Prodej bytu 3+1 • 81 m² bez realitkyScheffelstr. 46 Karlsruhe Weststadt Baden-Württemberg 76135

Proč právě tento byt?

Protože kombinuje věci, které se v Weststadt společně jen zřídka vyskytují:

Výtah. Balkon. Tři uzavřené pokojové místnosti. Velmi dobré energetické hodnoty.

Okamžitě k nastěhování. Bez provize. Přehledná struktura dalších nákladů. Žádná rizika spojená s rekonstrukcí.

Tento byt funguje – pro lidi i pro čísla.

Nemovitost a stavební kvalita

K prodeji je soukromý, výjimečně solidní 3-pokojový byt v 1. patře udržovaného, pětipatrového bytového domu s 20 jednotkami.

Nachází se přímo na začátku ulice Scheffelstraße, klidné příčné ulice ke Sophienstraße – jedné z nejžádanějších a nejprestižnějších adres Karlsruhe.

Budova byla postavena v roce 1966 v masivní institucionální stavební kvalitě – původně, podle obyvatel (bez záruky!), pro zaměstnance Deutsche Bundespost / později Telekom.

Tento původ vysvětluje dodnes patrnou kvalitu: Nešla o stavbu pro rychlý prodej, nýbrž byla postavena pro trvalé užívání vlastních zaměstnanců.

Typické pro tento typ stavby jsou:

• velmi solidní ocelové i železobetonové konstrukce

• souvislé masivní betonové stropy

• nadprůměrná zvuková izolace

• jasné, funkční dispozice

• snadná údržba a dlouhověkost

Ve srovnání s mnoha secesními objekty na Sophienstraße nabízí novější rok výstavby jasné výhody: robustnější stavení, lepší zvukovou izolaci, modernější tepelnou izolaci – a navíc výtah.

Energie a technika

• S konzumčně orientovanou energetickou hodnotou 74 kWh/m² za rok (efektivní třída C, blížící se B) patří objekt mezi lepší stavby své doby.

• Pro uživatele znamená nízké další náklady a jistotu do budoucna, pro investory hodnotu a dobré podmínky financování.

• Ústřední topení (plyn)

• Teplá voda je decentralizovaně zajištěna pomocí elektrických bojlerů v kuchyni a koupelně

Toto řešení přináší jasné výhody:

• Žádné cirkulační ztráty (žádné trvale ohřívané potrubí)

• Žádná společná základní spotřeba

• Nepotřeba kontroly legionel

• Pouze měřič studené vody, teplá voda se platí individuálně podle spotřeby

• Přehledné přerozdělení nákladů – ideální pro pronájem nebo spolubydlení

• Nízké riziko oprav, jelikož bojler lze levně a samostatně vyměnit

Výsledek: nízké, transparentní dodatečné náklady bez skrytých společných poplatků.

Renovace a stav

Byt byl zmodernizován se zaměřením na světlo, přehlednost a každodenní použitelnost:

• Zavěšené stropy s integrovanými LED světly ve všech místnostech

• Rekonstruovaná elektroinstalace s dodatečnými zásuvkami a připravenými TV konektory v ideální stěnové výšce

• Jednotný vinyl ve všech obytných prostorech

• Velkoformátové šedé dlaždice (30×60) v kuchyni, chodbě a koupelně

• Rolovací omítka na všech stěnách – žádné tapety, žádné další práce na renovaci

• Koupelna nově obložená dlaždicemi, nadčasová a nenáročná na údržbu

Výsledek: moderní, klidný, ihned použitelný – bez stavebního stresu.

Dispozice a využití

Dispozice bytu je jasně a logicky uspořádaná, s minimální chodbovou plochou – byt působí výrazně větší než jeho cca 80 m².

• Tři plnohodnotné, uzavřené místnosti, všechny přístupné samostatně z chodby

• Žádné průchozí místnosti, všechny prostory jsou dobře osvětlené

• Balkon připojený k obývací/zóně místnosti

• Samostatná kuchyně u vstupu do bytu s velkou vestavěnou skříní (spousta úložného prostoru bez ztráty obytné plochy)

• Funkční umístění koupelny na jedné straně chodby

Dispozice umožňuje různé způsoby užívání bez nutnosti úprav či kompromisů:

například jako spolubydlení, pro pár s domácí kanceláří, malou rodinu nebo jako investici s jasným členěním místností.

Stručně řečeno: dispozice, která funguje – ať už bude využita jakkoli.

Lokalita – Karlsruhe-Weststadt / Sophienstraße

• 76135 Karlsruhe-Weststadt – jedna z nejžádanějších obytných lokalit ve městě, srovnatelná například s hudebnickou čtvrtí.

• Byt se nachází přímo na začátku ulice Scheffelstraße, klidné příčné ulice ke Sophienstraße.

• Sophienstraße je jednou z nejprestižnějších adres Karlsruhe a zároveň nejznámější cyklistickou ulicí ve městě. Symbolizuje městský, uvolněný život s vysokou kvalitou bydlení – minimální průjezd, široké prostorové ulice, ustálené sousedství.

• Zde bydlíte klidně a přitom přímo u dění:

– Gutenbergplatz se svým týdenním trhem, kavárnami, restauracemi, pekárnami a obchody pro základní potřeby je dosažitelný pěšky.

– Areál Günther-Klotz nabízí navíc prostorné zelené plochy a možnosti odpočinku v bezprostřední blízkosti.

• Doprava je rovněž optimální:

– Přes Scheffelstraße se během chvilky dostanete na Kriegsstraße (B46) a tím přímo na městskou dálnici / jihový příměstský okruh.

