Prodej bytu 1+1 • 38 m² bez realitkyMannheimer Str. 1, , Bádensko-Württembersko

Top investiční nemovitost s potenciálem rozvoje

Dlouhodobě pronajato vědkyni z KIT – ideální pro klidné investory s předvídavostí

Toto solidní 1+kk bytu je od 01.03.2017 spolehlivě pronajato – vysokoškolsky vzdělané přírodovědkyni zaměstnané na Karlsruher Institutu Technologie (KIT). Nájemkyně využívá byt jako trvalé bydliště, platí velmi dochvilně a pečuje o něj s maximální péčí.

Idéální investiční nemovitost pro bezpečnostně orientované kupce, kteří kladou důraz na stabilitu, předvídatelné příjmy a potenciální zhodnocení – a to zcela bez rizik spojených se zateplením nebo hledáním nových nájemců.

Investoři ocení vzácnou kombinaci vynikající bonity, dlouhodobé bezpečnosti a viditelného potenciálu zhodnocení

Vhodné také jako dlouhodobé zajištění na stáří – s klidným pronájmem a solidní strukturou.

Vybavení – a komfortní, bezbariérový přístup pro všechny životní situace

Prodej bez provize přímo od vlastníka

Přehled nejdůležitějších bodů

• 38 m² obytné plochy s promyšleným uspořádáním

• Kuchyňská linka je funkčně integrována do prostoru

• Kuchyň je součástí kupní ceny

• Velká, krytá terasa s orientací na severovýchod

• Velká prosklená stěna zajišťuje spoustu denního světla, avšak díky severovýchodní orientaci zůstává příjemně chladno – ideální i v létě

• Zmodernizovaná koupelna s připojením pro pračku

• Nový rozváděč, nová dvojskla, čerstvě natřeno

• Není nutno investovat – ihned k nastěhování

• Udržovaná obytná budova s výtahem a sklepem, velká místnost pro uskladnění jízdních kol

• Investice nebo vlastní bydlení

• Byt zaujme promyšleným uspořádáním, moderním vybavením a velkou, krytou terasou s výhledem do zeleně.

• Top investiční nemovitost s potenciálem rozvoje

Popis objektu

Tento udržovaný 1+kk byt se nachází v 1. patře solidního, masivně zdiva obytného komplexu z roku 1978. Sklep je z masivního betonu, všechny zdi a stropy rovněž z masivního betonu. Díky tomu je zajištěno vynikající odhlučnění mezi sousedními byty a špičková izolace.

Budova může na první pohled působit nenápadně – ale uvnitř vás čeká zmodernizovaný, zařízený byt, který lze okamžitě pronajmout nebo nastěhovat se do něj.

Kombinovaný obytný a spací prostor je světlý a efektivně řešený. Severovýchodní orientace zaručuje spoustu světla bez přehřívání v létě. Krytá terasa poskytuje soukromý prostor s výhledem do zeleně. Kuchyň je funkčně vybavena, koupelna a elektroinstalace byly modernizovány.

Vybavení zahrnuje:

• Vestavěná kuchyň od firmy Leicht se čtyřplotýnkovým sporákem a troubou; lednička, dřez, horní a dolní skříňky, odsavač z pálené nerezové oceli, pracovní deska a kuchyňská linka

Hospodářské ukazatele (účtování za rok 2023)

• Měsíční příspěvek na provoz budovy: 168,34 € včetně rezervy (30,53 €)

• Přenositelná nákladová položka: 110,43 € za měsíc

• Nepřenositelná položka: 42,65 € za měsíc

• Podíl rezervy na byt: cca 1.374 € (stav k 04/2025)

Obytný komplex se nachází v mimořádně výhodné dopravní lokalitě v čtvrti Leopoldshafen obce Eggenstein-Leopoldshafen – severně od Karlsruhe a přímo napojen na městskou oblast.

