Zamítnutá hypotéka před podpisem: propadne rezervační záloha?

Co zařídit přednostně

Tohle je jediná část, kde se cesty obou stran skutečně rozcházejí. Zbytek článku platí pro oba.

Jste kupující

1. Vyžádejte si od banky písemné zamítnutí s důvodem. Ne telefonát, ne SMS od poradce. Papír. Bez něj nemáte s prodávajícím o čem jednat a v případném sporu nemáte čím argumentovat.
2. Zjistěte, na čí straně je problém. Jestli je důvod ve vaší bonitě, registrech nebo příjmu, jiná banka to může posoudit jinak. Jestli banka snížila odhad nemovitosti, je to problém bytu a další banka ho nejspíš zopakuje.
3. Ozvěte se prodávajícímu hned. Ne den před podpisem. Člověk, kterému včas řeknete pravdu, s vámi bude jednat jinak než ten, kdo se to dozví na poslední chvíli.
4. Otevřete rezervační smlouvu a najděte v ní lhůtu a jakoukoli zmínku o financování.
5. Podejte žádost u druhé banky ještě týž týden. Čas hraje proti vám.

Jste prodávající

Co byste rozhodně neměli dělat? Neposílejte výzvu k zaplacení smluvní pokuty dřív, než víte, co ve smlouvě je. Rušit obchod v afektu během prvních čtyřiadvaceti hodin se nevyplácí.

1. Chtějte písemné vyjádření od banky stejně jako kupující. Vyžádejte si ho jako podklad k rozhodnutí a je to zároveň první test toho, jestli s vámi kupující jedná na rovinu.
2. Zjistěte důvod, protože se může týkat vás. Když banka ocenila byt na méně, než je vaše cena, narazíte na to i u dalšího kupce s hypotékou. To je informace o vaší ceně, ne o kupujícím.
3. Otevřete rezervační smlouvu a najděte v ní tu jedinou větu o financování. Podle ní se rozhodne všechno ostatní.
4. Zkontrolujte lhůtu na uzavření kupní smlouvy. Dokud běží, nejste v prodlení ani vy, ani kupující.
5. Ozvěte se druhému zájemci dřív, než obchod definitivně zrušíte. Zjistíte, jestli je pořád ve hře, a budete se rozhodovat s alternativou v ruce.

Rezervační smlouva: co jste vlastně podepsali

Rezervační smlouva není v zákoně upravena jako samostatný smluvní typ. Uzavírá se jako nepojmenovaná smlouva podle § 1746 odst. 2 občanského zákoníku; ten stranám dovoluje uzavřít i takovou smlouvu, která není zvláště jako typ smlouvy upravena.

Zní to jako právnická poznámka pod čarou, ale je to jádro celé věci. Zákon téhle smlouvě nedává žádný obsah. Dává jí ho ten, kdo ji psal. Co si strany nedohodly, to neplatí. Žádné nepsané pravidlo, které by zálohu automaticky vracelo nebo nevracelo, neexistuje.

Aby rezervační smlouva fungovala, musí mít tři věci:

• Dobu blokace: Do kdy prodávající nebude nemovitost nabízet dál a do kdy se má uzavřít kupní smlouva.
• Osud rezervačního poplatku v každém scénáři: Nejen když obchod dopadne, ale i když nedopadne, a zvlášť když nedopadne kvůli financování.
• Kdo za co odpovídá, když obchod nevyjde: Konkrétně, ne obecnou floskulí o odpovědnosti za škodu.

Pozor na rozdíl, který se plete oběma stranám. Rezervační poplatek bývá koncipovaný jako smluvní pokuta nebo odstupné a za určitých podmínek propadá. Záloha na kupní cenu je částečná úhrada ceny a když se obchod neuskuteční, vrací se, protože pro její ponechání odpadl důvod. Jenže rozhoduje obsah ujednání, ne nadpis nad ním. Částka, kterou smlouva nazve zálohou a pak k ní připojí doložku o propadnutí, zálohou být nemusí.

Setkat se můžete i s trojstrannou rezervační smlouvou, kde je vedle kupujícího a prodávajícího ještě zprostředkovatel. Když prodáváte napřímo, tahle komplikace odpadá a smlouvu si nastavíte podle sebe.

Propadne záloha? Tři scénáře

Scénář A: smlouva má odkládací podmínku financování. Občanský zákoník v § 548 umožňuje vázat vznik, změnu nebo zánik práv na splnění podmínky. Když je ve smlouvě napsáno, že závazek vzniká jen tehdy, doloží-li kupující do určitého data schválený úvěr, a on ho nedoloží, závazek nevznikl. Poplatek se vrací. Nejčistší situace, jakou můžete mít.

Scénář B: smlouva má smluvní pokutu a výjimku pro neschválený úvěr nemá. Kupující se zavázal uzavřít kupní smlouvu a neuzavřel ji. Podle § 2048 může věřitel požadovat smluvní pokutu bez ohledu na to, jestli mu porušením vznikla škoda. Prodávající tedy nárok má a kupující platí. Obtížné to je lidsky, ne právně.

