Prodej bytu 3+1 • 62 m² bez realitkyKriegsstr. 296 Karlsruhe Weststadt Baden-Württemberg 76135

Proč právě tento byt? – Rendite-Unicorn západní části města

Protože kombinuje vlastnosti, které se v západní části města jen zřídka setkávají:

Platné stavební povolení města Karlsruhe (2018) pro využití jako rekreační či krátkodobý byt (FEWO). To je vaše štít proti omezení nájmů a klíč k 9% výnosnosti.

Dispozice, která pro vás pracuje:

Byt ve 2. patře se pyšní vysoce efektivním řešením. Díky minimální chodbě bez ztráty obytné plochy jsou všechny čtvereční metry využity ve třech plnohodnotných, oddělených pokojích (přibližně 12 m², 15 m² a 18 m²). Neexistují žádné průchozí místnosti – tím se obytná plocha promění v opravdový užitný prostor.

Klid & výhled do dálky (překvapení na této adrese)

Na rozdíl od očekávání u centrální polohy je byt akusticky dobře oddělen:

• Pokoj 1 a kuchyně jsou orientovány do naprosto tichého vnitřního dvora.

• Pokoj 2 a 3 směřují k Yorckstraße (klidná vedlejší ulice) s širokým výhledem a bez oproti ležící výstavby. Spaní s otevřeným oknem je zde reálné.

Komfort:

Byt na konci lávky bez průchozí dopravy, výtah až do sklepa, profesionální struktura vlastnické společenství domácností (WEG), volný k nastěhování a bez provizí (přímo od vlastníka).

Stručně: Tento byt je tichý, funkční a ekonomicky úsporný.

Funguje pro lidi – i pro čísla.

Budova & WEG:

Rezidenční komplex zahrnuje 30 jednotek (28 bytů, 2 komerční jednotky) a je profesionálně spravován HUG Haus- und Grundbesitzverwaltung Karlsruhe. Budova pochází z 50. let (institucionální účelová výstavba) a je funkční, robustní a dobře renovovatelná. Je zde výtah, který vede až do sklepa.

Komerční prostory v přízemí – jasně oddělené:

V přízemí se nachází dvě zavedené komerční jednotky (včetně pekárny a kuchyňského studia). Důležité: technicky a nákladově oddělené (vlastní topné systémy). Každý byt disponuje vlastním plynovým kotlem.

Společné náklady / Rezerva:

Společné náklady od 1.1.2026 dle hospodářského plánu: 310 € / měsíc.

Podíl rezervy: 491,28 € / rok.

Stav rezerv (podíl jednotky) k 31.12.2024: 6.543,83 €.

Extra stabilita:

Do WEG každý rok přitéká pětimístná částka z pronájmu střešní plochy (mobilní telekomunikace) – což stabilizuje provozní náklady.

Logika nebytových nákladů (důležité):

Poplatky za odpad a vodu se v rámci WEG počítají na základě počtu osob. Byt byl dočasně využíván v rámci speciálního pronájmu (pronájem pro montéry/projekty), proto některé spotřební položky (např. odpad/voda) v daném účetním roce převyšovaly běžnou úroveň. Při běžné obsazenosti či volném stavu se tyto hodnoty normalizují.

Topení / Teplá voda / Elektřina:

Topení a ohřev teplé vody zajišťuje vlastní plynový kotel bytu s odděleným plynoměrem (přímá spotřebitelská fakturace, žádné centrální topení v rámci WEG). Plynový kotel byl postaven v roce 2018; pravidelná revize komína včetně kontroly spalinových cest proběhla 01.12.2025 bez závad.

Byt se nachází v Karlsruhe-Weststadt, centrálně na rohu Kriegsstraße / Yorckstraße. Obchody, zásobovací služby, MHD a centrum města jsou v bezprostřední blízkosti.

Důležitý bod pro zájemce: I přes centrální adresu nabízí byt překvapivě klidnou kvalitu bydlení, protože je v rámci komplexu akusticky dobře odpojen:

• Strana vnitřního dvora (kuchyně + pokoj 1) je velmi tichá.