• Pouze 150 m od stanice S-Bahn „Leopoldstraße“ – přibližně 20 minut jízdy bez přestupu do centra Karlsruhe

• 650 m do průmyslové zóny s obchody EDEKA, Lidl, Rossmann a dalšími službami

• Přímo v blízkosti KIT Campus Nord – jednoho z největších zaměstnavatelů regionu

• Všechna zařízení pro každodenní potřeby jsou dostupná pěšky

• Výborná dostupnost do Karlsruhe, Bruchsalu a k Rýnu – atraktivní i pro dojíždějící zaměstnance

Je třeba zdůraznit klidnou, zelenou polohu s dostatkem větrání díky otevřenému okolí – a přitom s výbornou infrastrukturou a dostupností služeb. Eggenstein-Leopoldshafen je považován za strategicky výhodnou obytnou lokalitu v okrajové oblasti Karlsruhe se stabilní úrovní nájmů a vysokým poptávkovým potenciálem.

Vybavení a stav

• Rok výstavby: 1978 (budova je velmi solidní, bez odkladu v rekonstrukcích)

• Okna byla vyměněna (aktuální standard, dvojskla)

• Rozváděč a chránič proudu (FI) nové (2025)

• Laminátová podlaha v obytném prostoru

• Moderní koupelna s připojením pro pračku

• Žádný odklad v rekonstrukcích

• Bezbariérový přístup: Byt je snadno dosažitelný – přízemní vstup do budovy, zmodernizovaný výtah (2025) přímo do sklepa. Ideální také pro seniory, osoby s invalidním vozíkem, kočárky nebo zájemce o projektové bydlení s velkým zavazadlovým prostorem.

Obytný komplex a společné vlastnictví

Byt je součástí společenství vlastníků s 45 byty a dvěma komerčními jednotkami (hotel a supermarket). Přestože byl objekt postaven v roce 1978, obytný komplex je ve výjimečně dobrém stavu:

• Kompletně zmodernizovaný výtah v roce 2025 (cca 80.000 € z rezervy), uzavřená nová zákonem předepsaná smlouva o nouzovém volání; práce budou dokončeny koncem června

• Díky tomu se bez problémů dostanete do sklepa

• Nové vstupní dveře v roce 2023 (cca 33.000 € z rezervy) (viz fotografie)

• Schváleny PV balkonové systémy společenstvím (2024)

• Rozhodnutí, že okna a dveře patří do výlučného vlastnictví (2023)

• Velmi velký sklep na kola, sklepní místnost ve výlučném vlastnictví (cca 6 m²)

• K dispozici jsou společná venkovní parkovací místa na pozemku společenství

• Stav rezerv (01.04.2025): 139.418 € – velmi solídní

• Podíl na společném vlastnictví: 9,858 / 1.000

• Společenství bylo více než 35 let spravováno stejnou správcovskou firmou, která pak z důvodu důchodu uzavřela činnost. Od roku 2025 je nařízení nová, velmi profesionální správa, díky čemuž je stav vynikající bez odkladu v rekonstrukcích.

• Žádné další modernizace nejsou plánovány, stejně jako žádné mimořádné příspěvky, neboť vše je financováno z vysokých opravárenských rezerv

• Celkově velmi udržované společenství vlastníků bez odkladu v údržbě

• Detektory kouře patří do výlučného vlastnictví

• Společná smlouva na TV společenství byla zrušena

• V celém společenství jsou instalovány pouze měřiče teplé vody, nikoli měřiče studené vody

Výhoda společenství vlastníků (WEG): Komerční jednotky hradí své vlastní náklady na údržbu. Vlastníci bytů tak těží z dlouhodobě nízkých příspěvků a předvídatelnosti. Viz podrobněji v části “Speciální ujednání o rozdělení nákladů v rámci společenství”.

