Pronájem bytu soukromé osobě vs. firmě: Jaké jsou rozdíly, povinnosti a na co si dát pozor?

Pronájem bytu fyzické osobě

Chystáte se pronajímat? Jedno je jisté – vztah s nájemníkem, ať už je jím kdokoliv, se řídí občanským zákoníkem. Nájemní smlouva upravuje povinnosti majitele i nájemce, přičemž nájemník má právní ochranu o něco silnější.  

Jako majitel například nemůžete jednostranně navyšovat nájem podle libosti, výpovědní důvody jsou omezené a u výpovědi smluv musíte dodržet zákonné lhůty. Součástí nájemní smlouvy bývá také přesné vymezení služeb, výše kauce nebo pravidla pro vyúčtování energií. 

Výhodou pronájmu fyzické osobě je tak především to, že přesně víte, kdo v bytě bude přebývat. Během prohlídek se můžete se zájemci osobně seznámit a zjistit, zda mezi vámi panují sympatie, jaké mají zaměstnání apod.  

U firmy budete jednat buď s majitelem nebo jejím zástupcem a nikdy tak přesně nebudete vědět, jací lidé byt reálně využívají. 

Pronájem bytu firmě nebo společnosti

Pokud byt pronajímáte společnosti je třeba si ohlídat účel využití. Firmě může byt sloužit například pro ubytování zaměstnanců nebo krátkodobé služební pobyty. 

V takovém případě si strany mohou upravit větší množství podmínek individuálně – například délku nájmu, možnosti ukončení smlouvy nebo odpovědnost za škody. 

Majitel by si měl dát pozor hlavně na to, zda je ve smlouvě jasně uvedeno: 

• kdo byt skutečně užívá,  

• kdo odpovídá za případné škody,  

• zda lze byt podnajmout dalším osobám,  

• jak často se mohou obyvatelé měnit.  

Vyšší fluktuace lidí v bytě totiž může znamenat rychlejší opotřebení nemovitosti i komplikovanější sousedské vztahy. 

Sídlo firmy a provozovna v pronajatém bytě

Dalšími možnostmi, jak mohou firmy, ale i soukromé osoby byt využít, je sídlo firmy nebo provozovna. To je dnes běžné například u marketingových agentur, freelancerů, právních kanceláří nebo IT společností. 

Důležité je ale tyto pojmy řádně rozlišit: 

• sídlo firmy = administrativní adresa zapsaná v rejstříku,  

• provozovna = místo, kam chodí klienti nebo kde reálně probíhá podnikání.  

U firem nebo OSVČ, které vykonávají administrativní práci, často stačí pouze sídlo bez provozovny, což bývá z pohledu bytového domu i legislativy výrazně jednodušší. 

Komplikace mohou nastat ve chvíli, kdy: 

• do bytu pravidelně dochází klienti,  

• zaměstnanci zde běžně pracují,  

• vzniká zvýšený ruch nebo reklamní označení domu.  

Pak už může být potřeba řešit nejen souhlas vás jako majitele, ale i souhlas SVJ, protože byt začíná fakticky sloužit jako provozovna. Pokud pronajímáte byt firmě, měli byste ve smlouvě přesně stanovit, k jakému účelu může být nemovitost využívána, zda pouze jako sídlo firmy nebo také jako provozovna. 

Nový občanský zákoník zároveň v §2255 říká, že podnikání lze v bytě zřídit pouze tehdy, „nezpůsobí-li to zvýšené zatížení pro byt nebo dům”. Podnikatelé by tedy vždy měli vzít v potaz i obor svého podnikání a ujistit se, že tímto způsobem nenaruší běžný chod bytu či domu. 

Proč nájemníkům sídlo podnikání (ne)povolit

Pokud svému nájemníkovi-firmě dáte souhlas s umístěním provozovny do pronajatého bytu nebo domu, počítejte s tím, že ji bude muset ze zákona viditelně označit. Cedule musí zahrnovat: 

• název firmy nebo jméno a příjmení podnikatele, 

• identifikační číslo podnikatele a identifikační číslo provozovny, 

• místo podnikání 

• a otevírací dobu, pokud existuje.  

Pokud se na vás nájemníci obrátí s dotazem, zda si mohou v nájemním bytě zřídit sídlo podnikání nebo provozovnu, je vhodné vzít v úvahu jednotlivá pro a proti. 

Proč ANO 

• U nájemníků, kteří si zřídí sídlo podnikání v pronajatém bytě, je vyšší pravděpodobnost, že v pronájmu zůstanou déle. To znamená stabilnější příjem pro vás jakožto pronajímatele. 

• Zřízení sídla podnikání na adrese nevyžaduje žádné poplatky ani větší papírování. 

• Byt, kde je možné zřídit sídlo podnikání, může být pro určitou skupinu nájemníků atraktivnější. Můžete tedy získat více zájemců. 

Proč NE 

• Hlavním rizikem je situace, kdy se podnikateli nedaří a je na něj uvalena exekuce. V takovém případě může dojít k zabavení vybavení domácnosti, přičemž vy musíte dokázat, které vybavení je vaše a které nájemníka. Proto je dobré do nájemní smlouvy napsat seznam vybavení bytu od spotřebičů po nábytek a nejlépe k nim mít doklady o zakoupení.  

• Některé typy podnikání mohou zahrnovat vyšší provoz a časté příchody klientů. Kvůli tomu může docházet k sousedským neshodám a stížnostem na SVJ. 

• Pokud budete chtít v budoucnu prodat nemovitost, na které je uvedené sídlo podnikání, můžete kvůli této skutečnosti některé kupce odradit. V takovém případě se lze domluvit s firmou buď na výpovědi nájmu nebo odvolání souhlasu s umístěním sídla, přičemž firma bude nucena si najít sídlo jiné. (V nájmu ale teoreticky zůstat může.)  

Daně z pronájmu: Povinnost platí v obou případech

Ať už byt pronajímáte jednotlivci nebo firmě, příjmy z nájmu podléhají zdanění a je nutné je uvést v daňovém přiznání v rámci příjmů z pronájmu. 

Podrobnosti o dani z pronájmu se můžete dočíst v článku Kolik je daň z pronájmu bytu a jak ji správně vypočítat. 

Co se vyplatí zkontrolovat před podpisem nájemní smlouvy?

Bez ohledu na typ nájemce byste si vždy měli ověřit: 

• platební historii nájemce,  

• insolvence a exekuce,  

• účel využití bytu,  

• počet osob, které budou byt využívat,  

• správné nastavení kauce a předávacího protokolu.  

Právě kvalitní smlouva a důsledná kontrola je nejlepším způsobem, jak předejít budoucím problémům. 

K prověření pak můžete využít naši službu Prověření nájemce.