Prodej bytu s nájemníkem: jde to vůbec?

Nájem prodejem nekončí, přechází na kupujícího

Změnou vlastníka přecházejí práva a povinnosti z nájmu na nového majitele automaticky. Nájemce nepodepisuje novou smlouvu, nic nepotvrzuje a z bytu se nestěhuje. Jen od data převodu posílá nájemné na jiný účet.

Dvě věci se ale nepřenášejí:

Ujednání nad rámec zákona. Pokud jste se s nájemcem dohodli na něčem, co vám zákon neukládá (třeba že mu jednou ročně vymalujete), nového majitele to podle § 2221 odst. 2 nezavazuje. Ledaže o takovém ujednání při koupi věděl.

Vaše osobní dohody mimo smlouvu. Ústní sliby a tolerance („nájem klidně pošlete o týden později") s vámi odcházejí. Pro nájemce je to často větší změna než samotný prodej.

Výpověď kvůli prodeji dát nejde

U bytu, ve kterém nájemce bydlí, zákon mluví jasně: § 2224 zakazuje výpověď z důvodu změny vlastnictví. A k opačnému ujednání se nepřihlíží. Klauzule „při prodeji bytu nájem končí", kterou občas vídáme v nájemních smlouvách, je tedy právně mrtvá. Nezachrání ji ani podpis nájemce. Nový majitel může nájem ukončit jen stejně, jako jste mohli vy: dohodou, uplynutím doby určité nebo výpovědí ze zákonných důvodů podle § 2288.

Cesta první: prodat byt i s nájemníkem

Obsazený byt je špatný produkt pro rodinu, která hledá bydlení. A dobrý produkt pro investora, který hledá výnos a nájemce by stejně sháněl. Prodej s nájemníkem se vyplatí, když máte spolehlivého nájemce s tržním nájemným a nechcete čekat měsíce na vyklizení. Počítejte ale s tím, že investor byt naceňuje jinak než rodina. Nekupuje výhled z okna, kupuje peněžní tok.

Modelový příklad: byt s tržní cenou 5 500 000 Kč pronajímáte za 16 000 Kč měsíčně, tedy 192 000 Kč ročně. Hrubý výnos je 3,5 %. Investor, který požaduje výnos 4 %, vám za stejný byt nabídne jen 4 800 000 Kč. Čím víc vaše nájemné zaostává za tržním, tím větší slevu bude kupující chtít.

Platí to i obráceně. Prověřený nájemce, který platí tržní nájem a bydlí druhým rokem, je pro investora argument, ne vada. Odpadá mu riziko neobsazenosti i shánění nájemce. Než stanovíte cenu, srovnejte si online odhad ceny bytu s výnosovým výpočtem výše. Prodávejte za vyšší z obou čísel.

Kupující-investor bude chtít před podpisem vidět:

1.      Nájemní smlouvu včetně dodatků.

2.      Platební historii nájemce za posledních 12 měsíců.

3.      Doklad o kauci a její výši.

4.      Poslední vyúčtování služeb.

5.      Předávací protokol z doby, kdy se nájemce nastěhoval.

Cesta druhá: nájem ukončit a prodat prázdný byt

Prázdný byt oslovuje víc kupujících, líp se předvádí na prohlídkách a obvykle se prodá rychleji a za vyšší cenu. Vedou k němu ale jen tři cesty:

Dohoda s nájemcem. Nejrychlejší varianta. Nabídněte konkrétní termín, pomoc se stěhováním, případně odstupné. Jeho výše je věcí dohody; proti měsícům čekání a nákladům na prázdný byt se obvykle vyplatí.

Doba určitá doběhne. Smlouvu na dobu určitou stačí neprodloužit. Pozor na automatické prodlužovací doložky a na to, že výpověď před koncem doby určité bez zákonného důvodu dát nemůžete.

Výpověď podle § 2288. Tříměsíční výpovědní doba a jen zákonné důvody: hrubé porušení povinností nájemce nebo u doby neurčité potřeba bytu pro vás či vaše příbuzné. „Chci byt prodat" mezi výpovědními důvody není. A obcházet to přes fiktivní „potřebu pro příbuzného" se nevyplácí. Pokud byt do měsíce od vyklizení nezačne sloužit deklarovanému účelu, musíte ho podle § 2289 nájemci znovu pronajmout, nebo mu nahradit škodu. Počítejte i s tím, co vás prázdný byt stojí: nájemné, které neinkasujete, plus zálohy a fond oprav, které platíte dál.

Prohlídky a inzerát, když v bytě někdo bydlí

Nájemce má povinnost prohlídky umožnit, vy máte povinnost je oznámit předem v přiměřené době (§ 2219). Přiměřenost znamená domluvu, ne SMS hodinu předem. Pokud prohlídky nájemce zatěžují víc než nepodstatně, má právo na slevu z nájemného.