Pro investory a první kupce

Tento byt vám nabízí více, než mnoho jednotek nabízených na trhu:

• Žádné náklady na rekonstrukci

• Žádné riziko zateplení, velmi dobré rezervy

• Probíhající nájemní smlouva

• Prodej bez provize

Cílová skupina: Mladí profesionálové, jednotlivci, investoři, projektoví nájemci, rodiče s dětmi (KIT)

Pokud hledáte v roce 2025 byt, který je okamžitě funkční, bez rizika a s minimálními nároky na údržbu, jenž umožňuje vysokou návratnost – pak je tato nabídka vaší příležitostí.

Možnosti zhodnocení a využití

• K 01.10.2022 byla nájemné zvýšeno na:

• Nájemné (bez poplatků): 432,16 € / 233,04 € záloha na provozní náklady

Vývoj nájemného a srovnání s trhem

Současná cena nájmu 11,68 €/m² je nižší, než kolik získávají srovnatelné 1+kk byty v Eggensteinu a přilehlých čtvrtích:

• Inzeráty v okolí ukazují částky mezi 12,50 € až 14,50 €/m² při menších obytných plochách

• Nájemné se tedy dá zvýšit minimálně o 10 %

• Podle § 558 BGB může být nájem přizpůsoben podle aktuální poptávky (i mimo kvalifikovaný nájemní průzkum)

Eggenstein-Leopoldshafen nemá kvalifikovaný nájemní index. Proto je srovnání s regionálními nabídkami oprávněné.

Posudek nebo místní srovnání nájemného by také sloužily jako základ pro úpravy.

Možnost daňové optimalizace:

• 2 % roční odpis z hodnoty budovy (AfA)

Další informace

• Všechny dokumenty jsou kompletní: zápisy, účtování, energetický štítek

• Prodej přímo od vlastníka – žádná makléřská provize

Poznámka: Paralelně je nabízena i sousední byt č. 12 (shodný dispozice, momentálně nepronajatý). Při zájmu je možný balíčkový prodej. Tím si zajistíte dvě jednotky v stabilním společenství s ideálními perspektivami správy.

Speciální ujednání o rozdělení nákladů v rámci společenství vlastníků

V souladu s rozhodnutími přijatými na shromáždění vlastníků ze dne 05.10.2023 (body 2 a 3) platí pro obě komerčně využívané jednotky – supermarket (jednotka č. 54) a hotel Garni (jednotka č. 55) – odlišná pravidla rozdělení nákladů:

1. Uvolnění z ostatních členů společenství při provozních nákladech:

Jednotky č. 54 (komerční/supermarket) a č. 55 (hotel) hradí veškeré náklady na údržbu a opravy na výlučném i společném majetku svých jednotek samostatně.

2. Náklady se účtují pouze za následující položky:

• Náklady na topení (dle externího vyúčtování topení)

• Dešťová voda

• Venkovní údržba příslušné komerční plochy

• Pojištění odpovědnosti a oleje

• Kabelová televize (hotel, jednotka 55)

• Správcovské poplatky (pouze u jedné jednotky)

• Bankovní poplatky (podíl MEA)

3. Důsledek pro vlastníky bytů:

Všichni ostatní vlastníci – zejména majitelé bytových jednotek – budou trvale uvolněni a nebudou se podílet na společných nákladech na údržbu hotelu a supermarketu.

Toto ujednání zvyšuje transparentnost, předvídatelnost a spravedlnost v rámci společenství a snižuje dlouhodobé náklady pro investory i uživatele.

Závěr – Proč je tato nabídka ideální

Tento byt nabízí více substance, flexibility a bezpečnosti než mnoho srovnatelných objektů:

• Žádné drama s správou, žádný odklad v údržbě, žádné nejasnosti v nájemních smlouvách

• Na oplátku: solidní stavební struktura, dobré rezervy, moderní technologie, špičková lokalita

• Ihned k nastěhování – ať už jako investice, nebo vlastní bydlení

Pokud budete váhat příliš dlouho, jistě si ho koupí někdo jiný. Protože: dobré byty s vysokou návratností a nízkým rizikem jsou vzácné. A rychle mizí z trhu.