– Nechodíte přes obytné čtvrti, žádný kluzký provoz – jasná výhoda pro dojíždějící a řidiče.

– Zároveň je vynikající dostupnost MHD, škol, jeslí a všech centrálních zařízení.

• Lokalita funguje jak pro vlastní bydlení, tak pro pronájem a je považována za dlouhodobě hodnotnou.

Vybavení a úložné prostory

• Kuchyně vhodná pro spolubydlení se systémem: okno, jasně oddělené skříňové prostory pro více uživatelů (na pravé straně)

• Masivní vestavěná skříň v chodbě

• Zdivo sklepní místnost s ocelovými dveřmi (bez dřevěné konstrukce)

• Další podkrovní oddělení v 5. patře, pohodlně dostupné výtahem

• Modernizovaný výtah, který jezdí od sklepa až k podkroví

• Místnost pro kola v domě

Každá místnost je již kompletně zařízená z předchozího pronájmu jako spolubydlení:

• Psací stůl, skříň, sezení a každý Samsung Smart-TV jsou součástí vybavení a jsou zahrnuty v kupní ceně.

• Byt může být ihned pronajat jako zařízené studentské spolubydlení nebo využit k vlastnímu bydlení.

• Je možný samostatný výpis nábytku – což je daňově atraktivní pro investory.

Společenství vlastníků a parkovací místa

• Velmi udržované společenství vlastníků

• Žádné odklady v rekonstrukcích, žádné mimořádné zvláštní poplatky

• Rezervy stabilně rostou (91.895,16 € ke dni 31.12.2024), z toho 4.650 € připadá na tento byt

• Dlouholeté a angažované zastupitelstvo, jehož členové bydlí v domě, což zaručuje, že společenství vlastníků je ve velmi dobrém stavu

• K obytnému komplexu patří společné venkovní parkovací místa, která lze na základě dostupnosti pronajmout přes správu domu. Neexistuje žádné pevné přiřazení.

Měsíční poplatky (rozpočtový plán 2026)

• Celkem: cca 387 € měsíčně

• Přenositelných nákladů: cca 296 € (197 € za topení/vodu – zvýšeno, protože byt byl dosud pronajímán zařízený paušálně)

• Podíl vlastníka včetně rezervy: cca 91 €

• Základní daň z nemovitosti typu B 2025: 117,45 € ročně

Ekonomické posouzení a argumentace výnosnosti

Tato nemovitost byla cíleně upravena jako „high-yield“ objekt pro nadstandardní pronájem spolubydlení ve Weststadt. Na základě tržní situace v Karlsruhe (76135) a specifického vybavení je konzervativně kalkulováno měsíční čisté nájemné 1.950 € (tj. 650 € za pokoj).

Odůvodnění nájemného (650 € za pokoj):

• Pokoj 1 (s balkonem): exkluzivní venkovní prostor, plně zařízený včetně Smart-TV, skříně, stolu a židle

• Pokoje 2 a 3: rovněž plně zařízené jako pokoj 1

• Faktor přidané hodnoty: Vybavení „ready-to-live“ (psací stůl, skříň, TV) a decentralizované účtování teplé vody ospravedlňují výrazný příplatek za zařízenost, který se právně odlišuje od standardního regulovaného nájemného u obytných prostor.

• Faktor lokality: Okamžitá blízkost ke Sophienstraße a k univerzitě (KIT) zaručuje téměř nulovou fluktuaci.

• Výnosová čísla (na základě kupní ceny 359.000 €):

 – Roční nájem (bez příplatků): 23.400 € (1.950 € x 12 měsíců)

 – Hrubá výnosnost nájmu: 6,52 %

Násobitel (faktor): 15,3

Výhoda pro investory díky „decentralizovanému účtování“: Díky ohřevu teplé vody pomocí bojlerů v koupelně a kuchyni se výrazně snižuje riziko prázdných prostor a administrativní zátěž. Nájemci si sami uzavírají smlouvy na elektřinu – vy jako pronajímatel nemáte riziko předplatených nákladů na teplou vodu a ušetříte náklady spojené s každoroční kontrolou legionel.

Odmítnutí odpovědnosti / právní upozornění

Upozornění ohledně kalkulace výnosů: Uvedené hodnoty nájemného a výnosové údaje představují ukázkové výpočty založené na aktuálních tržních datech (stav 2026) a vlastních zkušenostech s pronájmem zařízených bytů. Slouží pouze jako informace a neznamenají žádnou zaručenou platbu z nájmu nebo daňové výhody. Skutečná dosažitelnost nájmů závisí na individuálním provozu, výběru nájemců a budoucím tržním vývoji. Odpovědnost za obsah prospektu je vyloučena. Za správnost údajů o roku výstavby a historii (Pošta/Telekom) se nebere záruka, neboť tyto informace jsou založeny na ústním podání obyvatel domu. Všechny údaje byly sestaveny podle nejlepšího vědomí; rozhodující jsou výhradně ustanovení notářské kupní smlouvy.

Prodej probíhá přímo od vlastníka – bez provize.

• Ušetříte kolem 12.500 € na makléřské provizi, což buď zvýší výnos, nebo poskytne dodatečný prostor pro vlastní užívání.

• Při pronájmu jako 3-pokojové spolubydlení je realistická kalkulovaná hrubá výnosnost přibližně 6,5 %.

• Zároveň je byt díky stavební kvalitě, energetickým hodnotám a lokalitě ideální pro dlouhodobé vlastní bydlení.

• Veškeré dokumenty (energetický průkaz, vymezení, rozpočtový plán, zápisy společenství vlastníků) jsou k dispozici kompletně v digitální podobě a mohou být krátkodobě poskytnuty vaší bance ke kontrole.