Prodej bytu 1+1 • 37 m² bez realitkyIm Haberacker 1b Karlsruhe -Durlach Durlach Baden-Württemberg 76227

Fakta před fantazií – tato investice se vyplatí

145.000 € kupní cena – 139.000 € příjmu z nájmu smluvně zajištěno

• 15 let garantovaného cashflow: Nájem je právně stanoven a každoročně automaticky roste o 3 %. Smlouva o stupňovaném nájmu platí do roku 2040 – nezávisle na nájemním stropu, stropní regulaci růstu nebo politické náladě.

Investujte do lokality, stability a ochrany majetku

• Ne sliby, ale fakta: Tento byt vám přináší zajištěné příjmy v udržovaném domě bez odkladu rekonstrukcí – v podceňované, ale rostoucí mikro-lokalitě Karlsruhe-Durlach-Aue.

Kompaktní, solidní, hodnotný – vaše šance na plánovatelný výnos

• 1+kk byt Im Haberacker 1b – 1. patro s balkonem, sklepem a pevnou základní strukturou

Bez provize, přímo od vlastníka – žádné poplatky makléřům.

Popis objektu

• Dům s celkem osmi obytnými jednotkami, rozloženými přes čtyři patra

• Bytový komplex zahrnuje číselné označení Im Haberacker 1a až 1d

• I přes jednotnou stavbu je každé číslo domu organizováno jako samostatné společenství vlastníků jednotek (SVJ). Správa všech budov je však jednotná díky profesionální správcovské firmě, která se o objekt spolehlivě stará již řadu let

• Budovy byly v posledních letech jednotně znovu natřeny, což podtrhuje ucelený a udržovaný vzhled celého komplexu

• Výtah není k dispozici – což snižuje provozní náklady jak pro vlastníky, tak i pro nájemce

• Nabídka představuje solidní a plánovatelnou investici

Rozložení místností

24,14 m² obytného a spacího prostoru včetně chodby

1,60 m² chodby před koupelnou/kuchyní

2,73 m² koupelna

5,86 m² kuchyně

2,49 m² balkon (počítá se za polovinu)

36,82 m² celková plocha

Provozní náklady a rozpočet 2025

• Přenositelný podíl nákladů: 85 € měsíčně

• Nepřenositelný podíl: 31 € měsíčně

• Příspěvek do rezerv: 30 € měsíčně

• Celkové měsíční náklady: cca 146 €

• Rezervní fond na údržbu (stav k 31.12.2023):

 o Byt: 3.603,13 €

 o Celkem SVJ: 60.102,31 €

Daň z nemovitosti – základní daň B

• Roční oznámení na rok 2025: 44,71 €

Nájemní vztah a smlouva o stupňovaném nájmu

• Od 01.11.2016 je byt trvale a spolehlivě pronajat neziskové organizaci, která působí v sociální oblasti. Organizace se mimo jiné stará o mladé lidi v obtížných životních situacích a za svou práci pravidelně dostává prostředky z veřejných rozpočtů

• Smlouva o nájmu nabízí maximální plánovací jistotu pro investory

• Nájemní smlouva byla uzavřena v roce 2016 jako smlouva se stupňovaným nájmem a platí do roku 2040. Měsíční základní nájem se automaticky zvyšuje každým rokem o 3 % – od současných 697 € na 718 € k 01.11.2025 až na 1.250 € v roce 2040

• Celkové zvýšení nájmu je smluvně pevně stanoveno, což zajišťuje dlouhodobě plánovatelnou příjmovou situaci

• Pro další jistotu převzal jednatel organizace osobní ručení za nájemní vztah

• Byt byl nájemci předán bez rekonstrukce. Stav bytu odpovídá fotografiím (rustikální). K nájemní smlouvě byl také podepsán písemný předávací protokol.

