Prodej bytu 1+1 • 38 m² bez realitkyMannheimer Str. 1, , Bádensko-Württembersko

Charmantní 1+kk s balkonem a širokým výhledem – investice nebo vlastní bydlení v Leopoldshafenu

Tento byt spojuje výnos, vybavení – a komfortní, bezbariérový přístup pro všechny životní situace

Prodej bez provize přímo od vlastníka

Přehled hlavních předností

• 38 m² obytné plochy s promyšleným dispozicí

• Kuchyňský kout je funkčně začleněn do místnosti

• Plně vybavený: kuchyň (s pračkou), TV, skříň, věšák, lednice, stůl se dvěma židlemi – vše je zahrnuto v kupní ceně

• Prostorný, krytý balkon se severovýchodní orientací

• Velká prosklená stěna zajišťuje spoustu denního světla, přitom díky severovýchodní orientaci zůstává příjemně chladná – ideální i v létě

• Modernizovaná koupelna s připojením pro pračku

• Nová rozvodná skříň, nová okna s dvojitým zasklením, čerstvě natřeno

• Není potřeba žádných investic – okamžitě k nastěhování

• Udržovaná obytná budova s výtahem a sklepem, velká místnost na kola

• Investice nebo vlastní využití

• Byt zaujme dobře promyšleným uspořádáním, moderním vybavením a prostorným, krytým balkonem s výhledem do zeleně.

• Díky stávajícímu zařízení lze byt ihned využít k nájmům s nábytkem bez čekání – ideální pro dočasné nájemníky, týdenní dojíždějící nebo projektově zaměstnané osoby. Velmi oblíbený také u zaměstnanců KIT

Popis nemovitosti

Tento udržovaný 1+kk se nachází v 1. patře solidního, z pevného zdiva postaveného obytného komplexu z roku 1978. Sklep je z masivního betonu, všechny stěny a stropy jsou taktéž z masivního betonu. Právě to zaručuje nejlepší zvukovou izolaci od sousedních bytů a vynikající tepelné izolace.

Budova může zvenčí působit skromně – uvnitř však na vás čeká modernizovaný, zařízený byt, který lze ihned pronajmout nebo nastěhovat.

Kombinovaný obývací/spací prostor je světlý a efektivně řešený. Orientace na severovýchod garantuje spoustu světla bez přehřívání v létě. Krytý balkon nabízí soukromý prostor s výhledem do zeleně. Kuchyň je funkčně vybavená, koupelna a elektroinstalace jsou modernizovány a byt je čerstvě natřený.

Vybavení zahrnuje:

• Kuchyňský kout včetně horních skříní a moderní dlažebné obklady (šedá, 60×60 cm)

• V současnosti je pračka umístěna v kuchyni, lze ji však přesunout do koupelny a místo ní v kuchyni instalovat myčku na nádobí nebo vestavěnou lednici

• Velká volně stojící lednice

• Samsung Smart-TV (nástěnná montáž)

• Šatní skříň s pěkným povrchem v lesklém bílém laku (100 cm šířka, 60 cm hloubka, 2,40 m výška), zrcadlo a věšák v chodbě

Vybavení a stav

• Rok výstavby: 1978 (budova je velmi robustní, není potřeba žádných rozsáhlých oprav)

• Okna obnovena (aktuální standard, dvojité izolační zasklení)

• Rozvodná skříň a proudový chránič nově (2025)

• Laminátová podlaha v obytné místnosti

• Moderní koupelna s připojením pro pračku

• Byt čerstvě natřený – ihned k nastěhování

• Žádný zpoždění s opravami

• Bezbariérový přístup: Byt je snadno dostupný: přízemní vstup do domu, modernizovaný výtaž (2025) s přímým spojením do sklepa. Ideální také pro seniory, vozíčkáře, kočárky nebo nájemníky s nadměrným zavazadlovým vybavením

Lokalita a dostupnost

Bytový komplex se nachází mimořádně výhodně v čtvrti Leopoldshafen obce Eggenstein-Leopoldshafen – severně od Karlsruhe a přímo spojený s městskou aglomerací.

