Realitka zkrachovala: co dělat a jak zachránit peníze

Proč realitky krachují

Realitní kanceláře jsou typicky malé firmy. Provoz, makléři, marketing, kancelář - to všechno stojí peníze, které přicházejí výhradně z provizí za uzavřené transakce. Jakmile objem prodejů klesne (zpomalení trhu, rostoucí sazby, odchod klíčového makléře), kancelář rychle ztrácí likviditu.

Druhý, vážnější důvod je zpronevěra. Zákazníci svěřují realitce zálohy a kupní ceny v řádu statisíců i milionů. Pokud firma ty peníze začne používat na provoz nebo je odtuneluje, klienti se to dozví nejčastěji až tehdy, kdy je pozdě. RK Styl v Plzni takto poškodila klienty o více než 21 milionů korun.

Co máte u realitky a jak velké je vaše riziko

Vaše situace závisí na tom, co přesně u realitky leží a v jaké fázi transakce jste.

Scénář 1: Rezervační poplatek (typicky 50 000–200 000 Kč)

Nejčastější případ. Zaplatili jste zálohu realitce, aby pro vás zarezervovala nemovitost. Pokud firma skončila v insolvenci, záloha pravděpodobně leží na jejím provozním účtu - a ten podléhá konkursní podstatě.

Ve většině případů se přihlásíte jako nezajištěný věřitel. To obvykle znamená horší výchozí pozici v insolvenčním řízení. V insolvenčním řízení mají přednost náklady řízení a další pohledávky, které zákon uspokojuje přednostně; pořadí plnění závisí na konkrétní situaci a typu pohledávky.

Teprve poté, pokud něco zbyde, mohou přijít na řadu i nezajištění věřitelé.  Uspokojení pohledávek v konkursech malých firem bývá často nízké, ale konkrétní výsledek závisí na majetku dlužníka a průběhu řízení.

Scénář 2: Kupní cena v úschově u realitky (miliony korun)

  Od 1. 3. 2020 platí zákon č. 39/2020 Sb. o realitním zprostředkování, který pro úschovu svěřených prostředků stanoví přísnější pravidla a vyžaduje jejich oddělené vedení od provozních peněz kanceláře.  

Pokud realitní kancelář zákonná pravidla dodržela, je ochrana peněz výrazně lepší. I tak však může vzniknout spor o to, zda prostředky skutečně patří klientům, nebo zda mají být zahrnuty do majetkové podstaty dlužníka. Takové řízení může trvat měsíce a někdy i déle.

Pokud realitka zákon nedodržela a peníze smíchala s provozními, jste ve stejné pozici jako v scénáři 1.

Scénář 3: Čekáte na výplatu jako prodávající

Prodali jste nemovitost, kupní cena prošla přes realitku a ta vám ji měla vyplatit po vkladu do katastru - ale zkrachovala dřív. Právní situace je stejná jako v scénáři 2: pohledávku je třeba přihlásit do insolvenčního řízení.

Pět kroků, které udělejte hned

1. Ověřte stav v insolvenčním rejstříku

Jděte na isir.justice.cz a vyhledejte název realitní kanceláře. Insolvenční rejstřík je veřejný, bezplatný a aktualizovaný téměř v reálném čase. Hledáte: zda bylo zahájeno řízení, kdo je insolvenční správce a zda soud vydal výzvu věřitelům k přihlašování pohledávek.

2. Přihlaste pohledávku ve stanovené lhůtě

Po vydání výzvy věřitelům běží lhůta pro přihlášení pohledávky. Lhůtu stanovuje soud a zveřejňuje ji v insolvenčním rejstříku. Kdo lhůtu propásne, ztrácí právo na jakékoli plnění z konkursní podstaty.

Formulář přihlášky věřitele je dostupný prostřednictvím insolvenčního rejstříku a souvisejících stránek justice.cz.

3. Připravte veškerou dokumentaci

Budete potřebovat: smlouvu uzavřenou s realitkou, doklad o platbě (výpis z účtu nebo příjmový doklad), e-mailovou korespondenci a cokoli, co dokládá, kolik peněz u firmy máte a na základě čeho. Bez dokumentace pohledávku neprokážete.

4. Zvažte trestní oznámení

Pokud máte podezření na zpronevěru nebo jiné trestné jednání, podejte trestní oznámení na Policii ČR. Zpronevěra je trestný čin podle § 206 trestního zákoníku (zákon č. 40/2009 Sb.). Trestní a insolvenční řízení probíhají souběžně - jedno nevylučuje druhé.

5. U vyšších částek: advokát se zkušeností s insolvencí

Při vyšších částkách je vhodné obrátit se na advokáta se zkušeností s insolvenčním právem. Správně připravená přihláška a zastoupení na přezkumném jednání mohou výrazně zlepšit vaši pozici v řízení.

