pak byt představuje komfort městského bydlení s krátkými vzdálenostmi k práci, volnému času i rekreačním možnostem – bez obtíží spojených s hlučným centrem nebo problémy s parkováním. Podzemní parkovací místo zvyšuje každodenní komfort.

Shrnuto:

Klidná, centrální a hodnotově stabilní poloha – ideální pro kapitálové investory nebo vlastníky zaměřené na dlouhodobé udržení hodnoty.

Vybavení a stav

Tento byt ukazuje, jak lze s láskou k detailu spojit kvalitu a komfort. Nachází se ve velmi udržovaném, modernizovaném stavu – technicky i vzhledově na současné úrovni.

Už při vstupu zaujme nová vstupní kovová dveře, které svým protihlukovým efektem, tepelnou izolací a atraktivním designem zaujmou na první pohled. Celý vnitřní prostor byl opatřen sádrokartonovými stropy, včetně koupelny, čímž působí moderněji, klidněji a mnohem světleji. Do stropů jsou integrována vysoce kvalitní LED svítidla, která zajišťují příjemné, rovnoměrné osvětlení. V obývacím pokoji umožňují různé světelné okruhy a stmívače vytvářet individuální atmosféru – od jasné a funkční až po teplou a útulnou.

Koupelna byla před několika lety kompletně zrekonstruována. Disponuje přístupnou sprchou, podstropním splachovacím mechanismem značky Geberit, moderními obkladovými dlaždicemi na zdech i podlaze a topným ručníkem. Zavěšený strop s LED osvětlením zde doplňuje harmonický světelný koncept.

Elektrická instalace byla modernizována a uvedena na současné bezpečnostní standardy (s FI chráničem), díky čemuž byt splňuje všechny dnešní bezpečnostní normy – což je důležité jak pro vlastníky, tak pro investory.

Vestavěná kuchyň, která je součástí kupní ceny, je funkční a udržovaná. Obsahuje vestavěnou pračku, keramickou varnou desku, troubu, dřez a volně stojící chladicí mrazák. Vše je připraveno k okamžitému použití, bez nutnosti dalších investic.

Zastřešený balkon s jihozápadní orientací rozšiřuje obytný prostor do venkovního prostředí. Díky elektrickému připojení a venkovnímu osvětlení je ideální jako malý jídelní nebo relaxační kout na čerstvém vzduchu. Orientace k zelené ulici Lessingstraße zaručuje klid i dostatek slunečního světla.

Vinylová podlaha v dřevěné optice zajišťuje příjemnou atmosféru, je odolná, nenáročná na údržbu a není citlivá na vlhkost – ideální pro dlouhodobé využití.

Plastová okna s dvojsklem poskytují dobrou tepelnou a zvukovou izolaci. Výtah zastavuje na všech patrech, což zajišťuje komfort a bezbariérový přístup.

K bytu dále náleží sklep a podzemní parkovací místo jako součást odděleného vlastnictví. Podzemní garáž je světlá, čistá a je samostatně spravována – s vlastní rezervou a pravidelnou údržbou vstupního systému.

Dále je v přízemí domu k dispozici uzamykatelná místnost určená pro kola.

Celkově se byt prezentuje jako technicky modernizovaný, esteticky přitažlivý a okamžitě k nastěhování. Všechny klíčové technické prvky – elektroinstalace, koupelna, osvětlení, podlahy, okna – jsou již na aktuální úrovni. Je tedy možné se ihned nastěhovat nebo byt bezstarostně pronajmout.

Správa, společenství a nákladová struktura

Bytový komplex „Studienresidenz / Moningerresidenz / Markgrafenresidenz“ je v Karlsruhe vnímán jako vzorová nemovitost díky své solidní správě a pečlivě udržovanému společenství. Funguje zde to, co ve velkých komplexech často chybí: jasné odpovědnosti, předvídavá údržba a krátké komunikační cesty.

Správá ho společnost Krogmeier-Vieten z Karlsruhe – renomovaná firma s dlouholetou tradicí, známá svou transparentností, dostupností a důsledným řízením nákladů. Společenství vlastníků funguje efektivně a strukturovaně: dodržují se rozpočty, budují se rezervy a opatření jsou profesionálně koordinována.

Výjimečnou kvalitou komplexu jsou dva stálí zaměstnanci – správci, kteří pracují výhradně pro tento komplex. Starají se o úklid, zahradní údržbu, technický dohled a drobné opravy. Výsledkem jsou vždy upravené společné prostory, ať už jde o vnitroblok, podzemní garáž nebo schodiště. Cesty jsou krátké, reakční doby rychlé a celkový dojem působí spíše jako u malého společenství vlastníků než anonymního velkého komplexu.

Celková struktura společenství je právně dobře rozdělena:

Čtyři samostatné domy tvoří celý komplex – každý má své vlastní společenství vlastníků a svůj rozpočtový plán. Přesto jsou centrální služby, jako je správce, úklid a údržba, organizovány společně, což šetří náklady a umožňuje synergii. Tento model zaručuje férové náklady, stabilní provoz a jednotný vzhled napříč celým komplexem.

Struktura vlastníků je solidní: převážně dlouhodobě orientovaní kapitáloví investoři, někteří vlastníci bytu, a téměř žádná fluktuace. Tato rovnováha přispívá k poklidné atmosféře společenství a stabilnímu růstu hodnoty nemovitosti.

Stručně řečeno: Profesionálně organizované, finančně zdravé společenství vlastníků s efektivní správou, udržovaným prostředím a jasnou nákladovou strukturou – to vše je důležitým prvkem udržitelnosti jakékoliv nemovitosti v této kategorii.