• Pouhých 150 m k zastávce S-Bahn „Leopoldstraße“ – přibližně 20 minut bez přestupu do centra Karlsruhe

• 650 m k průmyslové zóně s EDEKA, Lidlem, Rossmannem a dalšími službami

• KIT Campus Nord přímo v blízkosti – jeden z největších zaměstnavatelů v regionu

• Veškeré služby každodenní potřeby dosažitelné pěšky

• Dobrá dostupnost do Karlsruhe, Bruchsalu a k Rýnu – atraktivní i pro dojíždějící

Zvláštní předností je klidné, zelené umístění s dostatečným větráním díky otevřenému okolí – při současně vynikající infrastruktuře a občanské vybavenosti.

Eggenstein-Leopoldshafen je považován za strategicky výhodnou rezidenční oblast v okolí Karlsruhe s stabilní úrovní nájmů a vysokým potenciálem poptávky.

Bytový komplex a společné části nemovitosti

Byt je součástí společenství vlastníků s celkem 45 byty a dvěma komerčními jednotkami (hotel a supermarket). Přes rok výstavby je komplex ve výjimečně dobrém stavu:

• Kompletní výtah modernizován v roce 2025 (cca 80 000 € z opravného fondu), uzavřen nový zákonný smluvní záchranný protokol; práce dokončeny na konci června

• Díky tomu se pohodlně dostanete do sklepa

• Nové vstupní dveře 2023 (cca 33 000 € z opravného fondu) (viz fotografie)

• Schváleny solární balkónové systémy (2024) společenstvím vlastníků

• Usnesení, že okna a dveře jsou majetkem jednotlivých vlastníků (2023)

• Velmi velký sklep na kola, sklepní místnost v osobním vlastnictví (cca 6 m²)

• Vnější parkovací místa pro automobily jsou k dispozici na pozemku společenství

• Stav opravného fondu (k 01.04.2025): 139 418 € – velmi stabilní

• Podíl na společném vlastnictví: 9,858 / 1 000

• Společenství bylo více než 35 let spravováno stejnou správcovskou firmou, která poté z důvodu důchodu zanikla. Od roku 2025 je nasazena nová, velmi profesionální správa, a proto je vše v top stavu bez odkladu oprav.

• Žádné další modernizace nejsou plánovány, ani speciální příspěvky, protože vše je financováno z vysokého opravného fondu

• Celkově velmi udržované společenství vlastníků bez dluhů na opravách

• Detektory kouře v osobním vlastnictví

• Společná smlouva na TV společenství byla zrušena

• Pouze měřič teplé vody je k dispozici, žádné měřiče studené vody v celém společenství

Výhoda společenství: Komerční jednotky sami hradí náklady na údržbu. Vlastníci bytů tak dlouhodobě profitují z nízkých příspěvků a lepší plánovatelnosti nákladů. Více viz v sekci Ostatní „Zvláštní dohoda o rozdělení nákladů uvnitř společenství“

Ekonomické ukazatele

• Měsíční poplatky: 190,36 €/měsíc včetně příspěvku do fondu (30,53 €)

• Přenesenelné náklady: 115,20 €/měsíc

• Nepřenositelná částka: 44,63 €/měsíc

• Příspěvek do fondu na byt: cca 1 374 € (stav k 04/2025)

Topení a energetický štítek – stabilně, řízeno, s předvídavou údržbou

Budova je vytápěna centrálním olejovým kotlem z roku 1998. Platný energetický štítek (platný do 26.10.2028) byl vyhotoven podle § 19 EnEV na základě obytné plochy a uvádí spotřebu energie pro celý vícebytový dům. Z hlediska zákona není aktuálně nutná žádná přeměna a není zde ani akutní tlak na opatření. Systém funguje spolehlivě.

Důležité plus:

Jeden z vlastníků domu je již po desetiletí aktivní v dozorové radě a se svým osobním nasazením dbá na to, aby nemovitost – včetně topného systému – byla technicky, ekonomicky a organizačně ve vynikajícím stavu.

Ujištění pro investory:

Společenství vlastníků mělo k 01.04.2025 vybudovaný neobvykle vysoký opravný fond ve výši 139 418 € – což dostačuje pro všechna předvídatelná opatření. V posledních letech již byly z fondu financovány významné položky (např. výtah, vstupní dveře, okna). Speciální mimořádné příspěvky nejsou plánovány.

