Prohlášení vlastníka aneb Tajemství společných prostor

Co je prohlášení vlastníka budovy

Prohlášení vlastníka je listina, kterou vlastník domu rozdělí dům na jednotky. Určuje, které byty v domě jsou, co je společné všem, jak velký podíl na společných částech má každý byt a které části smí užívat jen jeden vlastník. Sepisuje ho vlastník domu (developer, obec, družstvo); katastr ho jen eviduje ve sbírce listin.

Když kupujete byt v osobním vlastnictví, kupujete jednotku, tedy byt spolu s podílem na společných částech domu. Podle § 1159 občanského zákoníku jsou byt a podíl „vzájemně spojené a neoddělitelné“. Co přesně do podílu patří, se dočtete právě v prohlášení.  

Starší domy mají prohlášení podle zákona z roku 1994

Název „prohlášení vlastníka budovy“ pochází ze zákona č. 72/1994 Sb., o vlastnictví bytů. Ten platil do konce roku 2013 a podle něj vznikla většina bytů, které se dnes prodávají. Občanský zákoník od roku 2014 mluví jen o „prohlášení“.

Liší se i obsah. Starší prohlášení obsahují také pravidla pro příspěvky na správu domu a pro správu samotnou. Sklep nebo komora v nich bývají příslušenstvím bytu, tedy součástí jednotky. Pokud v domě vznikla první jednotka podle starého zákona, vymezují se i další jednotky podle něj (§ 3063 občanského zákoníku).  

Co v prohlášení vlastníka najdete

Obsah prohlášení vlastníka stanoví § 1166 občanského zákoníku. V každém prohlášení musí být:

• údaje o pozemku, domu, obci a katastrálním území,
• číslo a umístění každého bytu a účel, ke kterému slouží (bydlení, nebo jiný účel, třeba obchod či kancelář),
• popis společných částí a určení, které z nich jsou vyhrazené k výlučnému užívání konkrétního vlastníka,
• velikost podílů na společných částech,
• práva a závady, které přecházejí na vlastníky jednotek, například věcné břemeno (právo někoho jiného užívat část domu nebo pozemku, třeba vést přes něj kabel nebo projít na dvůr),
• jako příloha půdorysy všech podlaží s polohou bytů a údaji o jejich podlahových plochách.

Některé části domu jsou společné vždy, ať v prohlášení stojí cokoli. Podle § 1160 odst. 2 jde o pozemek pod domem, nosné konstrukce, střechu, fasádu a rozvody, které slouží i jiným bytům. Platí to i tehdy, když je určitá část přenechaná jednomu vlastníkovi k výlučnému užívání.

3 věci z prohlášení vlastníka, které stojí peníze

Na listu vlastnictví (LV, výpis z katastru o tom, kdo nemovitost vlastní) uvidíte jen číslo jednotky a zlomek podílu. Podrobnosti najdete až v prohlášení. A pravidly pro správu domu, která v něm jsou, se řídit musíte, i když jste ho nečetli. Podle § 1176 platí pravidla pro správu domu pro každého, kdo s nimi byl seznámen, „nebo pokud je měl a mohl znát“. Prohlášení je uložené ve sbírce listin katastru, takže znát ho mohl každý kupující.

Podíl na společných částech určuje fond oprav i hlasy

Podíl na společných částech rozhoduje o dvou věcech: kolik platíte do fondu oprav (zákon mluví o příspěvcích na správu domu, § 1180 odst. 1) a kolik hlasů máte na shromáždění společenství vlastníků (§ 1206 odst. 1). Prohlášení může rozdělení příspěvků upravit i jinak, třeba u částí ve výlučném užívání. Náklady na správce a účetnictví se dělí na každou jednotku stejně (§ 1180 odst. 2).

Podíl se nemusí počítat jen z plochy bytu. Prohlášení ho může určit i podle povahy, rozměrů a umístění bytu nebo stejně pro všechny (§ 1161). Pokud kupujete byt s velkou terasou nebo v podkroví, vyplatí se ověřit, jak velký podíl k němu patří.

Terasa nebo sklep „k bytu“ často nejsou vaše

Inzerát slibuje byt s terasou, předzahrádkou nebo parkovacím stáním. V prohlášení vlastníka ale tyto části často nejsou součástí jednotky. Jsou to společné části ve výlučném užívání. Smíte je užívat jen vy, vlastní je ale společně všichni vlastníci v domě.

