Exkluzivní smlouva s realitkou: proč ji nepodepisovat

Exkluzivní smlouva (formálně výhradní realitní zprostředkování) znamená, že po dobu jejího trvání nesmíte byt nabídnout jinému makléři ani prodat napřímo. Realitka má nárok na provizi i tehdy, když si kupce najdete sami. Pro většinu prodávajících se nevyplatí, ale dá se z ní vystoupit.

Soused se vás zeptá, co je u vás nového. Řeknete mu, že prodáváte byt. On má švagra, který hledá. Domluvíte se na prohlídce. O dva týdny později vám realitka, se kterou máte exkluzivitu, pošle fakturu na 200 000 Kč. Souseda přivedl soused, ne makléř. Makléře jste od podpisu smlouvy neviděli ani jednou.

Tohle je exkluzivita v praxi. 

Co je exkluzivní smlouva s realitkou

Formálně se označuje jako realitní zprostředkování podle § 15 zákona č. 39/2020 Sb. Mezi prodávajícím a jednou konkrétní realitní kanceláří vznikne smlouva, která zavazuje prodávajícího ke třem věcem: spolupracovat jen s touto realitkou, zaplatit provizi z každého prodeje v dané době a akceptovat sankce za porušení. Kdo to nezná, většinou si představí, že realitka „dostane šanci ukázat, co umí". V praxi je to pojistka pro realitku, ne pro vás.

Šest měsíců a víc nesmí trvat

§ 15 zákona č. 39/2020 Sb. říká věc, kterou si mnoho prodávajících neuvědomuje. Výhradní zprostředkování lze se spotřebitelem ujednat jen na dobu určitou, nejdéle však 6 měsíců. Prodloužení je možné, ale nejdříve 30 dnů před uplynutím sjednané doby.

Když vám realitka nabídne smlouvu na 12 měsíců, je takové ujednání je v rozporu se zákonem a neplatné. Doložka o automatickém prodloužení („pokud nikdo nedá výpověď tři měsíce předem") taky nesedí. Prodloužení musí být aktivní písemný úkon, ne mlčky. Forma je povinně písemná (§ 13 ZRZ). Ústní dohoda nebo e-mail bez kvalifikovaného elektronického podpisu nestačí.

Pět důvodů, proč ji raději nepodepisovat

1. Provize i bez práce makléře

Po podpisu má realitka provizi z každého prodeje v dané době. I když kupce přivedete vy, soused, syn nebo kolega z práce. U bytu za 5 milionů Kč mluvíme o 150 000 až 250 000 Kč za telefonát, který trval deset minut.

2. Vázanost na jednu volbu

Po dvou měsících vidíte, jak to dopadá. Inzerát visí jen na jednom portále, fotky jsou tmavé a makléř za celý měsíc dohodne sotva jednu prohlídku. Bez exkluzivity prostě přejdete k jiné realitce nebo do toho jdete sami. S exkluzivitou jste vázaní další čtyři měsíce. Pryč se dostanete jen za pokutu za předčasné ukončení.

3. Makléř má motivaci prodat rychle, ne dráž

Když je byt jen u jedné realitky, kupec nemůže porovnávat. Má pocit, že nikdo jiný o byt zájem nemá. To stlačuje cenu, ne zvedá.

4. Pokuty, které možná ani nezaplatíte

Mnoho exkluzivních smluv obsahuje smluvní pokuty za „porušení". Část těchto pokut podle Nejvyššího soudu neobstojí. Detaily níže.

5. Realitka exkluzivitu nepotřebuje

Když je makléř dobrý a byt prodá během 6 týdnů, provizi dostane bez ohledu na exkluzivitu. Exkluzivita chrání slabé makléře před tím, aby je klient po dvou měsících vyhodil. Je to jejich pojistka, ne motivace pracovat víc. Než cokoliv podepíšete, spočítejte si kupní cenu bytu. S reálnými čísly máte skvělou vyjednávací půdu i bez makléře.

Smluvní pokuty: co realitka nesmí

Nejvyšší soud ČR rozhodl 13. června 2023 (sp. zn. 33 Cdo 1507/2022) ve věci, která jasně vymezila, co realitky smí a nesmí požadovat. Klíčový závěr: smluvní pokuta zajišťující povinnost spotřebitele uzavřít kupní smlouvu je absolutně neplatná.

Důvod je čistě právní. Pokutu lze platně sjednat jen mezi věřitelem a dlužníkem hlavního závazku. Realitka je jen prostředník, není stranou kupní smlouvy.

Co z toho plyne prakticky:

• Pokuta za odmítnutí kupce, kterého makléř přivede: velmi pravděpodobně neplatná.
• Pokuta za neuzavření rezervační smlouvy: podle NS neplatná.
• Pokuta za porušení exkluzivity (prodej napřímo nebo přes jiného makléře): platná v rozumné výši, ale závisí na znění smlouvy.

§ 14 ZRZ navíc zakazuje ukládat zájemci-spotřebiteli povinnost uzavřít realitní smlouvu. To je primární obrana proti nátlakovým doložkám.