Pro investory i kupce prvního bytu

Tento byt vám nabízí více než mnohé jednotky nabízené na trhu:

• Žádná nájemní smlouva se závazkem

• Žádná renovace

• Žádné riziko sanace, velmi dobré rezervy

• Ihned zaříditelný a k pronájmu

• Prodej bez provize

Cílová skupina: začínající profesionálové, jednotlivci, investoři, dočasní nájemníci, rodiče s dětmi (KIT)

Pokud hledáte v roce 2025 vlastní byt, který funguje ihned, nenese riziko a nabízí vysoký výnos s minimálním úsilím – pak je tato nabídka vaší příležitostí.

Možnosti výnosu a užití

Zařízený byt pro krátkodobý pronájem (Homelike/Wunderflats/řemeslníci):

• Nájemné včetně tepla: 1 500 €/měsíc

• Čisté nájemné (po odečtení poplatků za údržbu, vytápění / teplou vodu, elektřinu, internet): 1 100 €/měsíc = 11 000 €/rok (cca 10 měsíců)

• Čistý výnos: 7,4 % z kupní ceny 149 000 € (bez provize)

• Poznámka: Dosud byl byt zařízený pronajímán za 1 500 € měsíčně „v teple“, po mnoho let cca 10 měsíců ročně, s 2-3 změnami nájemníků ročně

Mnozí investoři se v současnosti ptají, zda politické požadavky na topení a energetickou účinnost v následujících letech nemusí vést ke zvýšeným nákladům. V tomto společenství je riziko díky profesionální správě, vysokým rezervám, pravidelné údržbě a úzké angažovanosti aktivního člena dozorové rady prokazatelně minimální.

Daňová optimalizace:

• Roční odpis 2 % z hodnoty budovy

• Náklady na vybavení jsou ihned odečitatelné

• Žádný referenční nájem, žádné stropy nájmů u zařízeného pronájmu

Ostatní

• Veškerá dokumentace kompletní: zápisy ze shromáždění, účty, energetický štítek

• Prodej přímo od vlastníka – žádná makléřská provize

• Čerstvě natřeno – ihned k pronájmu nebo nastěhování

Poznámka: Současně je nabízena i sousední bytová jednotka č. 13 (se stejným půdorysem, v současnosti pronajatá). V případě zájmu je možný balíčkový prodej. Tím získáte dvě jednotky ve stabilním společenství vlastníků s ideální perspektivou správy.

Zvláštní dohoda o rozdělení nákladů uvnitř společenství

V souladu se shromážděním vlastníků dne 05.10.2023, kdy byla schválena usnesení (bod 2 a 3), platí pro obě komerčně využívané jednotky – supermarket (jednotka č. 54) a hotel Garni (jednotka č. 55) – odlišná pravidla rozdělení nákladů:

1. Uvolnění zbývajícího společenství vlastníků z provozních nákladů:

Jednotky č. 54 (komerční/supermarket) a č. 55 (hotel) hradí veškeré náklady na údržbu a opravné zásahy jak ve svém osobním, tak i společném vlastnictví samostatně.

2. Náklady vlastníků se omezují výhradně na tyto položky:

• Náklady na topení, dešťovou vodu, údržbu venkovních prostor dané komerční plochy, pojištění, kabelovou televizi (hotel, jednotka 55), správní poplatky (pouze u jednotky), bankovní poplatky (podíl MEA).

3. Důsledek pro vlastníky bytů:

Všichni ostatní vlastníci – zejména vlastníci bytových jednotek – jsou trvale zbaveni nutnosti podílet se na společných nákladech za údržbu hotelu a supermarketu.

Tato dohoda zvyšuje transparentnost, usnadňuje plánování nákladů a zajišťuje férové rozdělení dlouhodobé zátěže jak pro investory, tak pro obyvatele.