Co čekat od insolvenčního řízení

Řízení malé realitní kanceláře může trvat i několik let. Průběh:

Zahájení: Firma sama nebo věřitelé podají insolvenční návrh. Soud jmenuje insolvenčního správce, který přebírá kontrolu nad veškerým majetkem.

Přezkumné jednání: Správce prověří přihlášené pohledávky a jejich oprávněnost. Pohledávku, která nebude napadena, soud uzná.

Zpeněžení majetku: Správce prodá, co firma vlastní - vybavení, pohledávky, případný majetek. Z výtěžku se plní podle zákonného pořadí, které závisí na tom, zda jde o pohledávky za majetkovou podstatou, zajištěné pohledávky nebo jiné pohledávky.

Rozvrh: U malých realitních kanceláří bývá uspokojení nezajištěných pohledávek často nízké a někdy i žádné, ale vždy záleží na majetku a průběhu řízení.

Přesně proto je prevence - správně nastavená úschova od začátku - důležitější než jakékoli vymáhání po faktu.

Jak se tomu příště vyhnout

Rezervační poplatek neplaťte realitce

Trvejte na tom, aby záloha šla přímo prodávajícímu na základě přímé rezervační smlouvy. Nebo využijte notářskou úschovu. Seriózní prodávající s tím obvykle nemá problém. Pokud realitka trvá na záloze na svůj účet, berte to jako varovný signál.

Podrobný přehled toho, co musí rezervační smlouva na nemovitost obsahovat, aby vás chránila, najdete v samostatném článku.

Kupní cena patří do advokátní úschovy

Kupní cenu nikdy neposílejte realitní kanceláři. Standardní a bezpečný postup: peníze složíte do advokátní úschovy. Úschovní účet advokáta musí být veden odděleně od jeho provozních prostředků a advokát je navíc pojištěn pro případ profesního pochybení. Peníze se uvolní prodávajícímu až po zápisu vkladu do katastru - kupující je tedy chráněný i proti podvodnému prodávajícímu.

Cena advokátní úschovy se obvykle liší podle výše kupní ceny a konkrétního poskytovatele služby. Je to zlomek toho, co riskujete při úschově u realitky bez záruky.

Prověřte firmu předem

Před podpisem jakékoli smlouvy s realitkou ověřte v insolvenčním rejstříku, jestli firma není v řízení, a zkontrolujte obchodní rejstřík na justice.cz. Firma s hodně starými závazky a řídnoucím provozem je jiné riziko než zavedená kancelář s transparentní historií.

Přímý prodej bez realitky

Největší ochrana je nepotřebovat realitku jako prostředníka pro převod peněz. Při přímém prodeji nebo koupi přes Bezrealitky finanční část transakce nezahrnuje třetí firmu s přístupem k vašim penězům.

Kupující složí kupní cenu přímo do advokátní úschovy. Prodávající ji obdrží po splnění podmínek stanovených v úschovní smlouvě, typicky po zápisu vkladu do katastru. Realitní kancelář do toho nevstupuje - a její případný úpadek vás neohrozí.

Pokud vás zajímá, na co si ještě dát pozor při koupi nemovitosti přes třetí stranu, přečtěte si přehled realitních podvodů v ČR, se kterými se kupující setkávají.

Časté otázky

Jak se přihlásím do insolvenčního řízení jako věřitel?

Přejděte na isir.justice.cz a vyhledejte název firmy. Jakmile soud vydá výzvu věřitelům, stáhněte formulář přihlášky pohledávky (dostupný na justice.cz), vyplňte výši pohledávky a právní důvod, přiložte smlouvu a doklady o platbě a podejte do lhůty stanovené soudem. Lhůtu najdete v textu usnesení zveřejněném v insolvenčním rejstříku.

Má realitní kancelář povinné pojištění, ze kterého byste mohli dostat peníze?

Ano - zákon č. 39/2020 Sb. ukládá každému realitnímu zprostředkovateli povinné pojištění profesní odpovědnosti. Pojistné plnění ale nemusí pokrýt všechny škody, zejména pokud jde o záměrné protiprávní jednání. A limity pojistného plnění nemusí pokrýt celou výši škody. Pojišťovnu proto kontaktujte co nejdřív - a paralelně přihlaste pohledávku do insolvenčního řízení.

Jak dlouho trvá insolvenční řízení realitní kanceláře?

U malých realitních kanceláří může řízení trvat přibližně jeden až tři roky, někdy i déle. Přístup k vašim prostředkům je po celou dobu zmrazen. Proto je správně nastavená úschova - mimo realitní kancelář - rozhodující preventivní krok. Vymáhat po zkrachování je pomalé, drahé a výsledek nejistý.