Kdy by exkluzivita mohla dávat smysl

Ne vždy je špatná. Existují tři situace, kdy ji aspoň zvážit:

• Specifické nemovitosti s úzkou poptávkou (luxusní vila nad 30 milionů, komerční prostor, památkově chráněný objekt).
• Když znáte konkrétního makléře osobně s referencí o proběhlém prodeji, ne anonymní web.
• Když chcete úplně outsourcovat a rozdíl 100–250 tisíc Kč na provizi není to, co vás zajímá.

Pro 95 % prodávajících běžných bytů a domů to není žádná z těchto situací. Pokud si nejste jistí, jestli sem patříte, nejspíš nepatříte.

Co dělat, když už jste podepsali

Z exkluzivity se dá vystoupit, jen je potřeba postupovat metodicky.

1. Přečtěte si smlouvu. Hledejte výpovědní podmínky, sankce, konec doby a klauzule o automatickém prodloužení (typicky neplatné podle § 15 ZRZ).
2. Ověřte, zda realitka plní povinnosti. Inzerát na hlavních portálech, profi fotky, reálné prohlídky, pravidelné reporty. § 19 ZRZ navíc ukládá informační povinnost o závadách předmětu (do 14 dnů).
3. Sepište výzvu k plnění s konkrétním seznamem nedostatků a lhůtou 14 dnů. Pošlete doporučeně.
4. Pokuty „za neuzavření kupní smlouvy" odmítněte. Podle NS jsou neplatné. Písemně odpovězte, že s pokutou nesouhlasíte s odkazem na rozhodnutí z 13. 6. 2023.
5. Při sporu vyhledejte advokáta se specializací na realitní právo (1 000 až 3 000 Kč). V případě opakovaného porušování oslovte ČOI (zdarma, 60 až 90 dnů).

Pokud zvažujete cestu bez realitky, projděte si srovnání obou variant: s realitkou, nebo bez ní.

Alternativa: prodej bez realitky

Bez exkluzivity, bez vázanosti, bez provize 3 až 5 %. Co dělá realitka za 200 tisíc, zvládnete sami za 25 až 35 tisíc (smlouva, advokátní úschova, energetický štítek, profi fotky). Rozdíl je váš.

Co můžete delegovat bez exkluzivity: profi focení, vzor kupní smlouvy, hypoteční poradce pro kupce, advokátní úschova. Jednorázově, bez vázanosti. Dejte byt do prodeje sami a začněte tam, kde má prodávající mít kontrolu. U sebe.

Exkluzivní smlouva s realitkou je past pro 95 % prodávajících

Vázanost na 6 měsíců, provize i za vlastní úsilí, sankce za porušení. § 15 ZRZ ji limituje, judikatura NS oslabuje její nátlakové klauzule, ale nejjednodušší obrana je nepodepsat ji vůbec. Než se rozhodnete, projděte si tržní cenu, zvažte, co od makléře reálně očekáváte, a pokud podepisujete, vyjednejte zkušební dobu 1 až 2 měsíce, ne plných 6.

Nejčastější otázky

Můžu z exkluzivní smlouvy odstoupit dříve?

Ano, ale pouze při porušení smluvních povinností realitkou (§ 19 ZRZ). Standardní výpověď „nejsem spokojen" obvykle smlouva nepřipouští bez sankce. Sepište výzvu k plnění s konkrétním seznamem porušení a lhůtou 14 dnů. Když realitka neodpoví nebo nezjedná nápravu, odstupte písemně.

Co když realitka nedělá nic, žádné prohlídky, žádný marketing?

Porušení § 19 ZRZ a smluvní povinnosti aktivně zprostředkovat prodej. Vaše obrana: písemná výzva k plnění, dokumentace nečinnosti (screenshoty inzerátu, datum poslední prohlídky), a po uplynutí lhůty bez reakce odstoupení od smlouvy.

Musím zaplatit provizi, když si kupce najdu sám?

Pokud máte exkluzivitu, formálně ano, to je její podstata. Ale: pokud realitka neplnila povinnosti (žádný marketing, žádné prohlídky, pasivita), můžete odstoupit pro porušení a tím provizní povinnost zrušit. Rozhodnutí NS z 13. 6. 2023 je při sporu silným argumentem.

Jak dlouhá exkluzivita je v pořádku?

Pro většinu prodejů stačí 1 až 2 měsíce na začátek. Maximum podle § 15 ZRZ je 6 měsíců, ale to už je dlouhá doba i pro luxusní nemovitost. Když realitka pracuje, dohoda se po měsíci prodlouží snadno. Když nepracuje, máte rychlou cestu pryč. Šest měsíců rovnou přijměte jen u komerčních prostor nebo specifických nemovitostí.

Co s doložkou o automatickém prodloužení?

Není platná. § 15 ZRZ povoluje prodloužení jen aktivní písemnou dohodou nejdříve 30 dnů před koncem doby. Doložka „smlouva se prodlužuje, pokud nikdo nedá výpověď" odporuje zákonu. Tu klauzuli ignorujte a po skončení sjednané doby považujte smlouvu za skončenou.