Závěr – Proč je tato nabídka ta pravá

Tento byt nabízí více stability, flexibility a bezpečnosti než řada srovnatelných nemovitostí:

• Žádné dramatické problémy se správou, žádné opožděné opravy, žádné nejasné nájemní smlouvy

• Naopak: solidní konstrukce, dobré finanční rezervy, moderní technologie, skvělá lokalita

• Ihned nastartujte – ať už jako investor nebo vlastník

Pokud budete váhat příliš dlouho, někdo jiný se chopí této příležitosti. Protože: dobré byty s vysokým výnosem a nízkým rizikem jsou vzácné. A navíc rychle mizí.

Renditní a užitkové možnosti

Zařízený krátkodobý pronájem (Homelike/Wunderflats/řemeslníci):

• Nájemné včetně tepla: 1 500 €/měsíc

• Čisté nájemné (po odečtení poplatků za údržbu, topení/teplou vodu, elektřinu, internet): 1 100 €/měsíc = 11 000 €/rok (cca 10 měsíců)

• Čistý výnos: 7,4 % z kupní ceny 149 000 € (bez provize)

• Poznámka: Dosud byl byt zařízený pronajímán za 1 500 €/měsíc „s teplem“, po mnoho let cca 10 měsíců ročně, s 2–3 výměnami nájemníků ročně

Mnozí investoři se ptají, zda politická opatření v oblasti topení a energetické účinnosti v příštích letech mohou vést k dodatečným nákladům. U této nemovitosti je však riziko díky profesionální správě, vysokým rezervám, pravidelné údržbě a aktivnímu členovi dozorové rady neprokazatelně nízké.

Daňová optimalizace:

• Roční odpis: 2 % z hodnoty budovy

• Náklady na vybavení lze ihned odečíst

• U zařízeného pronájmu se neuplatňuje ani referenční nájem, ani regulace nájmů

Závěrečná ustanovení

• Veškerá dokumentace je kompletní: zápisy, účetní závěrky, energetický štítek

• Prodej přímo od vlastníka – žádná makléřská provize

• Čerstvě natřeno – ihned k pronájmu nebo nastěhování

Poznámka: Souběžně je nabízena i sousední bytová jednotka č. 13 (identický půdorys, aktuálně pronajatá). Při zájmu je možný balíčkový prodej. Tím si zajistíte dvě jednotky ve stabilním společenství vlastníků s ideálními možnostmi správy.

Zvláštní dohoda o rozdělení nákladů uvnitř společenství vlastníků

Podle rozhodnutí přijatých na shromáždění vlastníků dne 05.10.2023 (bod 2 a 3) platí pro obě komerčně využívané jednotky – supermarket (jednotka č. 54) a hotel Garni (jednotka č. 55) – odlišná pravidla rozdělení nákladů:

1. Uvolnění ostatních vlastníků od provozních nákladů:

Jednotky č. 54 (komerční/supermarket) a č. 55 (hotel) hradí veškeré náklady na údržbu a opravné zásahy jak ve svém osobním, tak i společném vlastnictví samostatně.

2. Náklady vlastníků se omezují výhradně na tyto položky:

• Náklady na topení, dešťovou vodu, údržbu venkovních ploch dané komerční jednotky, pojištění, kabelovou televizi (hotel, jednotka 55), správní poplatky (pouze za jednotku), bankovní poplatky (MEA podíl).

3. Důsledek pro vlastníky bytů:

Všichni ostatní vlastnici – zejména majitelé bytových jednotek – jsou trvale zbaveni povinnosti podílet se na společných nákladech na údržbu hotelu a supermarketu.

Tato dohoda zvyšuje transparentnost, umožňuje lepší plánování nákladů a zajišťuje férové rozdělení dlouhodobých nákladů pro investory i obyvatele.

Závěr – Proč je tato nabídka tou pravou

Tento byt nabízí více stability, flexibility a bezpečnosti než mnoho srovnatelných nemovitostí:

• Žádné problémy se správou, žádné opožděné opravy, žádné nejasné nájemní smlouvy

• Naopak: robustní konstrukce, dobré finanční rezervy, moderní technologie, skvělá lokalita

• Ihned připraveno k nastěhování – ať už jako investice nebo pro vlastní bydlení

Pokud budete váhat příliš dlouho, někdo jiný se chopí této příležitosti. Dobré byty s vysokým výnosem a nízkým rizikem se totiž objevují jen zřídka a rychle mizí.

Těšíme se na vaši odezvu!