Prakticky se osvědčuje domluvit si s nájemcem jeden až dva bloky prohlídek týdně místo jednotlivých návštěv. A říct mu na rovinu, komu byt prodáváte: investorovi, který ho v bytě nechá, nebo kupci na bydlení. Nájemce, který ví, na čem je, spolupracuje. Nájemce, který se o prodeji dozví z inzerátu, prohlídky bojkotuje.

K fotkám: byt je sice váš, ale vybavení a osobní věci v něm patří nájemci. Fotky do inzerátu pořizujte po dohodě s ním, ideálně po úklidu osobních věcí. Bez dohody riskujete spor o ochranu soukromí a fotky stejně budou vypadat špatně.

Kauce a papíry: co vypořádat při předání

Kauce patří nájemci a vrací se podle § 2254 při skončení nájmu. Jenže nájem prodejem nekončí. Kdo ji tedy nájemci jednou vrátí? Zákon to výslovně neřeší, proto to vyřešte v kupní smlouvě: kauci předáváte kupujícímu (typicky započtením proti kupní ceně) a nájemce o tom písemně informujete. Kupující pak při skončení nájmu vrací kauci on. Do kupní smlouvy patří i vypořádání nájemného za měsíc převodu a dohoda, kdo dokončí probíhající vyúčtování služeb. Přesně tenhle typ ustanovení standardní vzor kupní smlouvy nemá.

Daně: časový test běží i s nájemníkem v bytě

Nájemník nemá na osvobození od daně z příjmů žádný vliv. Rozhoduje časový test podle § 4 odst. 1 zákona o daních z příjmů: vlastníte-li byt aspoň 10 let (5 let, pokud jste ho nabyli do konce roku 2020), je příjem z prodeje osvobozený. Když test nesplníte, daníte 15 % z rozdílu mezi prodejní a pořizovací cenou v přiznání za rok prodeje.

Nájemné až do dne účinků převodu daníte vy jako dosavadní majitel podle § 9 zákona o daních z příjmů, od tohoto dne patří kupujícímu. Účinky vkladu přitom nastávají zpětně ke dni podání návrhu na katastr, ne ke dni rozhodnutí. S tím počítejte v přiznání i při vypořádání nájemného s kupujícím.

Kupujete byt s nájemníkem?

Prověřte si nájem před podpisem

Koupě bytu s nájemníkem znamená, že přebíráte cizí smlouvu, kterou jste nevyjednali. Před podpisem si proto vyžádejte totéž, co jsme výše radili prodávajícím připravit: smlouvu, platební historii, kauci, vyúčtování. Do kupní smlouvy si nechte dát prohlášení prodávajícího, že byt není zatížen jinými nájemními či užívacími právy, než jaká vám doložil, ideálně se smluvní pokutou a právem odstoupit. Chrání vás to před zatajeným nájmem i před „nájemní smlouvou", kterou prodávající podepsal se spřízněnou osobou týden před prodejem.

Obsazený byt prodávají čísla, prázdný emoce

Když nájemné odpovídá trhu a nájemce platí, prodejte byt i s ním a ušetřete si měsíce čekání. Když je nájem hluboko pod trhem, spočítejte, jestli se vám nevyplatí dohoda o ukončení, i za cenu odstupného. Jediné, co nefunguje, je poslat nájemci výpověď „protože prodávám": takový důvod zákon nezná.

Na Bezrealitky váš inzerát uvidí oba typy kupců: investoři i lidé hledající bydlení. A smlouvu, úschovu i katastr vyřešíte s naším advokátem, včetně vypořádání kauce.

Časté otázky k prodeji bytu s nájemníkem

Musí nájemník podepsat novou smlouvu s novým majitelem?

Ne. Nájem přechází podle § 2221 občanského zákoníku automaticky, původní smlouva platí dál beze změny. Nový majitel může novou smlouvu nabídnout, nájemce ji ale podepsat nemusí.

Může nový majitel zvýšit nájemné?

Jen stejně, jako mohl ten původní. Pokud smlouva zvyšování neupravuje (třeba inflační doložkou), může nový majitel podle § 2249 písemně navrhnout zvýšení až na nájemné obvyklé v místě. Maximálně ale o 20 % včetně zvýšení za poslední tři roky. Nájemce nemusí souhlasit, pak rozhoduje soud.

Má nájemník předkupní právo na byt?

Standardně ne. Výjimkou je podle § 1187 první převod jednotky, která vznikla rozdělením domu na jednotky: tam bydlící nájemce předkupní právo má a nabídku může přijmout do šesti měsíců. Při běžném dalším prodeji už předkupní právo neexistuje.

Musí nájemník umožnit prohlídky se zájemci?

Ano, v nezbytném rozsahu a po předchozím oznámení v přiměřené době. Pokud mu prohlídky působí víc než nepodstatné obtíže, má právo na slevu z nájemného.

Vadí při prodeji trvalé bydliště nájemníka v bytě?

Ne. Trvalý pobyt je jen evidenční údaj, žádné právo k bytu nezakládá a prodeji nebrání. Po skončení nájmu ho ohlašovna na návrh majitele zruší.