Scénář C: smlouva financování neřeší. Nejčastější a pro obě strany nejhorší. Vykládá se podle celého obsahu smlouvy, podle toho, co si strany zjevně chtěly ujednat, a podle okolností uzavření. Tady vznikají spory o částku, kterou obě strany do té chvíle považovaly za jasnou.

I propadlý poplatek může soud snížit

Tohle je věc, o které obě strany obvykle nevědí, a mění pohled na celou situaci. Soud může nepřiměřeně vysokou smluvní pokutu na návrh dlužníka snížit. Umožňuje mu to § 2051 občanského zákoníku, a to s přihlédnutím k hodnotě a významu zajišťované povinnosti, až do výše škody, která věřiteli z porušení vznikla do doby rozhodnutí.

Zásadní je, jak se ta nepřiměřenost posuzuje. Velký senát občanskoprávního a obchodního kolegia Nejvyššího soudu v rozsudku ze dne 11. ledna 2023, sp. zn. 31 Cdo 2273/2022, zásadně změnil dosavadní praxi. Soud dnes nepřezkoumává, jestli bylo nepřiměřené samotné ujednání o smluvní pokutě. Posuzuje přiměřenost konkrétního uplatněného nároku, tedy to, jakým způsobem a za jakých okolností k porušení povinnosti došlo. Pro každou stranu z toho plyne něco jiného.

Kupující: pokud jste jednali poctivě, informovali včas a k zamítnutí došlo bez vašeho zavinění, okolnosti hrají ve váš prospěch. Propadlá záloha nemusí být definitivní a má smysl se bránit.

Prodávající: nepočítejte s propadlou zálohou jako s hotovou věcí. Vysoké číslo ve smlouvě není totéž co vysoké číslo na účtu. Když je pokuta v hrubém nepoměru k tomu, co se stalo a co vás to reálně stálo, soud ji snížit může.

Praktický důsledek pro oba: dohoda bývá levnější a rychlejší než spor o částku, kterou nakonec stejně určí někdo třetí.

Proč banka řekla ne a jestli to jiná řekne taky

Zamítnutí není verdikt o člověku. Je to výsledek jednoho konkrétního posouzení v jedné konkrétní bance. Nejčastější důvody se dělí do dvou skupin a je zásadní vědět, do které ten váš patří.

Důvody na straně kupujícího: poměr příjmů a stávajících závazků, záznam v registrech, krátká doba u zaměstnavatele, forma příjmu u OSVČ a podnikatelů, spolužadatel se závazky. Tyhle důvody může jiná banka vyhodnotit jinak, protože každá hodnotí bonitu podle vlastního modelu.

Důvody na straně nemovitosti: odhad banky nižší než kupní cena, typ nemovitosti, který banky financují nerady, právní vady na listu vlastnictví. Tyhle se u další banky obvykle zopakují, protože vycházejí z nemovitosti samotné, ne z žadatele.

Pro prodávajícího je druhá skupina důležitější než první. Když banka ocenila byt na méně, než za kolik ho prodáváte, narazíte na to znovu. V takové chvíli stojí za to porovnat si svoji cenu s online odhadem ceny nemovitosti a rozhodnout se dřív, než přijdete o dalšího kupce.

Prakticky to znamená, že kdo letos kupuje investiční byt, potřebuje víc vlastních peněz než loni. A prodávající, jehož kupující kupuje na investici, by měl s vyšším rizikem zamítnutí počítat od začátku. Jestli tuhle situaci teprve řešíte, srovnání hypoték vám ukáže, kde jsou vaše šance reálné, dřív než něco zablokujete.

Jak dál?

Kupující: zkusit dál, nebo couvnout

Zkusit dál dává smysl, když je důvod formální nebo řešitelný, máte možnost navýšit vlastní zdroje a prodávající je ochoten počkat. Couvnout dává smysl, když je odhad nemovitosti pod cenou i u druhé banky, splátka by vás dostala na hranu rodinného rozpočtu, nebo byste museli přistoupit na podmínky, které dlouhodobě neutáhnete. Ustoupit od koupě, která by vás finančně přetížila, není prohra.

Prodávající: počkat, nebo jít dál

Počkat dává smysl, když jedna banka zamítla z formálního důvodu, kupující už má rozpracovanou žádost jinde, netlačí vás čas a druhý zájemce nabídl výrazně méně. Jít dál dává smysl, když kupující nedoložil zamítnutí písemně, mění výpověď, odkládá už podruhé, nebo když je problém v odhadu nemovitosti.

Ani jedna strana nemá povinnost čekat věčně

Hranicí je lhůta ve smlouvě a ta platí pro oba stejně. Přesto se vyplatí nechat si rozhodnutí projít hlavou přes noc. Obchod, který se rozpadl ve čtvrtek večer, vypadá v pondělí ráno často jinak.