V praxi to znamená tři věci. Údržbu a drobné opravy takové části platíte sami (§ 1175 odst. 2). Ostatní opravy, třeba hydroizolace terasy, se platí z příspěvků všech vlastníků. A změnit výlučné užívání na vlastnictví nejde bez změny prohlášení, ke které potřebujete souhlas ostatních vlastníků.

U starších domů může být sklep naopak součástí jednotky jako příslušenství bytu. Který případ je váš, řekne jen prohlášení vlastníka, ne inzerát.

Plocha v prohlášení není plocha z inzerátu

Podlahová plocha bytu se v prohlášení počítá podle nařízení vlády č. 366/2013 Sb. Byt je ohraničený vnitřními povrchy obvodových stěn. Započítávají se příčky, sloupy i plocha pod vestavěnými skříněmi, balkon, lodžie a terasa ne. Inzeráty často uvádějí „užitnou plochu“ i s balkonem nebo sklepem.

Rozdíl několika metrů čtverečních změní i srovnání s jinými byty v okolí. Než začnete vyjednávat o ceně, přepočítejte si ji podle plochy z prohlášení a porovnejte s online odhadem ceny nemovitosti.

Kde hledat prohlášení vlastníka a kolik to stojí

Prohlášení vlastníka je uložené v katastru nemovitostí ve sbírce listin. Do sbírky listin se ale nedá nahlížet online zdarma jako do LV; dostanete z ní jen kopii. Postup:

1. Požádejte prodávajícího nebo výbor společenství vlastníků. Je to nejrychlejší cesta a nic nestojí. Prodávající prohlášení obvykle má mezi papíry ke koupi bytu a mít by ho měl i správce domu.
2. Zjistěte číslo řízení. Na výpisu z LV jsou v části E (nabývací tituly a jiné podklady zápisu) uvedené listiny, podle kterých se zapisovalo, i s číslem řízení. Informativní údaje o jednotce si zdarma prohlédnete v aplikaci Nahlížení do katastru nemovitostí, výpis z LV je zpoplatněný.
3. Objednejte kopii v Dálkovém přístupu do katastru. Ověřený výstup listiny ze sbírky listin stojí podle ceníku ČÚZK 20 Kč za stranu A4, nejvýše 300 Kč. Elektronicky jsou ihned dostupné listiny z řízení od roku 2014 a musíte prokázat svou totožnost.
4. Starší listiny si vyžádáte formulářem v Dálkovém přístupu, nebo přímo na katastrálním pracovišti. Ověřená kopie listiny ze sbírky listin stojí podle sazebníku správních poplatků 50 Kč za každou započatou stranu. Vezměte si s sebou občanský průkaz.

Prohlášení vlastníka, nebo stanovy SVJ? Chtějte obojí

Prohlášení vlastníka říká, co komu v domě patří. Stanovy společenství vlastníků jednotek (SVJ) říkají, jak se v domě rozhoduje: kdo je ve výboru, jak se svolává shromáždění, jaká jsou pravidla domu. Společenství musí vzniknout v domě s nejméně pěti jednotkami, z nichž aspoň čtyři mají různé vlastníky (§ 1198 odst. 1).

Spolu s prohlášením a stanovami si od prodávajícího vyžádejte ještě tři dokumenty:

• Potvrzení správce domu o dluzích prodávajícího. Podle § 1186 odst. 2 přecházejí dluhy na příspěvcích na kupujícího, pokud je mohl zjistit. Prodávající vám potvrzení musí doložit (§ 1186 odst. 3).
• Zápisy ze shromáždění za poslední dva až tři roky. Uvidíte v nich plánované opravy a případné zvýšení příspěvků.
• Aktuální výši fondu oprav a měsíční předpis plateb pro daný byt.

Změna prohlášení vlastníka: po koupi už je pozdě

Změna prohlášení vlastníka je možná, ale není rychlá a nezávisí jen na vás. Podle § 1169 odst. 1 potřebujete písemný souhlas každého vlastníka, jehož práv se změna dotkne, a souhlas většiny hlasů všech vlastníků v domě. Pokud je dotčená jednotka zatížená zástavním právem a změna se dotkne práv banky, musí písemně souhlasit i banka, která na ni půjčila hypotéku.

Jen většina hlasů stačí ve třech případech (§ 1169 odst. 2):

• změna společných částí, při které se nemění velikost podílů a nejde o části ve výlučném užívání,
• změna účelu užívání bytu na žádost jeho vlastníka,
• změna pravidel pro správu domu, pokud jsou v prohlášení.