• Strana Yorckstraße (pokoj 2 + 3) – vedlejší ulice s nízkou hustotou dopravy a širokým výhledem.

Kombinace urbanity, velmi dobré infrastruktury a zároveň tiché polohy bytu je v západní části města vzácná – a představuje jasnou výhodu jak pro uživatele, tak i pro investory (WG / business).

Byt byl v letech 2015 / 2018 / 2019 cíleně renovován pro spolubydlení a speciální pronájmy. Ve vlastním vlastnictví není žádné pozastavení renovací.

• Technika: Kompletní elektrická obnova včetně centrálního rozváděčů médií. Každý pokoj disponuje LAN a TV připojením – ideální pro home office nebo obchodní hosty.

• Okna: V rámci renovace byla okna obnovena (dvojskla) – pro dobré tepelné i zvukové izolační vlastnosti.

• Zvuková izolace: V roce 2018 byly instalovány kvalitní vchodové dveře bytu s vysokou hmotností a snižovatelným těsnicím profilem. To zajišťuje maximální soukromí mezi chodbou a obytným prostorem – rozhodující faktor u spolubydlení a krátkodobého pronájmu.

• Světelný koncept: Sestropy se sestavenými LED svítidly (2018) ve všech místnostech – moderní, kvalitní vzhled bez nutnosti dodatečných úprav.

• Kuchyně (značka Häcker, NP cca 7.000 € bez DPH): Instalována v roce 2019, včetně vestavěné pračky a sušičky, přístrojů značky Blaupunkt a digestoře Miele.

• Koupelna: Moderně zařízená s Geberit podhledovým systémem, ručníkovačem a vanou s funkcí sprchy a snadno udržovatelnými obklady.

• Povrchy: Standardizovaná vinylová podlaha – ideální pro rychlé a čisté výměny nájemníků.

Plochy:

Pokoj 1: 11,85 m² | Pokoj 2: 18,13 m² | Pokoj 3: 14,86 m² | Kuchyně: 7,02 m² | Koupelna: 3,45 m² | Chodba: 5,86 m²

Celkem: 61,17 m²

Všechny pokoje jsou přístupné samostatně z chodby – ideální pro pokojové pronájmy. Byt byl v souladu s tímto konceptem provozován s úspěchem a je ihned opět pronajmoutelný.

Budova & Původ – navrženo pro dlouhodobost:

Budova byla postavena v 50. letech a původně koncipována jako dělnické bydlí nebo institucionální účelová výstavba – tedy pro trvalé užívání a intenzivní využití. Typické vlastnosti tohoto typu výstavby jsou:

• robustní, funkční stavební provedení

• přehledné dispozice

• jednoduchá, srozumitelná technika

• dobrá možnost renovace a údržby

Po privatizaci (převod na bytové vlastnictví) je objekt už po desetiletí veden jako klasické společenství vlastníků (WEG). Je zde výtah, který pohodlně vede od sklepa až na střešní patro. Tato kombinace stavební kvality, struktury a dispozice se pozitivně odráží na hodnotě a flexibilitě užívání.

Komerční prostory & mix využití – jasně oddělené:

V přízemí se nacházejí dvě zavedené komerční jednotky (pekárna a kuchyňské studio). Obě komerční jednotky mají vlastní topné systémy a jsou technicky i nákladově jasně odděleny od obytné části. Všechny byty v domě jsou zásobovány vlastními plynovými kotli.

Výsledkem jsou jasné výhody:

• žádné centrální topení

• žádné křížové subvencování mezi bydlením a komerčními prostory

• náklady na topení a teplou vodu platí přímo uživatelé

Pro vlastníky a nájemce to znamená transparentní, příčinně spravedlivou cenovou strukturu a snížené riziko konfliktů a správy.

