Novostavba od developera: na co si dát pozor ve smlouvě o smlouvě budoucí

Co podepisujete kdy

Rezervační smlouva, smlouva o smlouvě budoucí a kupní smlouva

U developerských projektů se podepisují tři smlouvy po sobě a každá vás váže jinak silně. Rezervační smlouva stáhne byt z nabídky. Platíte rezervační poplatek, který se později započítá do kupní ceny. Sama o sobě vás k převodu bytu nezavazuje, ale skoro vždy obsahuje sankci pro případ, že couvnete.

Smlouva o smlouvě budoucí je závazek k nákupu. Podle § 1785 občanského zákoníku (zákon č. 89/2012 Sb.) se jí nejméně jedna strana zavazuje uzavřít po vyzvání v ujednané lhůtě, jinak do jednoho roku, budoucí smlouvu, jejíž obsah je ujednán alespoň obecným způsobem. Přeloženo: zavazujete se podepsat kupní smlouvu, jejíž hlavní obsah je už teď daný.

Kupní smlouva přijde na řadu po kolaudaci, tedy zpravidla za rok až tři roky. Vlastníkem se stanete až vkladem do katastru nemovitostí. Podstatné je pořadí. V okamžiku, kdy podepisujete smlouvu o smlouvě budoucí, byt neexistuje, nemůžete si ho projít a jediné, co máte v ruce, je projektová dokumentace a text, který psali právníci druhé strany.

Co říká občanský zákoník

Zákonná úprava je stručná, čtyři paragrafy. Právě proto je smlouva silnější než zákon: co si ujednáte, to platí.

Kdy vzniká povinnost uzavřít kupní smlouvu

Povinnost nevzniká automaticky. Podle § 1786 vzniká zavázané straně povinnost uzavřít smlouvu bez zbytečného odkladu poté, co ji k tomu oprávněná strana vyzve. Někdo tedy musí vyzvat. Pokud lhůta k výzvě není ujednána, platí zákonný rok. A tady je první tvrdá lhůta. Nevyzvete-li developera včas, vaše právo zaniká: podle § 1788 odst. 1 povinnost uzavřít budoucí smlouvu zanikne. Ohlídejte si proto ve smlouvě, kdo koho vyzývá a do kdy.

Když developer smlouvu odmítne uzavřít, nejste bezbranní. Podle § 1787 může oprávněná strana požadovat, aby obsah budoucí smlouvy určil soud. Jenže na to máte jen rok: § 634 říká, že se toto právo promlčí za jeden rok od posledního dne lhůty, kdy měla být budoucí smlouva uzavřena. Kdo čeká a doufá, že se to vyřeší, o nárok přijde.

Klauzule, kterou zákon dává developerovi

Toto je nejdůležitější věta celé zákonné úpravy a v prodejních materiálech ji nenajdete. Změní-li se podle § 1788 odst. 2 okolnosti, ze kterých strany při vzniku závazku zřejmě vycházely, do té míry, že na zavázané straně nelze rozumně požadovat, aby smlouvu uzavřela, povinnost uzavřít budoucí smlouvu zaniká.

Developer to musí oznámit bez zbytečného odkladu, jinak vám nahradí škodu. Ale závazek je pryč. Proto ve smlouvě hledejte, jak široce je „změna okolností“ popsána. Čím obecnější formulace, tím snáz se z obchodu vyvlékne, když ceny materiálu nebo bytů vyskočí jeho směrem.

Písemná forma není povinná. Přesto na ní trvejte

Nejvyšší soud v rozsudku sp. zn. 33 Cdo 340/2024 z 6. května 2025 dovodil, že smlouva o smlouvě budoucí týkající se nemovité věci nemusí mít písemnou formu. Neplatná tedy není jen proto, že je ústní. Prakticky to nic nemění na tom, co máte chtít. Písemná forma má varovnou funkci a hlavně důkazní: bez ní se u soudu dohadujete o tom, co kdo slíbil. Každý ústní příslib developera nad rámec papíru berte jako neexistující, dokud není v textu.

7 červených vlajek ve smlouvě o smlouvě budoucí od developera

Následující klauzule nejsou nezákonné. Jsou jen napsány ve prospěch toho, kdo je psal.