Příště: dvě věty, které tenhle scénář vyřeší předem

Všechno se to dá shrnout do jedné věty: chybí vám ve smlouvě věta o financování. Doplnit ji je práce na pět minut. Odkládací podmínka financování podle § 548 občanského zákoníku může znít třeba takto: závazek uzavřít kupní smlouvu vzniká jen tehdy, doloží-li kupující prodávajícímu do konkrétního data písemný příslib úvěru; nedoloží-li ho, závazek nevznikne a rezervační poplatek se kupujícímu vrací v plné výši.

A teď poctivě i druhá strana mince, protože tahle klauzule není zadarmo. Chrání kupujícího a oslabuje jistotu prodávajícího. Ten totiž blokuje nemovitost s vědomím, že o kupce může bez náhrady přijít. Není to univerzálně správné řešení, je to volba.

Kompromis, který funguje pro oba, vypadá takto: kratší lhůta a doložené předschválení už při podpisu rezervace. Prodávající blokuje kratší dobu a s menším rizikem, kupující má krytá záda. Zbytek je prevence, kterou zvládne každá strana sama. Kupující: vyřiďte si předschválení dřív, než cokoli zablokujete. Prodávající: ptejte se na doklad, ne na úmysl. Věta „řeším hypotéku“ není doklad, papír z banky ano.

Když si na dokumentaci netroufáte, advokátní servis za 11 990 Kč pokrývá rezervační i kupní smlouvu, advokátní úschovu kupní ceny, návrh na vklad do katastru, prověření stran včetně AML kontrol a hodinu konzultace.

O záloze rozhodla věta, kterou jste podepsali před třemi měsíci

Zamítnutá hypotéka není podvod ani selhání charakteru. Je to běžné riziko každého obchodu financovaného hypotékou a jde ošetřit jednou větou. Kupující o zálohu nepřijde kvůli bance. Přijde o ni proto, že v rezervační smlouvě nikdo neošetřil, co se stane, když banka řekne ne. Prodávající o kupce nepřijde kvůli bance. Přijde o něj proto, že se na financování nikdo neptal, dokud nebylo pozdě. Rezervační smlouva bez ujednání o financování je hazard pro obě strany. Napište si do ní, co se stane, když banka řekne ne, a bude to nejlevnější věta celého obchodu.

Časté otázky

Vrací se rezervační poplatek, když kupujícímu neschválí hypotéku?

Záleží výhradně na tom, co je ve smlouvě. Pokud obsahuje odkládací podmínku financování, závazek nevznikl a poplatek se vrací. Pokud obsahuje smluvní pokutu bez výjimky pro neschválený úvěr, prodávající na ni nárok má. Pokud smlouva financování neřeší, vykládá se podle celého obsahu a okolností a právě tady vznikají spory. Žádné automatické pravidlo, které by poplatek vracelo, neexistuje.

Může prodávající odstoupit od rezervační smlouvy, když kupující nemá financování?

Práva prodávajícího určuje samotná smlouva, nikoli zákon. Obvykle jsou vázána na uplynutí sjednané lhůty pro uzavření kupní smlouvy. Dokud lhůta běží, není kupující v prodlení a prodávající obvykle důvod k odstoupení nemá. Po jejím marném uplynutí se prodávající řídí tím, jaká práva si ve smlouvě sjednal, a rezervace končí.

Musím jako kupující zaplatit smluvní pokutu, i když za zamítnutí nemůžu?

Pokud smlouva výjimku pro neschválený úvěr neobsahuje, nárok prodávajícímu vzniká i bez vašeho zavinění. Podle § 2051 občanského zákoníku ale může soud nepřiměřeně vysokou smluvní pokutu na váš návrh snížit. Podle rozsudku Nejvyššího soudu sp. zn. 31 Cdo 2273/2022 se posuzuje přiměřenost konkrétního uplatněného nároku a okolnosti porušení, takže poctivé a včasné jednání z vaší strany hraje roli.

Jaký je rozdíl mezi rezervačním poplatkem a zálohou na kupní cenu?

Rezervační poplatek je platba za blokaci nemovitosti a bývá sjednaný tak, že za určitých podmínek propadá prodávajícímu. Záloha na kupní cenu je částečná úhrada ceny a když k prodeji nedojde, vrací se. Rozhoduje ale obsah ujednání, ne pojmenování v nadpisu. Přečtěte si, co k dané částce smlouva říká, ne jak ji nazývá.

Jak dlouho má smysl čekat na vyřízení hypotéky u jiné banky?

Hranici určuje lhůta sjednaná v rezervační smlouvě, ne obecné pravidlo. Kupující by měl žádost u druhé banky podat okamžitě a prodávajícímu průběžně dokládat, jak postupuje. Prodávající by měl rozlišit důvod zamítnutí: u důvodů na straně žadatele má čekání smysl, u nižšího odhadu nemovitosti se situace u další banky obvykle zopakuje.