Institucionální nájemní bydlení: co to je a proč o něm slyšíte čím dál častěji?
Nájem byl v Česku narozdíl od zahraničí dlouho vnímán jako přechodné řešení, potažmo jako krok na cestě k vlastnímu bytu, nikoli cíl sám o sobě. Žít v nájmu také mnohdy znamenalo si pronajímat neudržovaný byt, jehož majitel se kromě včas poslaného nájemného o nic jiného nestaral. Toto vnímání se ale mění a jedním z důvodů je právě vzestup institucionálního nájemního bydlení. Modelu, který do pronájmů přináší standardy a profesionalitu dříve vyhrazené spíše hotelovému byznysu.
Obsah
Co to vlastně institucionální nájemní bydlení je?
Jde o nájemní byty ve vlastnictví nebo správě profesionálního institucionálního investora, a to nejčastěji nemovitostního fondu, developerské skupiny nebo specializované platformy. Narozdíl od klasického pronájmu, kde stojí na druhé straně smlouvy soukromý majitel s jedním nebo několika byty, vstupuje zde nájemce do vztahu s organizací spravující desítky, stovky, někdy tisíce bytů najednou. To se sice na první pohled může zdát neosobní, v praxi to však znamená službu, ze které máte pocit, že někdo myslí na všechny vaše přání a potřeby.
Čím se liší od klasického nájmu?
Rozdílů je víc, než by se mohlo zdát. Nejde jen o to, kdo byt vlastní, ale liší se celá logika fungování.
Profesionální správa budovy. Existuje tým lidí, jehož výhradní náplní práce je starat se o nemovitost a o potřeby nájemců. Porucha spotřebiče, výpadek topení nebo administrativní záležitost kolem smlouvy, to vše řeší jeden kontakt, zpravidla dostupný i digitálně. V klasickém nájmu není neobvyklé, že rozbitý kotel s majitelem řešíte týdny, měsíce, v institucionálním je opravený dříve, než se vrátíte z práce.
Plně vybavené byty. Většina institucionálních projektů nabízí byty připravené k okamžitému nastěhování. Do bytu tak vstupujete již s vybavenou kuchyní, praním, internetem a dalšími službami zahrnutými v nájmu nebo dostupnými jako součást balíčku. Nájemce tak výrazně ušetří na vybavování celého bytu od nuly, naopak od klasického nájmu, kde typicky dostane čtyři holé stěny.
Sdílené prostory a zázemí. Součástí budov bývají recepce nebo ostraha, což se sice projeví ve výši nájemného, ale zajistí vám klid v duši ohledně bezpečí vás i vašich věcí.
Jasně nastavená pravidla. Smlouvy jsou standardizované, transparentní a se řeší s předstihem.
Velká část institucionálních projektů spadá přímo do kategorie označované jako build-to-rent, tedy nemovitosti, které vznikly výhradně za účelem nájemního bydlení, nikoli pro prodej jednotlivých bytů. Tento přístup má přímý dopad na to, jak budova funguje. Budova je vnímána jako jednotný celek, kde pro všechny platí stejná pravidla. Nemůže se tak například objevit situace, že by někdo vedle vás najednou začal byty krátkodobě pronajímat přes online platformy.
Dispozice bytů, rozmístění sdílených prostor, akustika, energetická hospodárnost i provozní zázemí jsou optimalizovány pro dlouhodobé nájemní využití. Výsledkem jsou budovy, kde je každý detail podřízen pohodlí lidí, kteří v nich skutečně žijí a ne těch, kteří je kupují jako investici. Build-to-rent projekty jsou navíc vždy novostavby, což znamená nové, moderní a energeticky úsporné byty.
Komunita jako součást bydlení
Jednou z věcí, která institucionální projekty odlišuje od tradičního nájmu, je záměrný důraz na komunitu nájemců jako je tomu například u Mint Living, kde k vám před dům přijede food truck, nebo se můžete proběhnout v rámci sousedského běžeckého klubu. Zatímco v klasickém bytovém domě se sousedé mnohdy vůbec neznají, u profesionálně spravovaných projektů je budování vztahů mezi obyvateli součástí konceptu, ne přidanou hodnotou navíc.
Pro koho je tento typ bydlení vhodný?
Institucionální nájemní bydlení oslovuje různé skupiny nájemců. Nejsilněji ale rezonuje u lidí, kteří kombinují dvě věci: oceňují komfort a nechtějí ztrácet čas starostmi spojenými s bydlením.
Typicky jde o profesionály, kteří preferují flexibilitu před závazkem hypotéky, nebo o expaty a mezinárodní pracovníky přicházející do nového města, kteří potřebují rychle funkční domov. Stejně tak o lidi po větších životních změnách, kteří rychle hledají stabilní, ale nezávazné zázemí. A překvapivě často i o páry nebo rodiny, které prostě jen chtějí kvalitní bydlení bez starostí o správu nemovitosti.
Jak to vypadá na českém trhu?
Česko patří v Evropě k zemím, kde institucionální nájemní bydlení teprve nabývá na síle. Ve srovnání s vyspělými trhy jako Německo, Nizozemsko nebo Velká Británie je místní trh stále relativně mladý. Přesto je v posledních letech zřetelný posun. V Praze, Brně i dalších větších městech vznikají první projekty zaměřené výhradně na nájemní bydlení pod profesionální správou.
Příkladem může být nájemní platforma Mint Living, která dnes spravuje přes 630 bytů ve třech českých městech. Průměrná obsazenost jejích projektů v loňském roce dosáhla 97 % a více než polovina nájemců smlouvu po prvním roce prodlužuje. Nejnověji začala nabízet nové loftové byty v pražském Hloubětíně.
Institucionální nájemní bydlení postupně mění celkovou úroveň nájemného bydlení z dočasné volby ve starém bytě na moderní, profesionálně spravované bydlení, kde nájemník nemusí řešit de facto nic. Nájemci v těchto projektech neopouštějí pohodlí, ale naopak získávají flexibilitu, servis a komunitu. Pro celý trh s nájemním bydlením to má pak jasný důsledek: čím více profesionálních hráčů do segmentu vstupuje, tím vyšší je laťka, na kterou si nájemci zvykají.