1. Termín dokončení, který se posouvá bez následku. Hledejte právo developera jednostranně prodloužit dobu výstavby a definici vyšší moci. Pokud pod vyšší moc spadá počasí, zpoždění subdodavatele nebo „okolnosti na trhu“, termín ve smlouvě nic neznamená. Chtějte pevné datum předání a sankci za jeho překročení.
2. Cena, která není konečná. Inflační a materiálové doložky bez stropu umožní zvednout cenu po podpisu. Pokud doložka zůstane, chtějte strop v procentech a právo odstoupit bez sankce, když ho developer překročí.
3. Asymetrické smluvní pokuty. Klasika: vy platíte za každý den prodlení se splátkou, developer za prodlení se stavbou nic. Pokuty mají být oboustranné a ve srovnatelné výši. Tohle je nejrychlejší test férovosti celé smlouvy.
4. Přípustná odchylka výměry bez slevy. Smlouva připouští, že skutečná podlahová plocha se od projektu liší o několik procent. Podstatné je, co se stane pak. Chtějte, aby se cena dopočítala podle skutečné výměry oběma směry. Formulaci, že odchylka „nezakládá nárok na slevu“, škrtněte.
5. Předem daný souhlas s dalšími etapami výstavby. Podpisem se vzdáváte námitek proti tomu, co developer postaví vedle vás. Výhled z okna a dva roky hluku za ním. Za souhlas se neplatí, tak proč ho dávat dopředu.
6. Zálohy bez úschovy. Když peníze tečou přímo developerovi, financujete výstavbu vy a nesete riziko. Chtějte úschovu u třetí strany, tedy u advokáta, notáře nebo banky, a platby navázané na dokončené fáze výstavby.
7. Nerovné právo odstoupit. Projděte si, kdy může odejít developer a kdy vy, a co se v obou případech stane se zaplacenými zálohami. Pokud vy přicházíte o rezervační poplatek a developer odstupuje volně, není to smlouva, je to opce.

Když developer zkrachuje

Zatím bohužel neexistuje zákon, který by vaše zálohy při insolvenci developera chránil. Žádný garanční fond, žádné pojištění ze zákona. Ochrana je jen taková, jakou si vyjednáte ve smlouvě. Funguje trojkombinace. Úschova u třetí strany drží peníze mimo majetek developera. Platební milníky navázané na fáze výstavby znamenají, že v každém okamžiku máte venku jen část ceny. A prověření druhé strany vám řekne, do čeho jdete.

Prověřit se dá víc, než se zdá. V insolvenčním rejstříku uvidíte probíhající řízení, v katastru zástavní práva na pozemku a v obchodním rejstříku, jak stará je projektová společnost a kdo za ní stojí. Pozor na to, že projekty se běžně staví přes účelově založené eseróčko, takže historie mateřské firmy o téhle konkrétní nic neříká.

DPH a kolaudace

Od 1. 7. 2025 platí po novele zákona o DPH (č. 461/2024 Sb.) nová pravidla a u novostaveb se projeví přímo v ceně. Sazba je 12 %, nebo 21 %. Sníženou sazbu lze použít jen u stavby pro sociální bydlení. Podle Informace GFŘ k uplatňování DPH u nemovitých věcí od 1. 7. 2025 je to obytný prostor s podlahovou plochou do 120 m² a rodinný dům do 350 m². Nad limit spadá celé plnění do sazby 21 %.

Detail, který se vyplatí: do podlahové plochy bytu se nepočítají místnosti mimo samotný obytný prostor. Sklep, garáž ani komora přístupná ze společných částí domu se do limitu 120 m² nezapočítají. Byt 118 m² se sklepem tedy limit splní.

Zdanitelné je jen první dodání dokončené stavby, a to do konce dvacátého třetího kalendářního měsíce následujícího po měsíci, ve kterém se stavba považuje za dokončenou. Po této době je prodej od daně osvobozen. Novela tím zkrátila původní pětiletou lhůtu. Nákup nové jednotky od developera pod pravidlo prvního dodání spadá vždy, takže DPH v ceně je.

Kolaudace má jednu podobu a dvě lhůty. Podle stavebního zákona (č. 283/2021 Sb.) lze stavbu, která vyžaduje povolení, užívat jen na základě kolaudačního rozhodnutí. Dřívější kolaudační souhlas byl zrušen. Stavební úřad musí provést závěrečnou kontrolní prohlídku do 30 dnů od podání úplné žádosti (§ 234) a kolaudační rozhodnutí vydat do 15 dnů od prohlídky (§ 235).

Z toho plyne praktický požadavek do smlouvy: termín předání vázat na kolaudační rozhodnutí, ne na „dokončení stavby“. Dokončení si developer vyloží sám, kolaudace je razítko úřadu. Povolovací procesy se navíc od 1. 7. 2026 mění, detaily rozebíráme v článku o novele stavebního zákona.