• Závěr: Nájemce byt velmi oceňuje v rámci své sociální činnosti. I bez rekonstrukce a se stavem dle fotografií je s ním již celý řadu let spokojen

• Smluvně stanovený stupňovaný nájem – bez vazby na nájemní sazby, strop růstu či indexaci

• Nezávislost na politických zásazích (nájemní stropy, omezení)

• Náklady na ohřev vody pomocí elektřiny hradí přímo nájemce – společné poplatky zůstávají nízké

Další výhody pro investory

• Cílová skupina nájemce je stabilní a neustále roste

• Okamžité příjmy z nájmu

Skvělá mikrolokace – klid, dobré spojení a atraktivně podceňované okolí

• Byt se nachází v oblíbené části Karlsruhe Durlach-Aue, v klidné, vyvinuté obytné oblasti s ideálním spojením do všech směrů. Ulice Im Haberacker je dopravně uklidněná slepá ulička – bez průjezdu, čistě obytné využití a udržovaná sousedská komunita. Kdo hledá klid, bezpečí a krátké vzdálenosti, tu najde přesně to, co potřebuje.

• Lokalita, která překvapí. Durlach-Aue je mezi znalými odborníky dlouho považována za tichý tip na realitním trhu Karlsruhe. Kdo se chce vyhnout ruchu centra, ale nechce se vzdát městské infrastruktury, nalezne zde právě tu správnou kombinaci: zeleno, klidně, zralá lokalita – a přitom optimálně spojená. Zvláště pro majitele, kteří si cení kvality života, nebo investory s předvídavostí, jde o strategicky vynikající volbu.

Skvělé spojení – dopravně výhodné a rychlý přístup do centra

• Stanice S-Bahn "Durlach Killisfeldstraße" cca 500 m

• Nádraží Karlsruhe-Durlach cca 1,3 km – přímé regionální spoje do Mannheimu, Stuttgartu a Heidelbergu

• Dálnice A5/A8 (přípojení Durlacher Allee): cca 2,5 km – ideální poloha pro dojíždějící

• Centrum Karlsruhe (náměstí Marktplatz): cca 4,8 km

Vše pro běžný život – zásobování na dosah

Všechno, co je třeba pro fungující každodenní život, je v bezprostřední blízkosti:

• Pekařství Weber (přímo na rohu): čerstvé pečivo bez objížďky

• Aldi Süd & Edeka: cca 1,3 km

• Netto Marken-Discount: cca 1,5 km

• Lékárny, praktický lékaři a banky: v okruhu 500 m – 1,5 km

• Týdenní trh na náměstí Basler-Tor v Durlachu: cca 1,2 km

Vzdělání a věda – excelentně propojeno

Pro studenty a nájemníky spojené s oblastí vzdělávání je lokalita zvláště atraktivní:

• Vysoká škola Karlsruhe – technika a ekonomika: cca 7 km

• Pedagogická vysoká škola Karlsruhe: cca 7 km

• KIT Campus Süd (univerzitní čtvrť v centru): cca 5 km

• KIT Campus Nord (výzkumné centrum Eggenstein-Leopoldshafen): cca 15 km přes B36, přímé spojení

Nejdůležitější přednosti objektu na první pohled:

• Investice s garantovaným růstem nájmu: smlouva o stupňovaném nájmu do roku 2040, bez vazby na nájemní sazby, dlouhodobě plánovatelný cashflow

• Investujte jednou – a profitujte zaručeně:

 Smluvně stanovený stupňovaný nájem do roku 2040 vám zajistí kumulativní nájemní příjem přibližně 139.000 €. Tím se kupní cena 145.000 € téměř plně pokryje pouze z běžných příjmů – bez spekulací na zhodnocení nemovitosti nebo nového pronájmu

• Dlouhodobě pronajato: od 01.11.2016 sociálnímu poskytovateli

• Skvělá mikrolokace: cca 500 m od stanice S-Bahn „Durlach Killisfeldstraße“

• Obytná plocha: cca 36,82 m²

• Světlý byt s promyšleným dispozicím, malým předchodištěm, velkým obývacím pokojem, průchodem do kuchyně (skladovací prostor nad chodbou), koupelna napravo uvnitř, pasivní větrání, kuchyně s přístupem na krytý balkon. Perfektní dispozice. Byt se táhne přes celou hloubku budovy a má okna na obou stranách – ideální pro průřezové větrání a dostatek denního světla