Získat terasu, půdu nebo sklep do vlastnictví až po koupi znamená změnit velikost podílů, a tedy získat písemný souhlas prakticky všech vlastníků v domě a jejich bank. Zjistěte si proto stav ještě před koupí a podle toho vyjednávejte o ceně.

Než podepíšete rezervační smlouvu

Prohlášení si přečtěte dřív, než zaplatíte rezervační poplatek. Pokud byste rezervaci rušili kvůli tomu, co v prohlášení najdete, může vás to stát peníze. Podobně dopadá kupující, kterému zamítnou hypotéku před podpisem. Projděte tento seznam:  

1. Číslo jednotky a podlaží odpovídá bytu, který si prohlížíte.
2. Podlahová plocha v prohlášení odpovídá inzerátu, nebo víte, o kolik se liší.
3. Velikost podílu a podle čeho je určený.
4. Co je součástí jednotky a co jen ve výlučném užívání: terasa, sklep, komora, parkovací stání, předzahrádka.
5. Jaká práva a závady přecházejí, například věcná břemena.
6. Máte poslední úplné znění, ne původní verzi z doby výstavby.
7. Pravidla správy domu v prohlášení nebo ve stanovách: krátkodobé pronájmy, zvířata, úpravy společných prostor.

Prohlášení vlastníka si přečtete sami, nikdo jiný to za vás neudělá. Zástavy, věcná břemena, exekuce, hluk nebo povodňové riziko vám prověří NEMO Report. Pokud v prohlášení najdete něco, co neodpovídá inzerátu, patří to do kupní smlouvy. Rezervační i kupní smlouvu, úschovu kupní ceny a návrh na vklad vám připraví náš advokátní servis.

Prohlášení čtěte dřív než kupní smlouvu

Kupní smlouva řeší, za kolik byt kupujete. Prohlášení vlastníka řeší, co vlastně kupujete. Půl hodiny čtení a pár stovek korun za kopii z katastru vás ochrání před překvapeními, která po podpisu už nenapravíte: terasou, která není vaše, menší plochou, než jste platili, nebo vyšším předpisem do fondu oprav, než jste čekali.

Časté otázky

Kde najdu prohlášení vlastníka?

Nejrychleji ho získáte od prodávajícího nebo od výboru společenství vlastníků. Oficiálně je uložené ve sbírce listin katastru nemovitostí. Kopii listin z řízení od roku 2014 si objednáte v Dálkovém přístupu do katastru za 20 Kč za stranu, nejvýše 300 Kč. Starší si vyžádáte formulářem v Dálkovém přístupu, nebo na katastrálním pracovišti jako ověřenou kopii za 50 Kč za stranu. Číslo řízení najdete na výpisu z LV v části E.

Je prohlášení vlastníka totéž co stanovy SVJ?

Ne. Prohlášení vlastníka rozděluje dům na jednotky a určuje, co komu patří: byty, společné části, podíly a části ve výlučném užívání. Stanovy upravují fungování společenství vlastníků: orgány, svolávání shromáždění a rozhodování. Pravidla pro správu domu mohou být v obou dokumentech. Před koupí bytu chtějte vidět obojí, protože obojí vás bude jako nového vlastníka zavazovat.

Může SVJ změnit prohlášení vlastníka bez mého souhlasu?

Jen v omezených případech. Pokud se změna prohlášení vlastníka dotkne vašich práv a povinností, například velikosti vašeho podílu nebo části ve vašem výlučném užívání, musíte s ní písemně souhlasit. Většina hlasů všech vlastníků stačí jen u změny společných částí bez změny podílů, změny účelu užívání bytu na žádost jeho vlastníka a u pravidel pro správu domu (§ 1169 občanského zákoníku).

Patří mi balkon nebo terasa u bytu?

Záleží na prohlášení vlastníka. Balkony a terasy jsou nejčastěji společnou částí domu, kterou smíte užívat jen vy. Vlastníte ji ale společně s ostatními. Platíte její údržbu a drobné opravy, ostatní opravy se hradí z příspěvků všech vlastníků. Do podlahové plochy bytu se balkon ani terasa nezapočítávají.

Má družstevní byt prohlášení vlastníka?

Pokud dům patří družstvu a byty v něm nejsou rozdělené na jednotky, prohlášení vlastníka neexistuje. Kupujete družstevní podíl a s ním právo byt užívat, pravidla určují stanovy družstva. Pokud ale družstvo dům na jednotky rozdělilo a část bytů už převedlo do osobního vlastnictví, prohlášení existuje a platí stejně jako u jiných domů.