WEG & údržba – jasně vymezené odpovědnosti:

V roce 2025 rozhodla WEG, že údržba a obnova oken, bezpečnostních rolet a vchodových dveří bytu budou náležitostí jednotlivých vlastníků. Toto opatření trvale ulevuje společenství a snižuje riziko větších, společně financovaných zásahů. Kupující tak získávají jasně vymezené odpovědnosti, lepší plánovatelnost a individuální rozhodovací pravomoc. Současně již byly realizovány společné projekty, mezi něž patří:

• nové vstupní dveře do domu

• obnova oken ve schodišti

Tím se ukazuje, že WEG aktivně přistupuje k údržbě a rozumně rozděluje náklady.

Investiční strategie & potenciál zhodnocení

1. Atraktivní vstup:

Vaše cenová výhoda v západní části města. Tato nemovitost nabízí hrubou výnosnost 9,04 %, což je síla příjmu, kterou v západní části Karlsruhe (76135) nelze často nalézt. Kupní cena 239.000 € již plně zohledňuje nadcházející modernizaci společných částí domu. Zatímco ostatní váhají, vy jako perspektivní kupující využijete tuto cenově atraktivní příležitost v jedné z nejžádanějších čtvrtí Karlsruhe.

2. Výnosový výpočet (pronájem v rámci spolubydlení)

Byt je díky komplexní renovaci a technickému vybavení (LAN/TV v každém pokoji, protihlukové dveře) ideálně umístěn pro kvalitní spolubydlení:

• Pokoj 1 (vnitřní dvůr): 550 € | Pokoj 2 (výhled do dálky): 650 € | Pokoj 3 (výhled do dálky): 600 €

• Předpokládaný celkový nájem: 1.800 € měsíčně / 21.600 € ročně (koeficient 11,0).

3. Plánovaný nárůst hodnoty díky H&G Haus & Grund:

WEG je spravována renomovanou společností H&G Karlsruhe. Podle zápisů probíhá finalizace renovation plánu (fasáda, schodiště, požární ochrana) odbornými konzultanty.

• Strukturovaná realizace: Taková opatření se často dělí na roky nebo financují výhodnými úvěry (např. KfW). To šetří vaši likviditu, zatímco nájemné financuje investici.

• Dotace: Správa posuzuje všechny relevantní podpory, což dále snižuje vaši efektivní finanční zátěž.

4. Pasivní budování majetku & daňové výhody:

Pro investory s vysokými příjmy nabízí tato nemovitost ideální pákový efekt. Budoucí mimořádné příspěvky lze v roce platby často uplatnit z 100 % jako náklady na údržbu. Měníte daňovou zátěž přímo na hmotnou hodnotu. Zatímco budova projde modernizací, tržní hodnota vaší nemovitosti pasivně stoupá – bez vašeho aktivního zásahu.

5. Ochrana nákladů & plánovací jistota:

Od roku 2025 jsou okna, rolety a vchodové dveře bytu výlučným majetkem vlastníků. Zachováváte si plnou kontrolu nákladů a nefinancujete opatření pro jiné jednotky. Roční pětimístný dodatečný příjem z pronájmu střešní plochy pro mobilní telekomunikaci zároveň stabilizuje rezervy WEG.

Právní upozornění & disclaimer:

Výnosnost: Nájemní sazby (stav 2026) jsou ukázkové výpočty vycházející z povolení FEWO a zkušeností se spolubydlením. Nelze garantovat výši nájmů; dosažitelnost závisí na správě a trhu. Prospektová odpovědnost je vyloučena. Renovace: Informace vycházejí z zápisů WEG 2024-2025. Konkrétní náklady ještě nebyly schváleny. Kupující by měli před koupí prostudovat zápisy a hospodářské plány. Daně: Výklady k nákladům na údržbu nepředstavují daňové poradenství. Daňová úprava závisí na individuální situaci; je důrazně doporučováno konzultovat s daňovým poradcem. Obecně: Informace jsou uvedeny podle nejlepšího vědomí a na základě dostupných dokumentů. Rozhodující jsou výhradně ustanovení v notářské kupní smlouvě.

Bez provize – přímo od vlastníka GmbH & Co. KG