• Balkon (loggia) orientovaný na jih/západ, započítává se 50 %

• Mikrolokace – Durlach-Aue: podceňovaný tajný tip v Karlsruhe

• Velmi profesionální správa, která objekt spravuje již řadu let

• Moderní technologie ohřevu teplé vody (elektrický průtokový ohřívač Stiebel Eltron, novinka v roce 2025) – náklady na elektřinu lze individuálně přenést na nájemce – žádný základní poplatek za plyn

• Přesto je k dispozici plynové připojení (v koupelně), příprava pro kuchyň/koupelnu

• Nová jističová skříň (po vyřazení plynového kotle)

• Dům bez odkladu rekonstrukcí: hlavní vstupní dveře vyměněny, videovrátnicí nový systém, balkony zrekonstruovány

• Sklep je v osobním vlastnictví

• Sdílený prostor pro kola a sušárna

• Nízké náklady na správu a hodnotná nemovitost

• Není přiřazeno žádné parkovací místo – v okolí je dostatek parkovacích možností

Technický stav

• 2017: demontáž starého plynového kotle

• Nahrazení elektrickým průtokovým ohřívačem (Stiebel Eltron)

• Současně: instalována nová jističová skříň

• Plynové připojení v koupelně zůstává – lze kdykoliv znovu aktivovat

• Okna na obou stranách, dobré světelné podmínky

• Balkony v domě již zrekonstruovány

• Vstupní dveře a videovrátnice byly vyměněny

• V domě není akutní ani střednědobá potřeba údržby

Provozní náklady a rozpočet 2025

• Přenositelný podíl nákladů: 85 € měsíčně

• Nepřenositelný podíl: 31 € měsíčně

• Příspěvek do rezerv: 30 € měsíčně

• Celkové měsíční náklady: cca 146 €

• Rezervní fond na údržbu (stav k 31.12.2023):

 o Byt: 3.603,13 €

 o Celkem SVJ: 60.102,31 €

• Daň z nemovitosti – základní daň B

 Roční oznámení na rok 2025: 44,71 €

Cílová skupina

• Investoři zaměření na bezpečnost a plánovatelné výnosy

• Bez nájemní sazby, indexovaného nájmu, omezení růstu

• Atraktivní v době možných regulačních zásahů ze strany nové vlády

• Smlouva o stupňovaném nájmu nabízí právně chráněný, inflačně zajištěný růst

Daňové výhody pro investory:

• 2 % odpisy (AfA) z hodnoty budovy

• Žádné právo stavby na cizím pozemku → plné zapsání v katastru

• Reklamní náklady (hausgeld, daňové poradenství atd.) jsou plně odečitatelné

• Žádné riziko vycházející z nájemnického srovnání (stará smlouva)

• Smlouva není vázána na nájemnické sazby a má ochranu stávajícího stavu vůči novým nájemním omezením (koaliční smlouva 2025)

Závěr pro investory

• Tento 1+kk byt „pracuje jako švýcarské hodinky“ – plánovatelný, výnosný, s nízkým rizikem

• Se svým právně zajištěným stupňovaným nájmem do roku 2040, solídním pronájmem sociálnímu poskytovateli s osobním ručením a atraktivní mikrolokací v Durlach-Aue nabízí všechny prvky, které dnešní investice potřebuje pro zajištěnou budoucnost:

 – Kompaktní jednotka – nízká investiční částka, snadno financovatelná

 – Dlouhodobě plánovatelné příjmy – každoroční zvýšení nájmu o 3 % až do roku 2040

 – Žádný odklad rekonstrukcí, žádné přenosné náklady na vytápění – nízké náklady na správu

 – Okamžitý cashflow – bez rizika prázdného bytu

 – Stabilní, růstově orientovaná cílová skupina nájemců

 – Hodnotná mikrolokace – klidná, dobře dostupná, podceňovaná

Nájemní příjmy do roku 2040 činí přibližně 139.000 € – tím se kupní cena téměř plně financuje pouze z pravidelného cashflow.

Zakupujete zde ne nemovitost – ale smluvně zajištěný příliv příjmů.

Prodejní cena: 145.000 € s možností jednání

Přímo od vlastníka, bez provize

Makléřské poptávky nejsou vítány.

Poznámka: Není k dispozici žádné parkovací místo – v okolí jsou snadno využitelné parkovací možnosti.