Projděte si před podpisem těchto devět bodů

Než smlouvu podepíšete, projděte tento seznam:

1. Pevný termín předání navázaný na kolaudační rozhodnutí, ne na dokončení stavby.
2. Sankce za prodlení oboustranně a ve srovnatelné výši.
3. Konečná cena, nebo doložka se stropem a vaším právem odstoupit.
4. Dopočet ceny podle skutečné výměry oběma směry.
5. Úschova záloh u advokáta, notáře nebo banky a platby po fázích výstavby.
6. Specifikace jednotky a standardů v příloze, včetně toho, co se stane při změně.
7. Lustrace developera: insolvenční rejstřík, katastr, obchodní rejstřík, stáří projektové společnosti.
8. Stavební povolení, které existuje a je pravomocné, ještě před podpisem rezervace.
9. Kdo koho vyzývá k uzavření kupní smlouvy a do kdy (§ 1786 a § 1788 odst. 1).

Body 1 až 6 jsou o textu smlouvy. Právě u nich má smysl zaplatit advokáta se specializací na nemovitosti, aby smlouvu prošel před podpisem. Řekněte si o písemné připomínkování konkrétních klauzulí, ne o obecné stanovisko. Cena za pár hodin práce je proti kupní ceně bytu zaokrouhlovací chyba a jako jediná položka celého nákupu se vám může vrátit desetinásobně.

Podepisujete závazek, ne byt

Smlouvu o smlouvě budoucí psal ten druhý a psal ji pro sebe. To není spiknutí, to je normální. Chyba je čekat, že bude vyvážená sama od sebe. Zákon vám dá málo. Čtyři paragrafy, roční lhůty a ustanovení o podstatné změně okolností, které hraje spíš pro developera. Všechno ostatní je na tom, co si vyjednáte, dokud máte páku. A tu máte přesně do okamžiku podpisu, ani minutu déle.

Zítra proto udělejte dvě věci. Vyžádejte si návrh smlouvy v editovatelné podobě a porovnejte ho s devíti body výše. A prověřte, komu peníze posíláte, dřív než pošlete první zálohu. Většina lidí kupuje novostavbu jednou za život, developer prodává stovky bytů ročně. Tenhle rozdíl ve zkušenosti nedoženete, ale můžete ho vyrovnat tím, že si na to necháte čas.

Časté otázky

Je smlouva o smlouvě budoucí závazná?

Ano. Zavazuje nejméně jednu stranu uzavřít budoucí smlouvu po vyzvání v ujednané lhůtě, jinak do jednoho roku (§ 1785 občanského zákoníku). Když zavázaná strana odmítne, může ta druhá požadovat, aby obsah budoucí smlouvy určil soud (§ 1787). Toto právo se ale promlčí za jeden rok od posledního dne lhůty, kdy měla být smlouva uzavřena (§ 634). Závazek zaniká také tehdy, když se podstatně změní okolnosti, ze kterých strany při podpisu vycházely (§ 1788 odst. 2).

Jaký je rozdíl mezi rezervační smlouvou a smlouvou o smlouvě budoucí?

Rezervační smlouva stáhne byt z nabídky a zavazuje k jednání, obvykle proti rezervačnímu poplatku. Smlouva o smlouvě budoucí už zavazuje k uzavření kupní smlouvy s konkrétním obsahem. Rezervace je držení místa ve frontě, smlouva o smlouvě budoucí je závazek koupit. Proto se u rezervace řeší hlavně sankce za couvnutí, zatímco u smlouvy o smlouvě budoucí už musí sedět cena, termín i specifikace jednotky.

Musí být smlouva o smlouvě budoucí písemná?

Podle Nejvyššího soudu (sp. zn. 33 Cdo 340/2024 z 6. 5. 2025) smlouva o smlouvě budoucí týkající se nemovité věci písemnou formu mít nemusí a není neplatná jen proto, že písemná není. V praxi ale písemnou formu vždy chtějte. Bez textu neprokážete, co bylo ujednáno o ceně, termínu ani o standardech, a ústní přísliby prodejce se u soudu dokazují jen těžko.

Co se stane, když developer nedodrží termín dokončení?

Záleží výhradně na smlouvě. Zákon sám žádnou sankci za prodlení se stavbou nestanoví. Pokud smlouva neobsahuje smluvní pokutu za pozdní předání a zároveň dává developerovi právo termín jednostranně posunout, nemáte nárok prakticky na nic. Proto patří oboustranná pokuta a pevné datum předání navázané na kolaudační rozhodnutí mezi body, o kterých se vyjednává před podpisem, ne po něm.